Cash-Out vs. prêts de refinancement d’hypothèques à taux et à terme

Pour le refinancement d’un prêt hypothécaire, vous avez essentiellement deux choix. Si vous vous contentez de refinancer votre prêt existant pour obtenir un taux d’intérêt plus bas ou en modifier les conditions, on parle de refinancement à taux et à terme. Si vous souhaitez retirer une partie de la valeur nette de votre maison – peut-être pour faire des travaux de rénovation, rembourser des dettes ou aider à payer les frais d’université – vous pouvez prendre un prêt à remboursement différé.

Mais il est important de comprendre comment ces deux options de refinancement peuvent affecter votre situation financière.

Points clés à retenir

  • Les options de base pour le refinancement d’un prêt hypothécaire sont l’encaissement ou le refinancement à taux et à terme.
  • Vous pouvez retirer une partie de la valeur nette de votre maison grâce à un refinancement par encaissement.
  • Dans le cas d’un refinancement à taux et à terme, vous échangez le prêt actuel contre un prêt à des conditions plus avantageuses.
  • Les prêts d’encaissement sont généralement assortis de frais supplémentaires, de points ou d’un taux d’intérêt plus élevé, car ils comportent un risque plus important pour le prêteur.
  • Il peut être possible de retirer des liquidités de votre refinancement sans encourir les frais supplémentaires d’un prêt d’encaissement en profitant du chevauchement des fonds à la fin d’un prêt et au début d’un autre.

Les bases du refinancement d’un prêt hypothécaire

Pensez au refinancement de 200 (refi) comme le remplacement d’une hypothèque existante par une autre, ou la consolidation d’une paire d’hypothèques en un seul prêt. L’ancien (hypothèque) est remplacé par le nouveau. Après le refinancement, le ou les anciens prêts sont remboursés et un nouveau prêt les remplace.

Les raisons d’envisager un refinancement sont nombreuses. L’économie est la plus évidente. En août 2008, le taux d’intérêt moyen d’un prêt hypothécaire à taux fixe sur 30 ans était de 6,48 %. Après la crise financière, les taux pour le même type de prêt hypothécaire ont régulièrement baissé. En décembre 2012, le taux fixe des hypothèques à 30 ans a été réduit de près de moitié par rapport à celui de quatre ans plus tôt, pour atteindre 3,35 %.

Le taux annuel moyen pour 2017 a atteint 3,99 %. Il a atteint un sommet en 2018 à 4,54%, puis a glissé à 3,94% pour 2019, selon Freddie Mac. Mais même le taux le plus élevé de 2018 pourrait être inférieur au taux d’un prêt hypothécaire plus ancien que vous pourriez avoir.

Pour la plupart des gens, éviter le coût supplémentaire d’un prêt d’encaissement et prendre un prêt à taux et à terme est la meilleure décision financière. Toutefois, si vous avez une raison précise de retirer de l’argent de votre logement, un prêt d’aide à l’acquisition peut être utile. Mais n’oubliez pas que l’argent supplémentaire que vous paierez en intérêts pendant la durée du prêt peut en faire une mauvaise idée.

En février 2020, les taux hypothécaires à taux fixe sur 30 ans sont tombés à 3,47 %, leur point le plus bas depuis juillet 2016. Au cours de la semaine qui s’est terminée le 28 février 2020, les demandes de prêts hypothécaires ont augmenté de 15,1 % par rapport à la semaine précédente, et le niveau de refinancement est passé à 66,2 % du total des demandes, soit un bond de plus de 30 %.

Selon Mike Fratantoni, vice-président senior et économiste en chef de la Mortgage Banker Association (MBA), la cause en est « les préoccupations croissantes concernant l’impact économique de la propagation du coronavirus, ainsi que l’énorme volatilité des marchés financiers ».

Ces taux bas sont une raison importante pour que les propriétaires de maisons avec des hypothèques plus anciennes et à taux d’intérêt plus élevé, ceux dont la valeur nette de la maison a augmenté et ceux qui ont de bien meilleures cotes de crédit que lorsqu’ils ont financé leur maison à l’origine envisagent un refinancement maintenant.Au 14 mai 2020, ils avaient encore baissé, à 3,28 %. 

Lorsque les taux augmentent, le refinancement peut offrir la possibilité de convertir un prêt hypothécaire à taux variable en un prêt à taux fixe, afin de bloquer les paiements à faible taux d’intérêt avant que les taux ne grimpent encore plus haut. Cependant, il est souvent difficile de prévoir l’orientation future des taux d’intérêt, même pour les économistes les plus chevronnés.

