Qu’est-ce qu’une taxe d’origine ?
Les frais d’établissement d’un prêt hypothécaire sont des frais initiaux facturés par un prêteur pour traiter une nouvelle demande de prêt. Ces frais constituent une compensation pour l’exécution du prêt. Les frais de montage de dossier sont exprimés en pourcentage du montant total du prêt et se situent généralement entre 0,5 et 1 % d’un prêt hypothécaire aux États-Unis.
Parfois appelés « frais d’escompte » ou « points », notamment lorsqu’ils sont égaux à 1 % du montant emprunté, les frais d’émission servent à payer des services tels que le traitement, la souscription et le financement.
Points clés à retenir
- Les frais d’établissement sont généralement de 0,5 à 1 % du montant du prêt et sont facturés par un prêteur en compensation du traitement d’une demande de prêt.
- Les frais d’émission sont parfois négociables, mais les réduire ou les éviter signifie généralement payer un taux d’intérêt plus élevé pendant la durée du prêt.
- Ces frais sont généralement fixés avant l’exécution du prêt et ne devraient pas être une surprise au moment de la clôture.
Comprendre les frais d’émission
Les frais d’établissement sont similaires à ceux de toute commission. Un prêteur gagnerait 1 000 $ sur un prêt de 100 000 $ – ou 2 000 $ sur un prêt de 200 000 $ – s’il facturait des frais de 1 % pour l’octroi du prêt. Les frais d’ouverture de dossier représentent le paiement des services initiaux du prêteur. Ils représentent parfois un pourcentage plus élevé du montant du prêt pour les petits prêts, car un prêt de 50 000 $ peut nécessiter la même quantité de travail pour le prêteur qu’un prêt de 500 000 $.
Le total des frais hypothécaires des prêteurs peut être comparé à l’aide d’une calculatrice de prêts hypothécaires. Ces frais sont généralement fixés à l’avance et ils augmentent soudainement à la clôture. Ils doivent être indiqués dans la déclaration de clôture.
Historique des taxes d’origine
De la fin des années 1990 au milieu des années 2000, les prêteurs ont souvent perçu des commissions d’émission et des primes d’écart de rendement (PES) exorbitantes pour avoir vendu à l’emprunteur un taux d’intérêt plus élevé. Les emprunteurs ayant un crédit marginal ou des revenus non vérifiables étaient particulièrement visés par les prêteurs prédateurs de subprimes. Ces prêteurs exigeaient souvent des frais d’émission pouvant atteindre 4 ou 5 % du montant du prêt, et ils ont fait des milliers de dollars supplémentaires en primes d’écart de taux.
Le gouvernement a adopté de nouvelles lois à la suite de la crise financière de 2007-2008. Ces lois limitaient les modalités d’indemnisation des prêteurs. La pression de l’opinion publique a incité les prêteurs à mettre un frein aux pratiques qui les avaient rendus riches pendant le boom immobilier. Les frais d’émission ont été ramenés à une moyenne de 1 % ou moins.
Il est souvent préférable pour un emprunteur de payer des frais d’émission plus élevés en échange d’un taux d’intérêt plus faible, car les économies d’intérêts réalisées au fil du temps seront supérieures aux frais d’émission.
Comment économiser sur les frais d’émission
Les frais d’établissement d’un prêt hypothécaire peuvent être négociables, mais on ne peut et on ne doit pas s’attendre à ce qu’un prêteur travaille gratuitement. Pour obtenir une réduction des frais de montage, il faut généralement concéder quelque chose au prêteur. La manière la plus courante de réduire les frais est d’accepter un taux d’intérêt plus élevé en contrepartie.
En effet, le prêteur reçoit sa commission du YSP au lieu des frais d’émission. Cette opération s’effectue par le biais de ce que l’on appelle les « crédits du prêteur ». Ils sont calculés comme des points négatifs sur un prêt hypothécaire. En règle générale, ce n’est une bonne affaire pour les emprunteurs que s’ils prévoient de vendre ou de refinancer dans quelques années, car sur des prêts hypothécaires plus longs, les intérêts cumulés dépasseront généralement ce que vous auriez payé en frais d’établissement.
Vous pouvez négocier pour que le vendeur de la maison paie vos frais d’établissement. Cela a de fortes chances de se produire si le vendeur doit vendre rapidement ou s’il a des difficultés à vendre son logement. Vous pouvez également négocier avec le prêteur une réduction ou une exonération des frais d’émission. Cela n’implique pas nécessairement l’acceptation d’un taux d’intérêt plus élevé si, par exemple, vous avez fait le tour du marché et pouvez présenter la preuve d’une meilleure offre d’un prêteur concurrent.
En outre, si le prêt hypothécaire est d’un montant important et de longue durée et que vous disposez d’un excellent crédit et d’une source de revenus sûre, un prêteur peut trouver votre entreprise suffisamment attrayante pour ne pas avoir à payer de frais.
Enfin, veillez toujours à examiner ce qui constitue exactement la taxe d’émission. Certains prêteurs y intègrent d’autres frais, tels que les frais de demande et de traitement. Si c’est le cas, demandez à être dispensé de ces frais groupés.