Divers facteurs peuvent vous empêcher de bénéficier d’un prêt hypothécaire. Parmi les plus importants, citons un faible score de crédit, des revenus insuffisants pour le montant du prêt que vous souhaitez, une mise de fonds insuffisante et un endettement excessif. Tous ces facteurs sont toutefois sous votre contrôle. Examinons les possibilités qui s’offrent à vous pour surmonter les difficultés que vous pourriez rencontrer en tant qu’emprunteur.
1. Réparez votre crédit et augmentez votre score
Pour les prêteurs, votre cote de crédit représente la probabilité que vous effectuiez chaque mois vos paiements hypothécaires en totalité et dans les délais. Par conséquent, pour la plupart des prêts, plus votre score de crédit est bas, plus votre taux d’intérêt sera élevé pour compenser le risque accru de vous prêter de l’argent. Si votre score de crédit est inférieur à 620, vous serez considéré comme un cas de subprime et vous aurez des difficultés à obtenir un prêt, sans parler d’un prêt à des conditions favorables. En revanche, si vous avez un score de crédit supérieur à 800, vous pourrez facilement obtenir le meilleur taux d’intérêt disponible (également appelé taux au pair).
Parmi les mesures que vous pouvez prendre pour améliorer relativement rapidement votre cote de crédit, citons le remboursement des dettes renouvelables des consommateurs, telles que les cartes de crédit ou les prêts automobiles, l’utilisation de votre carte de débit au lieu de vos cartes de crédit pour vos futurs achats, le paiement de vos factures à temps chaque mois et la correction de toute erreur dans votre rapport de crédit. Toutefois, certains défauts, comme les retards de paiement importants, les recouvrements, les mises en accusation, les faillites et les saisies, ne seront guéris qu’avec le temps.
En plus de gérer votre crédit existant de manière responsable, n’ouvrez pas de nouveaux comptes de crédit. Demander un nouveau crédit abaisse temporairement votre cote de crédit, et avoir trop de crédit disponible est également considéré comme un signe d’avertissement. Les prêteurs peuvent craindre que si vous avez beaucoup de crédit disponible, vous en tiriez un jour profit et que cela affecte votre capacité à effectuer vos paiements hypothécaires.
2. Obtenir un emploi mieux rémunéré
Si les prêteurs estiment que vos revenus ne sont pas assez élevés, demandez-leur combien vous devez gagner en plus pour avoir droit au montant du prêt que vous souhaitez. Essayez ensuite de trouver un nouvel emploi dans votre secteur d’activité actuel où vous pourrez gagner autant d’argent.
Comme les prêteurs aiment avoir un historique d’emploi stable, vous devrez rester dans le même secteur d’activité pour que cette stratégie soit couronnée de succès. Cette nouvelle peut être décevante pour les emprunteurs, car un changement complet de profession pourrait offrir les meilleures chances d’augmentation de salaire. Toutefois, changer de société peut également être un bon moyen d’obtenir une augmentation significative des revenus. Les augmentations importantes de la part des employeurs existants ne sont pas si courantes, mais un nouvel employeur sait qu’il devra offrir quelque chose de spécial pour vous inciter à changer de métier.
Si le fait de changer d’entreprise maintenant ne suffit pas pour obtenir l’augmentation dont vous avez besoin, pensez à ce que vous pouvez faire relativement rapidement pour vous rendre plus utile aux employeurs. Existe-t-il un programme de formation continue que vous pourriez suivre ? Si vous êtes secrétaire juridique, pourriez-vous devenir auxiliaire juridique ? Si vous êtes réceptionniste, pourriez-vous devenir secrétaire ? Un conseiller d’orientation professionnelle ou un chasseur de têtes pourrait vous donner des conseils spécifiques à votre situation sur la façon d’améliorer votre capacité à vous faire valoir et d’atteindre vos objectifs de revenus.