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La discrimination en matière de prêts hypothécaires est illégale. Si vous pensez avoir été victime de discrimination fondée sur la race, la religion, le sexe, l’état civil, le recours à l’aide publique, l’origine nationale, le handicap ou l’âge, vous pouvez prendre des mesures. L’une de ces mesures consiste à déposer un rapport auprès du Bureau de protection financière des consommateurs ou du ministère américain du logement et du développement urbain (HUD).

Encaissement ou taux et durée de remboursement

L’option la plus simple et la plus directe est le refinancement à taux et à terme. Dans ce cas, l’argent ne change pas de mains, sauf pour les frais liés au prêt. Le montant du prêt reste le même ; vous échangez simplement vos conditions de prêt actuelles contre de nouvelles conditions (probablement meilleures).

En revanche, dans le cas d’un prêt de refinancement avec décaissement, la nouvelle hypothèque est plus importante que l’ancienne. En plus des nouvelles conditions de prêt, vous bénéficiez d’une avance, ce qui vous permet d’utiliser efficacement la valeur nette de votre maison sous forme d’argent liquide.

Vous pouvez bénéficier d’un refinancement à taux et à terme avec un ratio prêt/valeur plus élevé (le montant du prêt divisé par la valeur estimée du bien). En d’autres termes, il est plus facile d’obtenir le prêt même si vous présentez un risque de crédit moins élevé, car vous empruntez un pourcentage élevé de la valeur du logement.

Réfléchissez bien avant d’obtenir un prêt d’encaissement pour investir, car il est peu judicieux de placer vos fonds dans un certificat de dépôt (CD) qui rapporte 1,58 %, voire 2,5 % lorsque votre taux d’intérêt hypothécaire est de 3,9 %.

Les prêts d’encaissement sont plus avantageux

Les prêts d’encaissement sont assortis de conditions plus strictes. Si vous souhaitez récupérer une partie de la valeur nette que vous avez accumulée dans votre maison sous forme d’argent liquide, cela vous coûtera probablement – le montant dépend du montant de la valeur nette que vous avez accumulée dans votre maison ainsi que de votre cote de crédit.

Par exemple, si votre score FICO est de 700, que votre ratio prêt/valeur est de 76 % et que le prêt est considéré comme un encaissement, le prêteur peut ajouter 0,750 point de base au coût initial du prêt. Si le montant du prêt est de 200 000 $, le prêteur ajoutera 1 500 $ au coût (bien que chaque prêteur soit différent). Sinon, vous pourriez payer un taux d’intérêt plus élevé – de 0,125 % à 0,250 % de plus, selon les conditions du marché.

Pourquoi des conditions plus strictes et des taux de refinancement plus élevés pour les encaissements ? Parce que les prêts à remboursement différé comportent un risque plus élevé pour le prêteur, selon Casey Fleming, conseiller hypothécaire chez C2 Financial Corporation et auteur de « The Loan Guide » : Comment obtenir la meilleure hypothèque possible« , selon M. Fleming :

« Statistiquement, un emprunteur est beaucoup plus susceptible de quitter une maison s’il a des problèmes s’il en a déjà retiré la valeur nette. C’est particulièrement vrai s’il a retiré plus que ce qu’il avait initialement investi dans l’acompte. Par conséquent, tout prêt considéré comme un prêt à remboursement anticipé est plus cher pour refléter ce risque, jusqu’à ce que la valeur nette de la maison soit telle que l’emprunteur ne risque plus de s’en aller ».

Une raison de plus de réfléchir à deux fois avant d’encaisser : Le refinancement d’un encaissement peut avoir un effet négatif sur votre score FICO.

Considérations particulières : Prêts d’encaissement

Dans certaines circonstances, cependant, les prêts d’encaissement peuvent ne pas être assortis de conditions plus strictes. Une cote de crédit plus élevée et un ratio prêt/valeur plus faible peuvent faire pencher la balance en votre faveur. Si vous avez une cote de crédit de 750 et un ratio prêt/valeur inférieur à 60 %, par exemple, aucun frais supplémentaire ne vous sera facturé pour un prêt d’encaissement. En effet, le prêteur estimera que vous n’êtes pas plus susceptible de ne pas rembourser le prêt que si vous faites un refilement de taux et de durée.

