Êtes-vous prêt à acheter une maison ?

Êtes-vous prêt à acheter une maison ? Combien pouvez-vous vous permettre ? Répondre à cette deuxième question n’est peut-être pas si facile. Avant de vous lancer dans cet achat apparemment génial, apprenez à analyser ce que signifie l’expression « prix abordable ». Vous devrez tenir compte de divers facteurs, allant du ratio dette/revenu (DTI) aux taux hypothécaires.

Points clés à retenir

  • La détermination de votre ratio dette/revenu (DTI) – plus précisément, le DTI initial – est un facteur important pour obtenir un prêt hypothécaire.
  • Outre le prix de la propriété, de nombreuses autres considérations financières et de style de vie doivent entrer en ligne de compte dans vos calculs pour savoir si vous pouvez vous permettre d’acheter une maison.
  • Vous devez également évaluer le marché immobilier local, les perspectives économiques et les implications de la durée de votre séjour.
  • Vous devrez également tenir compte de votre mode de vie, présent et futur.

Comprendre d’abord votre ratio dette/revenu

Le premier point de décision, et le plus évident, concerne l’argent. Si vous disposez de moyens suffisants pour acheter une maison au comptant, vous pouvez certainement vous permettre d’en acheter une maintenant. Même si vous ne pouvez pas payer en espèces, la plupart des experts s’accordent à dire que vous pouvez vous permettre d’acheter si vous pouvez prétendre à un prêt hypothécaire sur une nouvelle maison. Mais quel montant de prêt hypothécaire pouvez-vous vous permettre ?

La norme du ratio dette/revenu (DTI) de 43 % est généralement utilisée par l’Administration fédérale du logement (FHA) comme ligne directrice pour l’approbation des prêts hypothécaires. Ce ratio est utilisé pour déterminer si l’emprunteur peut effectuer ses paiements chaque mois. Certains prêteurs peuvent être plus indulgents ou plus rigides, en fonction du marché immobilier et des conditions économiques générales.

Une IFD de 43 % signifie que tous vos paiements réguliers de dettes, plus vos dépenses liées au logement – hypothèque, assurance hypothécaire, frais d’association de propriétaires, taxe foncière, assurance de propriétaire, etc. 

Par exemple, si votre revenu brut mensuel est de 4 000 $, vous multipliez ce chiffre par 0,43 pour obtenir 1 720 $, ce qui correspond au total que vous devriez consacrer au remboursement de vos dettes. Supposons que vous ayez déjà ces obligations mensuelles : Paiements minimums de 120 $ par carte de crédit, de 240 $ pour un prêt automobile et de 120 $ pour un prêt étudiant, soit un total de 480 $. Cela signifie que vous pouvez théoriquement vous permettre d’avoir jusqu’à 1 240 $ par mois de dettes supplémentaires pour un prêt hypothécaire, tout en restant dans les limites du plafond fixé par le DTI. Bien entendu, il est toujours préférable de s’endetter moins.

La discrimination en matière de prêts hypothécaires est illégale. Si vous pensez avoir été victime de discrimination fondée sur la race, la religion, le sexe, l’état civil, le recours à l’aide publique, l’origine nationale, le handicap ou l’âge, vous pouvez prendre des mesures. L’une de ces mesures consiste à déposer un rapport auprès du Bureau de protection financière des consommateurs ou du ministère américain du logement et du développement urbain (HUD).

Ce que veulent les prêteurs hypothécaires

Vous devez également tenir compte du ratio dette/revenu initial, qui calcule votre revenu par rapport à la dette mensuelle que vous auriez contractée uniquement pour les dépenses de logement, comme les paiements hypothécaires et l’assurance hypothécaire.

En général, les prêteurs aiment que ce ratio ne dépasse pas 28 %. Par exemple, si votre revenu brut est de 4 000 dollars par mois, vous aurez du mal à faire approuver 1 720 dollars de dépenses mensuelles de logement même si vous n’avez pas d’autres obligations. Pour un DTI initial de 28 %, vos frais de logement devraient être inférieurs à 1 120 $.

