Une succession comprend un droit présent ou futur à la propriété et/ou à la possession d’un bien immobilier. Le montant et le type d’intérêt qu’une personne détient dans un bien immobilier est appelé « domaine foncier ». Alors qu’un domaine foncier confère le droit de posséder la propriété, un intérêt, tel qu’une servitude, confère uniquement le droit d’utiliser la terre.
Les biens fonciers sont divisés en deux grandes catégories : les biens en pleine propriété et les biens non en pleine propriété. Les propriétés foncières en pleine propriété sont celles qui impliquent la propriété, tandis que les propriétés non foncières sont celles qui impliquent les locataires.
Succession en pleine propriété
Les successions en pleine propriété sont des successions à durée indéterminée qui peuvent exister toute une vie ou pour toujours.
Certains types de biens en pleine propriété sont classés comme des « successions », où la succession se poursuit au-delà de la vie du détenteur et descend à ses héritiers vivants à son décès, comme spécifié par le testament ou par la loi. Il s’agit, par exemple, de la succession en fief simple ou de la succession en fief défaisable, qui se poursuit pendant une période indéterminée et dont les bénéficiaires du propriétaire peuvent hériter.
D’autres domaines en pleine propriété sont appelés « domaines non héréditaires » ou « domaines viagers », qui n’existent que pour la durée de la vie d’une personne. Le domaine viager ordinaire conventionnel avec reliquat ou réversion, par exemple, ne se poursuit pas pendant une période indéterminée mais prend fin lorsque la personne sur la vie de laquelle la succession est fondée, ou le locataire à vie, décède.
Successions non libres
Une propriété non libre est un intérêt dans un bien immobilier qui est inférieur à une propriété libre. Les biens immobiliers non libres ne sont pas transmissibles par héritage et sont dits « sans saisie ». La saisine désigne la propriété : Une personne qui est « saisie » d’un domaine est le propriétaire de ce domaine.
Également connu sous le nom de domaine à bail, un domaine non libre est créé par un bail ou un contrat de location qui peut être écrit ou oral.
Le détenteur d’un bien immobilier non libre (le locataire ou le preneur à bail) ne détient aucun droit de propriété sur le bien immobilier et n’a que le droit d’utiliser le bien tel qu’il est établi dans les termes du bail ou du contrat de location. La propriété reste celle du propriétaire (bailleur).
Types de biens non libres
Comme les biens immobiliers non libres impliquent des locataires, ils sont souvent appelés « baux ». Il existe quatre types de baux :
Location pour des années
Appelé aussi succession pour des années ou location pour une durée déterminée, il s’agit d’une succession qui est créée par un bail. Un bail est un accord contractuel par lequel un locataire prend un droit de tenure à bail sur un bien immobilier pour une durée déterminée. La caractéristique déterminante d’une location à long terme est que la durée doit avoir un début et une fin définis, c’est-à-dire qu’une date de début et soit une période de temps spécifique (comme un an ou un mois) et une date de fin doivent être déclarées. Tant qu’un bail est à durée déterminée, il est identifié comme un bail à long terme. Ces baux se terminent automatiquement à la date de fin spécifiée sans qu’il soit nécessaire que l’une ou l’autre des parties donne un préavis.
La location de période en période
Une location de période à période est une succession qui existe lorsque la location est d’une durée initiale déterminée mais qui est automatiquement renouvelable à moins qu’elle ne soit résiliée par le bailleur ou le locataire avec un préavis de fin de location. Ces successions, qui sont également appelées « baux périodiques », sont de durée indéterminée puisqu’elles peuvent être renouvelées indéfiniment. Un bail de période à période peut être d’année en année, de mois en mois, de semaine en semaine, ou même de jour en jour, et se renouvelle pour une durée identique. Par exemple, une location périodique de mois en mois est renouvelable par périodes d’un mois jusqu’à ce qu’elle soit résiliée à la fin d’un mois moyennant un préavis approprié de l’une des parties.
La location à volonté
La location à volonté, ou succession à volonté, existe au gré du bailleur et du locataire. Ce type de location peut être résilié à tout moment « au gré » du propriétaire ou du locataire. Un contrat de location à volonté peut contenir un libellé qui exprime que le bail peut être résilié instantanément lorsqu’un avis est donné. En pratique, un locataire a généralement droit à un délai raisonnable pour quitter le logement. Les propriétaires peuvent préférer une location à volonté lorsqu’une propriété est en vente et que les locataires doivent quitter rapidement les lieux. Les locataires peuvent préférer une location à volonté s’ils prévoient de ne louer que pour une courte période, par exemple avant de déménager ou en attendant d’emménager dans un nouveau logement.
La location à la souffrance
Le bail à tolérance est la forme de succession la plus basse connue du droit. Appelée aussi « succession d’attente », elle existe indirectement en raison des circonstances et n’est jamais créée délibérément. Ce type de bail survient lorsqu’une personne entre en possession d’un terrain de manière légale mais reste sur la propriété sans aucun droit de le faire et sans le consentement du propriétaire. La seule différence entre un locataire à titre provisoire et un intrus est que le locataire à titre provisoire a eu à un moment donné le droit d’être sur la propriété mais qu’il est resté au-delà des termes de l’accord précédent. Par exemple, un locataire qui reste après la résiliation d’un bail d’un an, sans le consentement ou la reconnaissance du propriétaire, devient un locataire à titre subsidiaire. Le locataire peut être expulsé à tout moment sans préavis.
Les biens fonciers peuvent être classés de manière générale en propriété franche ou non franche. Un domaine en pleine propriété indique la propriété, tandis qu’un domaine non en pleine propriété, parfois appelé droit du propriétaire et du locataire, implique un accord entre le bailleur et le locataire. Il est possible que différents types de biens autres que des biens en propriété absolue s’appliquent à un même loyer pendant une certaine période.
Par exemple, un locataire pourrait commencer par un bail d’un an (location pour des années). Et une fois cette période terminée, le bail peut passer à une location au mois (location d’une période à l’autre). Le type de patrimoine immobilier d’une personne détermine la durée et l’étendue de ses droits à la propriété et/ou à la possession du bien.