Votre prêt peut être un prêt à remboursement différé même si vous ne recevez pas d’argent liquide. Si vous remboursez des cartes de crédit, des prêts automobiles ou tout autre élément qui ne faisait pas partie de votre prêt hypothécaire à l’origine, le prêteur considère probablement qu’il s’agit d’un prêt à remboursement différé. Si vous consolidez deux prêts hypothécaires en un seul et que l’un d’entre eux était à l’origine un prêt à remboursement anticipé, le nouveau prêt consolidé sera également considéré comme un prêt à remboursement anticipé.

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83%

Le nombre de refinancements de prêts hypothécaires qui ont été encaissés au quatrième trimestre de 2019 ; la part la plus élevée depuis le troisième trimestre de 2007. 

Les Américains se divisent sur le refinancement des retraits d’espèces

Bien que de nombreux experts en finances personnelles vous déconseillent de dépouiller votre maison de sa valeur nette dans le cadre d’un refinancement par encaissement, des données récentes montrent que près de la moitié des Américains choisissent ce type de prêt. Les statistiques trimestrielles de Freddie Mac sur le refinancement ont montré qu’au quatrième trimestre 2019 (publié en mars 2020), les emprunteurs ayant procédé à un encaissement représentaient 48 % de l’ensemble des prêts refinancés. 

Une faille intéressante dans le refinancement des prêts hypothécaires

Avec l’aide de votre courtier en prêts hypothécaires, vous pourrez peut-être générer un peu de liquidités à partir de votre refinancement sans que celui-ci soit considéré comme un prêt de retrait (et génère les frais supplémentaires qui l’accompagnent). Fondamentalement, il s’agit de tirer parti du chevauchement des fonds à la fin d’un prêt et au début d’un autre. Il s’agit d’un processus compliqué qui affectera tout compte séquestre, alors soyez attentif à la façon dont Fleming le décrit :

« Vous êtes autorisé à financer les frais de clôture dans le cadre d’un refi à taux et à terme. La plupart des prêteurs autorisent que ces frais de clôture comprennent les dépenses payées d’avance, telles que les intérêts payés d’avance, les intérêts courus non payés sur votre prêt hypothécaire existant, l’argent nécessaire pour préfinancer votre compte séquestre, et même les impôts fonciers et l’assurance si vous le faites au bon moment.

« Lorsque vous refinancez, vous payez les intérêts courus sur votre prêt hypothécaire existant jusqu’au jour où il est remboursé. Vous remboursez par anticipation les intérêts de votre nouveau prêt à partir du jour où vous le financez jusqu’au premier du mois suivant, puis vous n’effectuez aucun paiement le mois suivant. Vous avez donc financé un mois d’intérêts sur votre prêt hypothécaire dans le cadre du nouveau prêt.

« Si vous disposez d’un compte de saisie (ou séquestre) pour payer l’assurance et les impôts avec votre prêt hypothécaire existant, alors votre prêteur actuel détient une partie de votre argent – au moins deux mois d’impôts et d’assurance chacun. Lorsque vous vous refinancerez, votre nouveau prêteur aura besoin d’un peu d’argent en main lorsque vos factures d’impôts et d’assurance arriveront à échéance, il vous demandera donc de lui verser une avance. En général, vous pouvez financer cela.

« Ensuite, après la clôture de votre prêt, votre ancien prêteur – qui détient une partie de votre argent – vous envoie un chèque égal au solde de votre compte séquestre lorsque vous avez remboursé ce prêt. En liquide !

« De plus, comme certains des frais changent un peu jusqu’au financement, la plupart des prêteurs accordent un petit coussin jusqu’à 2 000 $ de remise en argent sous séquestre sans que le prêt soit considéré comme un encaissement.

Tout cela signifie que vous pouvez financer des « coûts » qui ne sont pas vraiment le coût de l’octroi du prêt, mais qui représentent plutôt le coût de l’obtention du prêt. Sur un prêt à taux et à terme de 200 000 dollars, il serait très possible de générer environ 4 000 dollars en espèces – dans les bonnes circonstances, si le prêt était structuré avec soin – sans payer de pénalité d’encaissement ».

Votre responsabilité en tant qu’emprunteur est d’avoir suffisamment de connaissances pour discuter des options avec votre prêteur. Pour la plupart des gens, éviter le coût supplémentaire d’un prêt d’encaissement est la meilleure décision financière. Si vous avez une raison précise de retirer de l’argent de votre maison, un prêt d’encaissement peut être utile, mais n’oubliez pas que le montant supplémentaire que vous paierez en intérêts pendant la durée du prêt peut en faire une mauvaise idée.

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