Qu’est-ce qu’un locataire de réserve ?
Un locataire en attente est un locataire qui reste dans une propriété après l’expiration du bail. Si le propriétaire continue à accepter le paiement du loyer, le locataire en attente peut continuer à occuper légalement la propriété, et les lois de l’État et les décisions des tribunaux déterminent la durée de la nouvelle période de location du locataire en attente. Si le propriétaire n’accepte pas de nouveau paiement de loyer, le locataire est considéré comme étant en infraction, et s’il ne déménage pas rapidement, une expulsion peut être nécessaire.
Points clés à retenir
- Un locataire de réserve est un locataire qui continue à payer un loyer, même après l’expiration du bail. Le propriétaire doit également donner son accord, sinon une procédure d’expulsion peut avoir lieu.
- La location avec sursis se situe dans une zone grise entre un contrat de location complet et l’intrusion. Même un simple accord d’une seule phrase offre une plus grande protection à toutes les parties et doit être envisagé.
- Ce problème est souvent annulé par la clause de location au mois qui figure dans la plupart des contrats de location.
Comprendre les locataires en attente de location
Les propriétaires qui veulent éviter l’erreur de se retrouver avec un locataire en sursis devraient toujours inclure une clause dans le bail original indiquant ce qui se passe à la fin de la période de location afin de protéger leurs biens et leurs intérêts. Un bail de location d’appartement d’un an, par exemple, peut préciser qu’à l’expiration du bail, il se transforme en bail au mois.
Si un propriétaire accepte le loyer d’un locataire en attente, les implications varient en fonction des lois de l’État et de la localité. Dans certains cas, le fait d’accepter le paiement entraîne la réinitialisation de la durée du bail. Par exemple, si le bail initial était d’un an, un nouveau bail d’un an commence lorsque le propriétaire accepte un paiement de loyer après l’expiration du premier bail. Dans d’autres cas, l’acceptation du paiement d’un locataire en attente déclenche un bail au mois.
Pour expulser un locataire d’une propriété, un propriétaire doit engager une procédure de rétention, qui est essentiellement une affaire d’expulsion qui n’est pas basée sur des paiements de loyer manqués. Il s’agit d’une procédure qui est généralement traitée par les tribunaux des expulsions ou des petites créances.
Si un propriétaire veut qu’un locataire en attente quitte un logement, il ne doit pas accepter de loyer de la part du locataire et doit le traiter comme un intrus.
Droits du locataire de réserve
Les locataires en attente ont un bail à souffrance. Le terme « tolérance » signifie l’absence d’objection sans véritable approbation, et une location à tolérance est l’opposé d’une location à volonté, où un locataire occupe la propriété avec le consentement du propriétaire mais généralement sans contrat écrit ou bail. Par contre, la location à titre onéreux (tenancy at sufferance) désigne les locataires en attente d’un bail expiré qui n’ont plus l’autorisation du propriétaire de rester dans la propriété mais qui n’ont pas encore été expulsés.
Lorsqu’un propriétaire souhaite vous expulser en tant que locataire en attente, il doit généralement vous signifier un avis de résiliation, bien que, comme indiqué ci-dessus, cette procédure soit réglementée par l’État et peut donc varier d’un État à l’autre. L’avis précipite la procédure d’expulsion. Dans l’État de New York, un avis de résiliation doit être signifié dans les circonstances suivantes.
- Votre bail a pris fin, mais le propriétaire vous a depuis retiré le loyer.
- Vous n’avez pas de bail écrit, mais vous payez un loyer chaque mois.
- Le propriétaire veut vous expulser même si le bail n’est pas terminé.
- Vous vivez dans un logement dont le loyer est réglementé.
- Vous bénéficiez d’une subvention au titre de l’article 8.
- Votre bail l’exige.
L’avis doit vous indiquer la raison de la résiliation, la date à laquelle vous devez déménager et le fait que le propriétaire engagera une action en justice si vous ne respectez pas le délai. Les raisons peuvent inclure l’expiration d’un bail, un mauvais comportement en tant que locataire (être trop bruyant, par exemple, ou avoir un animal de compagnie non approuvé), être sous-locataire à l’insu du propriétaire, être squatteur (emménager à l’insu du propriétaire), refuser de façon déraisonnable l’accès à la propriété au propriétaire, et avoir apporté des modifications physiques non approuvées aux locaux (comme la construction d’un mur).
Toutefois, vous n’avez pas le droit de recevoir un avis de résiliation si votre bail est arrivé à expiration mais que vous êtes resté dans la propriété sans payer de loyer. Dans ce cas, le propriétaire peut entamer une procédure de maintien dans les lieux sans préavis.