L’achat d’une maison peut être passionnant et amusant, mais les acheteurs sérieux doivent commencer le processus dans le bureau d’un prêteur, et non lors d’une journée portes ouvertes. La plupart des vendeurs s’attendent à ce que les acheteurs disposent d’une lettre d’approbation préalable et seront plus disposés à négocier avec ceux qui prouvent qu’ils peuvent obtenir un financement.
Les acheteurs potentiels ont besoin de cinq éléments essentiels – preuve d’actifs et de revenus, bon crédit, vérification de l’emploi et autres documents – pour être pré-approuvés pour un prêt hypothécaire.
Points clés à retenir
- Les acheteurs sérieux doivent commencer la procédure dans le bureau d’un prêteur, et non lors d’une journée portes ouvertes.
- La plupart des vendeurs s’attendent à ce que les acheteurs reçoivent une lettre d’approbation préalable et seront plus disposés à négocier si vous le faites.
- Pour obtenir une pré-approbation, vous aurez besoin de preuves de vos actifs et de vos revenus, d’un bon crédit, d’une vérification d’emploi et d’autres types de documents que votre prêteur peut exiger.
Pré-qualification ou pré-approbation
Une préqualification pour un prêt hypothécaire peut être utile pour estimer le montant que quelqu’un peut se permettre de dépenser pour une maison, mais une préautorisation est beaucoup plus précieuse. Elle signifie que le prêteur a vérifié le crédit de l’acheteur potentiel et les documents permettant d’approuver un montant de prêt spécifique (l’approbation dure généralement pendant une période donnée, par exemple 60 à 90 jours).
Les acheteurs potentiels bénéficient de plusieurs avantages en consultant un prêteur et en obtenant une lettre de pré-approbation. Tout d’abord, ils ont la possibilité de discuter avec le prêteur des options de prêt et de l’établissement d’un budget. Ensuite, le prêteur vérifie le crédit de l’acheteur et met à jour les problèmes éventuels. L’acheteur apprendra également le montant maximum qu’il peut emprunter, ce qui l’aidera à fixer la fourchette de prix.
L’approbation finale du prêt intervient lorsque l’acheteur fait faire une évaluation et que le prêt est appliqué à un bien immobilier.
Les acheteurs potentiels doivent veiller à estimer leur niveau de confort avec un paiement donné plutôt que de viser immédiatement le haut de leur limite de dépenses.
Exigences pour l’approbation préalable
Pour obtenir une pré-approbation de prêt hypothécaire, vous devrez fournir cinq éléments : des preuves de vos actifs et de vos revenus, un bon crédit, une vérification de l’emploi et d’autres types de documents que votre prêteur peut exiger. Voici un aperçu détaillé de ce que vous devez savoir pour rassembler les informations ci-dessous et être prêt pour le processus de pré-approbation :
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1. Preuve de revenu
Les acheteurs doivent généralement produire les fiches de salaire W-2 des deux dernières années, les talons de chèque de paie récents qui indiquent les revenus ainsi que les revenus cumulés depuis le début de l’année, la preuve de tout revenu supplémentaire tel que pension alimentaire ou primes, et les déclarations d’impôts des deux dernières années.
2. Preuve des actifs
L’emprunteur a besoin de relevés bancaires et de relevés de compte d’investissement pour prouver qu’il dispose de fonds pour l’acompte et les frais de clôture, ainsi que de réserves de liquidités.
L’acompte, exprimé en pourcentage du prix de vente, varie selon le type de prêt. La plupart des prêts sont assortis de l’obligation pour l’acheteur de souscrire une assurance hypothécaire privée (PMI) ou de payer une prime d’assurance hypothécaire ou des frais de financement, à moins qu’il ne verse un acompte d’au moins 20 % du prix d’achat. En plus de l’acompte, l’approbation préalable est également basée sur le score de crédit FICO de l’acheteur, le ratio dette/revenu (DTI) et d’autres facteurs, selon le type de prêt.
Tous les prêts, sauf les prêts jumbo, sont conformes, c’est-à-dire qu’ils sont conformes aux directives des entreprises publiques (Fannie Mae et Freddie Mac). Certains prêts, tels que HomeReady (Fannie Mae) et Home Possible (Freddie Mac), sont destinés aux acheteurs de maison à revenu faible ou modéré ou aux primo-accédants.