Pourquoi ne pourriez-vous pas utiliser la totalité de votre ratio dette/revenu si vous n’avez pas d’autres dettes ? En gros, parce que les prêteurs n’aiment pas que vous viviez sur le fil du rasoir. Des malheurs financiers surviennent : vous perdez votre emploi, votre voiture est détruite, un handicap médical vous empêche de travailler pendant un certain temps. Si votre prêt hypothécaire représente 43 % de vos revenus, vous n’aurez plus de marge de manœuvre pour vous permettre de vous débrouiller quand vous le voudrez ou d’engager des dépenses supplémentaires.

La plupart des prêts hypothécaires sont des engagements à long terme. N’oubliez pas que vous pouvez effectuer ces paiements chaque mois pendant les 30 prochaines années. Par conséquent, vous devez évaluer la fiabilité de votre principale source de revenus. Vous devez également tenir compte de vos perspectives d’avenir et de la probabilité que vos dépenses augmentent avec le temps.

Le fait de faire approuver un prêt hypothécaire jusqu’à un certain montant ne signifie pas que vous pouvez réellement en assumer les paiements.

Pouvez-vous vous permettre de verser un acompte ?

Il est préférable de verser 20 % du prix de votre maison pour éviter de payer une assurance hypothécaire privée (PMI). Habituellement ajoutée à vos paiements hypothécaires, l’assurance hypothécaire privée peut coûter entre 0,5 % et 1 % du montant total du prêt hypothécaire chaque année. 

Un acompte plus faible ne signifie pas que l’achat d’une maison est impossible. Vous pouvez acheter une maison avec une mise de fonds de 3,5 % seulement avec un prêt de la FHA, par exemple, mais il y a des bonus pour en trouver d’autres. En plus de l’évitement du PMI mentionné ci-dessus, un acompte plus important signifie également.

  • Des paiements hypothécaires moins élevés – pour un prêt hypothécaire de 200 000 $ à un taux d’intérêt fixe de 4 % pour une durée de 30 ans, vous paieriez 955 $. Si votre prêt hypothécaire était de 180 000 $ à un taux d’intérêt de 4 % pour une durée de 30 ans, vous paieriez 859 $.
  • Plus de choix parmi les prêteurs : certains ne proposent pas de prêt hypothécaire si vous ne versez pas une mise de fonds d’au moins 5 à 10 %.
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Pouvoir s’offrir une nouvelle maison aujourd’hui est loin d’être aussi important que de pouvoir se le permettre à long terme. Il va sans dire que le fait de pouvoir se permettre une maison et de disposer d’un acompte ne répond pas à la question de savoir si c’est le bon moment pour vous d’agir dans ce sens.

Bien qu’une mise de fonds plus importante présente de nombreux avantages, ne sacrifiez pas complètement votre compte d’épargne d’urgence pour mettre plus de fonds dans votre maison. Vous pourriez vous retrouver en difficulté en cas de réparations imprévues ou d’autres besoins.

Le marché du logement

En supposant que vous maîtrisiez votre situation financière personnelle, votre prochaine considération est l’économie du marché du logement – soit dans votre localité actuelle, soit dans celle où vous prévoyez de vous installer. Une maison est un investissement coûteux. Avoir l’argent nécessaire pour l’acheter est une bonne chose, mais cela ne répond pas à la question de savoir si l’achat a un sens d’un point de vue financier.

Une façon de le faire est de répondre à la question suivante : est-il moins cher de louer que d’acheter ? Si l’achat s’avère moins cher que la location, c’est un argument de poids en faveur de l’achat.

De même, il est utile de réfléchir aux implications à long terme de l’achat d’une maison. Pendant des générations, l’achat d’une maison était presque un moyen garanti de gagner de l’argent. Vos grands-parents auraient pu acheter une maison il y a 50 ans pour 20 000 dollars et la vendre pour cinq ou dix fois ce montant 30 ans plus tard.

