Qu’est-ce que la règle du 1% ?
La règle du 1 %, parfois stylisée sous le nom de « règle du 1 % », est utilisée pour déterminer si le loyer mensuel d’un bien d’investissement est supérieur au montant du versement hypothécaire mensuel de ce bien. L’objectif de cette règle est de s’assurer que le loyer sera supérieur ou, au pire, égal au paiement hypothécaire, afin que l’investisseur atteigne au moins le seuil de rentabilité de la propriété.
Key Takeaways :
- Le loyer demandé doit être égal ou supérieur au montant du prêt hypothécaire de l’investisseur afin de lui permettre d’atteindre au moins le seuil de rentabilité de la propriété.
- Multipliez le prix d’achat de la propriété, plus les réparations nécessaires, par 1 % pour déterminer un niveau de base de loyer mensuel.
- Idéalement, l’investisseur devrait demander un prêt hypothécaire dont les mensualités sont inférieures à 1 %.
La règle du un pour cent peut servir de référence pour établir le niveau du loyer que les propriétaires de biens commerciaux facturent sur les surfaces immobilières. Ce niveau de loyer peut s’appliquer à tous les types de locataires, qu’il s’agisse de propriétés immobilières résidentielles ou commerciales.
L’achat d’un bien immobilier à des fins d’investissement nécessite une analyse approfondie de nombreux facteurs. La règle du un pour cent n’est qu’un outil de mesure parmi d’autres qui peut aider l’investisseur à évaluer le risque et le gain potentiel qu’il pourrait réaliser en investissant dans un bien immobilier.
Comment fonctionne la règle du 1% ?
Ce simple calcul multiplie par 1 % le prix d’achat de la propriété plus les réparations nécessaires. Le résultat est un niveau de base du loyer mensuel. Il est également comparé au paiement mensuel potentiel de l’hypothèque afin de permettre au propriétaire de mieux comprendre le flux de trésorerie mensuel de la propriété.
Cette règle n’est utilisée que pour une estimation rapide car elle ne tient pas compte des autres coûts liés à un bien, tels que l’entretien, l’assurance et les taxes.
Exemple de la règle du un pour cent
Un investisseur cherche à obtenir un prêt hypothécaire sur un bien locatif d’une valeur totale de 200 000 dollars. En utilisant la règle du un pour cent, le propriétaire calculerait un loyer mensuel de 2 000 $ : 200 000 $ multipliés par 1 %. Dans ce cas, l’investisseur chercherait à obtenir un prêt hypothécaire avec des paiements mensuels inférieurs et absolument pas supérieurs à 2 000 $.
La règle du 1% par rapport aux autres types de calcul
La règle du un pour cent permet également de donner à l’investisseur un point de référence à partir duquel il peut prendre en compte d’autres facteurs concernant la propriété d’un bien immobilier. Un deuxième calcul important est le multiplicateur du loyer brut, qui utilise le niveau du loyer mensuel pour déterminer le temps nécessaire pour amortir l’investissement. Ce calcul est obtenu en divisant la valeur totale de l’emprunt par le loyer mensuel.
Dans l’exemple de la maison d’une valeur de 200 000 $, l’investisseur diviserait 200 000 $ par 2 000 $. Cela donne à l’investisseur une période de remboursement de 100 mois, ce qui se traduit par un peu plus de 8,3 ans. Les investisseurs peuvent également utiliser le multiplicateur de loyer brut lorsqu’ils examinent les modalités de paiement d’un prêt contracté pour la propriété.
La règle des 70 % implique qu’un investisseur ne doit pas payer plus de 70 % de la valeur estimée de la propriété après les réparations moins coûteuses.
Considérations particulières
Pour calculer le multiplicateur de loyer brut, l’acheteur doit également tenir compte des taux de location dans la région où se trouve le bien immobilier. Si, dans cet exemple, le taux de loyer standard du quartier est inférieur à 2 000 dollars pour l’acheteur, l’investisseur devra peut-être envisager de diminuer le loyer pour s’assurer de trouver un locataire.
Un autre facteur important à prendre en compte est l’entretien de la propriété. Le propriétaire est responsable de l’entretien et des réparations. Bien qu’un dépôt de garantie puisse couvrir des dommages importants, il est également important que le propriétaire budgétise un montant déterminé du loyer afin d’économiser pour l’entretien. Cette somme peut contribuer aux bénéfices si elle n’est pas utilisée, et l’argent sera disponible en cas de besoin d’entretien.
Globalement, l’investissement dans l’immobilier peut être lucratif pour les investisseurs à long terme. Le loyer de base qu’un propriétaire demande pour tout type de bien immobilier fixe le niveau des paiements attendus par les locataires. Les propriétaires augmentent généralement le loyer chaque année pour gérer l’inflation et les autres coûts liés à la propriété, mais le taux de base est un niveau important qui détermine le rendement global d’un investissement.