Les prêts des Anciens Combattants (VA), qui ne nécessitent pas de mise de fonds, sont destinés aux vétérans américains, aux membres des forces armées et aux conjoints non remariés. Un acheteur qui reçoit de l’argent d’un ami ou d’un parent pour l’aider à verser un acompte peut avoir besoin d’une lettre de don pour prouver que les fonds ne sont pas un prêt.
3. Bon crédit
La plupart des prêteurs exigent un score FICO de 620 ou plus pour approuver un prêt conventionnel, et certains exigent même ce score pour un prêt de l’Administration fédérale du logement. Les prêteurs réservent généralement les taux d’intérêt les plus bas aux clients ayant un score de crédit de 760 ou plus. Les directives de la FHA permettent aux emprunteurs approuvés ayant un score de 580 ou plus de payer un acompte de seulement 3,5 %.
Ceux qui obtiennent un score inférieur doivent verser un acompte plus important. Les prêteurs travaillent souvent avec des emprunteurs dont le score de crédit est faible ou modérément faible et leur suggèrent des moyens d’améliorer leur score.
Le tableau ci-dessous indique le montant mensuel du principal et des intérêts d’un prêt hypothécaire à taux fixe sur 30 ans, en fonction d’une série de scores FICO pour trois montants de prêt courants. Notez que pour un prêt de 250 000 $, un individu ayant un score FICO dans la fourchette la plus basse (620-639) paierait 1 288 $ par mois, tandis qu’un propriétaire de maison dans la fourchette la plus haute (760-850) ne paierait que 1 062 $, soit une différence de 2 712 $ par an.
|
Fourchette de score FICO |
620-639 |
640-659 |
660-679 |
680-699 |
700-759 |
760-850 |
|
Taux d’intérêt |
4.656% |
4.100% |
3.670% |
3.456% |
3.279% |
3.057% |
|
Prêt de 350 000 dollars |
$1,804 |
$1,691 |
$1,605 |
$1,563 |
$1,529 |
$1,486 |
|
Prêt de 250 000 dollars |
$1,288 |
$1,208 |
$1,146 |
$1,116 |
$1,092 |
$1,062 |
|
Prêt de 150 000 dollars |
$773 |
$725 |
$688 |
$670 |
$655 |
$637 |
Aux taux actuels et sur les 30 ans du prêt de 250 000 dollars, un individu ayant un score FICO compris entre 620 et 639 paierait 213 857 dollars en principal et intérêts et un propriétaire de maison dans la fourchette 760-850 paierait 132 216 dollars, soit une différence de plus de 81 000 dollars.
Comme les taux d’intérêt changent souvent, utilisez cette calculatrice d’épargne-prêt FICO pour vérifier les scores et les taux.
4. Vérification de l’emploi
Les prêteurs veulent s’assurer qu’ils ne prêtent qu’à des emprunteurs ayant un emploi stable. Un prêteur ne voudra pas seulement voir les talons de paie d’un acheteur, mais il appellera aussi probablement l’employeur pour vérifier l’emploi et le salaire. Un prêteur peut vouloir contacter l’employeur précédent si un acheteur a récemment changé d’emploi.
Les acheteurs indépendants devront fournir des documents supplémentaires importants concernant leur entreprise et leurs revenus. Selon Fannie Mae, Les facteurs qui entrent en ligne de compte pour l’approbation d’un prêt hypothécaire pour un emprunteur indépendant comprennent la stabilité du revenu de l’emprunteur, l’emplacement et la nature de l’entreprise de l’emprunteur, la demande du produit ou du service offert par l’entreprise, la solidité financière de l’entreprise et la capacité de l’entreprise à continuer à générer et à distribuer un revenu suffisant pour permettre à l’emprunteur d’effectuer les paiements du prêt hypothécaire.
En règle générale, les emprunteurs indépendants doivent produire au moins les deux dernières déclarations d’impôts de l’année en cours avec toutes les annexes appropriées.
5. Autres documents
Le prêteur devra copier le permis de conduire de l’emprunteur et aura besoin du numéro de sécurité sociale et de la signature de l’emprunteur, ce qui lui permettra d’établir un rapport de solvabilité. Soyez prêt, lors de la séance de pré-approbation et plus tard, à fournir (le plus rapidement possible) tous les documents supplémentaires demandés par le prêteur.
Plus vous êtes coopératif, plus le processus de prêt hypothécaire est fluide.
Consulter un prêteur avant le processus d’achat d’une maison peut vous éviter bien des soucis par la suite. Rassemblez les documents nécessaires avant le rendez-vous de pré-approbation, et surtout avant de partir à la recherche d’une maison.