Alors que l’immobilier est traditionnellement considéré comme un investissement sûr à long terme, les récessions et autres catastrophes peuvent mettre à l’épreuve cette théorie et faire réfléchir les futurs propriétaires.

Pendant la Grande Récession, de nombreux propriétaires ont perdu de l’argent lorsque le marché immobilier s’est effondré en 2007, et ont fini par posséder des maisons qui valaient bien moins que le prix auquel elles avaient été achetées pendant de nombreuses années.

Si vous achetez la propriété en pensant qu’elle va prendre de la valeur avec le temps, veillez à prendre en compte dans vos calculs le coût des intérêts de votre prêt hypothécaire, des améliorations apportées à la propriété et de l’entretien courant et permanent. 

Les perspectives économiques

Dans le même ordre d’idées, il y a des années où les prix de l’immobilier sont déprimés et des années où ils sont anormalement élevés. Si les prix sont si bas qu’il est évident que vous faites une bonne affaire, vous pouvez considérer cela comme un signe que le moment est peut-être venu d’acheter. Sur un marché d’acheteurs, des prix déprimés augmentent les chances que le temps joue en votre faveur et que votre maison s’apprécie par la suite.

Il est trop tôt pour savoir ce qu’il adviendra des prix de l’immobilier en 2021. Mais si l’histoire se répète, nous pouvons nous attendre à une baisse des prix de l’immobilier en raison de la pandémie de COVID-19 et de son impact dramatique sur l’économie.

Taux d’intérêt

Les taux d’intérêt, qui jouent un rôle important dans la détermination du montant d’un versement hypothécaire mensuel, ont également des années où ils sont élevés et des années où ils sont bas. Il est évident qu’il vaut mieux être plus bas. Par exemple, une hypothèque de 30 ans (360 mois) sur un prêt de 100 000 dollars à 3 % d’intérêt vous coûtera 422 dollars par mois. À un taux d’intérêt de 5 %, il vous coûtera 537 $ par mois. À 7 %, il passe à 665 $. Si les taux d’intérêt baissent, il peut donc être judicieux d’attendre avant d’acheter. S’ils augmentent, il est préférable d’acheter le plus tôt possible.

Période de l’année

Les saisons de l’année peuvent également être prises en compte dans le processus de décision. Si vous souhaitez avoir le plus grand choix possible de maisons, le printemps est probablement le meilleur moment pour faire vos achats. Les enseignes « À vendre » ont tendance à pousser comme des fleurs lorsque le temps se réchauffe et que les pelouses deviennent vertes. Cela s’explique en partie par le public cible de la plupart des maisons : les familles qui attendent de déménager jusqu’à ce que leurs enfants aient terminé l’année scolaire en cours, mais qui veulent s’installer avant le début de la nouvelle année à l’automne.

Si vous voulez des vendeurs qui voient peut-être moins de trafic – ce qui pourrait les rendre plus flexibles sur le prix – l’hiver peut être meilleur pour la chasse à la maison (surtout dans les climats froids), ou le plus fort de l’été pour les états tropicaux (la basse saison pour votre région, en d’autres termes). Les stocks seront probablement plus réduits, de sorte que le choix sera peut-être limité, mais il est également peu probable que les vendeurs voient de multiples offres à cette période de l’année.

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Certains acheteurs avertis aiment également faire des offres à l’approche des fêtes, comme Noël ou Pâques, en espérant que le timing inhabituel, le manque de concurrence et l’esprit général de la saison permettront de faire une affaire rapidement et à un bon prix.

Tenez compte de vos besoins en matière de style de vie

Bien que l’argent soit évidemment un facteur important, il existe une foule d’autres facteurs qui pourraient jouer un rôle dans votre choix du moment. Votre besoin d’espace supplémentaire est-il imminent – un nouveau bébé en route, un parent âgé qui ne peut pas vivre seul ? Le déménagement implique-t-il que vos enfants changent d’école ? Si vous vendez une maison dans laquelle vous vivez depuis moins de deux ans, serez-vous assujetti à l’impôt sur les gains en capital et, dans l’affirmative, vaut-il la peine d’attendre pour éviter la morsure ? 