Malheureusement, le fait d’obtenir un emploi à temps partiel en plus de votre emploi à temps plein peut ne pas fournir ce que les prêteurs considèrent comme un revenu admissible. L’emploi à temps partiel peut être considéré comme temporaire, et comme il vous faudra probablement au moins 15 ans pour rembourser votre prêt hypothécaire, les prêteurs souhaitent que vous bénéficiez d’une stabilité de revenus à long terme.
3. Sauver comme un fou
Plus votre mise de fonds est importante, plus le prêt dont vous aurez besoin sera faible. De plus, plus votre ratio prêt/valeur (ratio VLT) est faible, moins les prêteurs prendront en compte votre situation. Ces deux facteurs vous donneront plus de chances d’obtenir un prêt. Sachez que vous devrez peut-être atteindre un certain seuil d’acompte, comme 10 % ou 20 % (20 % étant le plus conventionnel) avant qu’un acompte plus important ne vous permette de prétendre à un prêt.
4. Ne pas payer plus que la valeur estimée par la banque
La banque ne voudra pas vous prêter plus que la valeur de la maison, car elle pourrait être perdante si vous la saisissiez et que vous deviez plus que ce que la banque pourrait obtenir en échange. Un acompte de 20 % devient également beaucoup moins intéressant si la maison vaut 20 % de moins que le prix d’achat. La valeur de la garantie est importante pour les prêteurs, il faut donc la garder à l’esprit lorsque vous faites une offre d’achat d’une propriété.
5. Réduire votre dette
Pour un prêteur, ce qui constitue un endettement excessif n’est pas un chiffre fixe – il s’agit d’un paiement mensuel total trop élevé pour que vous puissiez vous permettre le paiement mensuel de l’hypothèque que vous demandez. Pour déterminer le montant du prêt auquel vous pouvez prétendre, les prêteurs tiennent compte de ce que l’on appelle le ratio d’endettement initial, c’est-à-dire le pourcentage de votre revenu mensuel brut qui sera absorbé par vos mensualités (capital, intérêts, impôts fonciers et assurance habitation), et le ratio d’endettement final, c’est-à-dire le pourcentage de votre revenu mensuel brut qui sera absorbé par vos mensualités plus vos autres obligations mensuelles, telles que les prêts étudiants, les cartes de crédit et les paiements de voiture.
Plus la dette que vous devez rembourser chaque mois est importante, qu’il s’agisse d’une « bonne dette » comme un prêt étudiant ou d’une « mauvaise dette » comme une carte de crédit à taux d’intérêt élevé, plus les prêteurs décideront que vous pouvez vous permettre de payer le logement chaque mois, et plus le prix d’achat que vous pourrez vous permettre sera bas. La réduction de votre dette est l’un des moyens les plus rapides et les plus efficaces d’augmenter le montant du prêt auquel vous pouvez prétendre.
Il n’est pas toujours facile d’obtenir un prêt hypothécaire. Les prêteurs exigent de tous les demandeurs qu’ils satisfassent à certains critères et directives financiers et accordent une certaine souplesse dans le cadre de ces règles. Si vous voulez obtenir un prêt hypothécaire, vous devrez apprendre à jouer le jeu, et vous aurez de bonnes chances de gagner si vous suivez les étapes décrites ici.
Points clés à retenir
- Améliorez votre score de crédit en remboursant vos dettes de consommation, en utilisant une carte de débit au lieu d’une carte de crédit, en payant vos factures à temps et en corrigeant les erreurs éventuelles de votre rapport de crédit.
- Si vous ne gagnez pas assez pour avoir droit au prêt, essayez de trouver un nouvel emploi dans votre secteur d’activité actuel afin de montrer aux prêteurs que vous avez un historique d’emploi stable.
- Économisez de manière appropriée pour que votre acompte soit le plus élevé possible et que votre VLT soit le plus bas possible.
- Ne payez pas plus que la valeur estimée par la banque.
- Réduisez votre dette en remboursant vos prêts étudiants, vos cartes de crédit, vos paiements de voiture, etc.