Vous aimez peut-être cuisiner avec des ingrédients de qualité, faire une escapade d’un week-end chaque mois, fréquenter les arts du spectacle ou vous entraîner avec un entraîneur personnel. Aucune de ces habitudes ne tue le budget, mais vous pourriez devoir vous en passer si vous avez acheté une maison en vous basant uniquement sur un ratio d’endettement de 43 %.

Avant de vous entraîner à effectuer des paiements hypothécaires, donnez-vous un peu de marge de manœuvre financière en soustrayant le coût de votre passe-temps ou activité le plus cher du paiement que vous avez calculé. Si le solde n’est pas suffisant pour acheter la maison de vos rêves, vous devrez peut-être réduire vos loisirs et vos jeux – ou commencer à penser à une maison moins chère comme maison de rêve.

Vendre une maison, en acheter une autre

Si vous vendez une maison et que vous envisagez d’en acheter une autre, mettez le produit de la vente de votre maison actuelle sur un compte d’épargne et déterminez si, après avoir pris en compte les autres dépenses nécessaires comme les paiements de la voiture ou l’assurance maladie, vous pourrez ou non vous permettre de payer le prêt. Il est également important de se rappeler que des fonds supplémentaires devront être alloués pour l’entretien et les services publics. Ces coûts seront sans aucun doute plus élevés pour les grandes maisons. 

Lorsque vous faites vos calculs, utilisez vos revenus actuels et ne supposez pas que vous gagnerez plus d’argent par la suite. Les augmentations ne se produisent pas toujours, et les carrières changent. Si vous basez le montant de la maison que vous achetez sur vos revenus futurs, autant organiser un dîner romantique avec vos cartes de crédit, car vous finirez par avoir une relation durable avec elles.

Toutefois, si vous pouvez faire face à ces frais supplémentaires sans avoir à payer de dettes supplémentaires par carte de crédit, vous pouvez vous permettre d’acheter une maison, à condition d’avoir économisé suffisamment d’argent pour votre acompte.

Prévoyez-vous de rester sur place ?

L’accessibilité financière devrait être la première chose que vous recherchez dans un logement, mais il est également préférable de savoir combien de temps vous allez vouloir y vivre. Sinon, vous pourriez vous retrouver coincé dans un logement que vous ne pouvez pas vous permettre dans une ville que vous êtes prêt à quitter.

De nombreux experts financiers suggèrent, à titre indicatif, de vivre dans une maison pendant cinq ans avant de la vendre. N’oubliez pas de tenir compte des coûts liés à l’achat, à la vente et au déménagement. Tenez également compte du seuil de rentabilité des frais hypothécaires liés à la maison que vous vendez. Si vous ne pouvez pas décider dans quelle ville ou village vous allez vivre et quel est votre plan quinquennal, ce n’est peut-être pas le bon moment pour acheter une maison. 

Si vous voulez acheter une maison sans plan quinquennal, achetez-en une dont le prix est bien inférieur au maximum que vous pouvez vous permettre. Si vous devez vendre rapidement, vous devez pouvoir vous permettre de prendre un coup. Autre exception : Si vous travaillez pour une entreprise qui achète les maisons de ses employés mutés – un nom pour cela est une option de rachat garanti.

Êtes-vous prêt à acheter une maison ? En bref, oui – si vous en avez les moyens. Mais « se permettre » n’est pas aussi simple que ce qu’il y a sur votre compte bancaire en ce moment. Vous devez tenir compte d’une foule d’autres facteurs financiers et de style de vie dans vos calculs.

Lorsque vous tenez compte de tous ces éléments, « si vous pouvez vous le permettre » commence à paraître plus compliqué qu’il n’y paraît au premier abord. Mais en les prenant en compte maintenant, vous pouvez éviter des erreurs coûteuses et des problèmes financiers plus tard. Bien sûr, il y a un meilleur moment pour bondir : Lorsque vous trouvez la maison parfaite dans l’endroit idéal pour la vendre – à un prix parfait.

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