Si vous êtes comme la plupart des acheteurs de maison, vous aurez besoin d’un prêt hypothécaire pour financer l’achat d’une nouvelle maison. Pour y prétendre, vous devez avoir une bonne cote de crédit et disposer d’un acompte en espèces. Sans cela, la voie traditionnelle vers l’accession à la propriété risque de ne pas être envisageable.
Il existe toutefois une alternative : le contrat de location-vente, qui consiste à louer un logement pour une certaine durée, avec la possibilité de l’acheter avant l’expiration du bail. Les contrats de location avec option d’achat se composent de deux parties : un contrat de location standard et une option d’achat.
Voici un aperçu des points à surveiller et du fonctionnement du processus de location avec option d’achat. C’est plus compliqué que la location, et vous devrez prendre des précautions supplémentaires pour protéger vos intérêts. Cela vous aidera à déterminer si l’affaire est un bon choix si vous cherchez à acheter une maison.
Points clés à retenir
- Un contrat de location-vente est un accord par lequel vous vous engagez à louer un bien immobilier pour une période déterminée, avec la possibilité de l’acheter avant l’expiration du bail.
- Les contrats de location avec option d’achat comprennent un contrat de bail standard et une option d’achat du bien immobilier à une date ultérieure.
- Les contrats de location avec option d’achat vous donnent le droit d’acheter le logement à l’expiration du bail, tandis que les contrats de location-achat vous obligent à l’acheter.
- Vous payez un loyer pendant toute la durée du bail et, dans certains cas, un pourcentage du paiement est appliqué au prix d’achat.
- Dans certains contrats de location-vente, vous devrez peut-être entretenir le logement et payer les réparations.
Frais initiaux non remboursables
Dans un contrat de location avec option d’achat, vous (en tant qu’acheteur) payez au vendeur un montant initial unique, généralement non remboursable, appelé frais d’option, montant de l’option ou contrepartie de l’option. Ces frais vous donnent la possibilité d’acheter la maison à une date ultérieure. Les frais d’option sont souvent négociables, car il n’y a pas de taux standard. Néanmoins, ils représentent généralement entre 1 % et 5 % du prix d’achat.
Option de location ou location-vente
Il est important de noter qu’il existe différents types de contrats de location avec option d’achat, certains étant plus conviviaux et plus souples que d’autres. Les contrats de location avec option d’achat vous donnent le droit, mais non l’obligation, d’acheter le logement à l’expiration du bail. Si vous décidez de ne pas acheter le bien à la fin du bail, l’option expire tout simplement et vous pouvez partir sans aucune obligation de continuer à payer le loyer ou d’acheter. Ce n’est pas toujours le cas pour les contrats de location-vente.
Pour avoir la possibilité d’acheter sans obligation d’achat, il faut qu’il s’agisse d’un contrat de location-option. Comme le jargon juridique peut être difficile à déchiffrer, il est toujours bon de revoir le contrat avec un avocat spécialisé dans l’immobilier avant de signer quoi que ce soit, afin de connaître vos droits et de savoir exactement dans quoi vous vous engagez.
Attention aux contrats de location-vente : vous pourriez être légalement obligé d’acheter la maison à la fin du bail, que vous en ayez les moyens ou non.
S’entendre sur le prix d’achat
Les contrats de location-vente doivent préciser quand et comment le prix d’achat de la maison est déterminé. Dans certains cas, vous et le vendeur conviendrez d’un prix d’achat au moment de la signature du contrat, souvent à un prix supérieur à la valeur marchande actuelle. Dans d’autres cas, le prix est déterminé à l’expiration du bail, sur la base de la valeur marchande du bien à ce moment-là. De nombreux acheteurs préfèrent « bloquer » le prix d’achat, en particulier sur les marchés où les prix des maisons sont en hausse.
Appliquer le loyer au directeur
Vous paierez un loyer pendant toute la durée du bail. La question est de savoir si une partie de chaque paiement est appliquée au prix d’achat éventuel. Par exemple, si vous payez 1 200 $ de loyer par mois pendant trois ans et que 25 % de ce montant est crédité sur l’achat, vous obtiendrez un crédit de loyer de 10 800 $ (1 200 $ x 0,25 = 300 $ ; 300 $ x 36 mois = 10 800 $). En général, le loyer est légèrement supérieur au taux en vigueur dans la région pour compenser le crédit de loyer que vous recevez. Mais soyez sûr de savoir ce que vous obtenez en payant cette prime.
Dans certains contrats, tout ou partie du montant de l’option que vous devez payer peut être appliqué au prix d’achat final à la clôture.
Entretien de la maison en location
Selon les termes du contrat, vous pouvez être responsable de l’entretien de la propriété et du paiement des réparations. En général, cette responsabilité incombe au propriétaire, alors lisez attentivement les petits caractères de votre contrat. Comme les vendeurs sont responsables en dernier ressort des frais d’association des propriétaires, des taxes et de l’assurance (c’est toujours leur maison, après tout), ils choisissent généralement de couvrir ces coûts. Quoi qu’il en soit, vous aurez besoin d’une assurance locataire pour couvrir les pertes de biens personnels et offrir une couverture responsabilité civile si quelqu’un est blessé pendant qu’il est dans la maison ou si vous blessez accidentellement quelqu’un.
Veillez à ce que les exigences en matière d’entretien et de réparation soient clairement indiquées dans le contrat (demandez à votre avocat de vous expliquer vos responsabilités). L’entretien de la propriété, par exemple la tonte du gazon, le ratissage des feuilles et le nettoyage des gouttières, etc., est très différent du remplacement d’un toit endommagé ou de la mise en conformité de l’installation électrique. Que vous soyez responsable de tout ou simplement de la tonte du gazon, faites inspecter la maison, demandez une évaluation et assurez-vous que les impôts fonciers sont à jour avant de signer quoi que ce soit.
Achat de la propriété
Ce qui se passe lorsque le contrat prend fin dépend en partie du type d’accord que vous avez signé. Si vous avez un contrat de location avec option d’achat et que vous souhaitez acheter le bien, vous devrez probablement obtenir un prêt hypothécaire (ou un autre financement) afin de payer le vendeur dans son intégralité.
À l’inverse, si vous décidez de ne pas acheter la maison – ou si vous n’êtes pas en mesure d’obtenir un financement à la fin du bail – l’option expire et vous quittez la maison, tout comme si vous louiez n’importe quel autre bien. Vous perdrez probablement tout l’argent versé jusqu’à ce moment, y compris l’argent de l’option et tout crédit de loyer gagné, mais vous ne serez pas obligé de continuer à louer ou d’acheter le logement.
Si vous avez un contrat de location-vente, vous pouvez être légalement obligé d’acheter le bien à l’expiration du bail. Cela peut être problématique pour de nombreuses raisons, notamment si vous n’êtes pas en mesure d’obtenir un prêt hypothécaire. Les contrats de location avec option d’achat sont presque toujours préférables aux contrats de location-vente, car ils offrent plus de souplesse et vous ne risquez pas d’être poursuivi si vous ne voulez pas ou ne pouvez pas acheter le logement à l’expiration du bail.
Traitez le processus de la même manière que si vous achetiez une maison : Faites vos vérifications préalables, effectuez des recherches dans le quartier, comparez les prix avec ceux d’autres maisons voisines, étudiez le contrat et recherchez l’historique du vendeur.
Si vous rencontrez des difficultés financières liées à COVID-19, des programmes pour les locataires et les propriétaires qui empêchent la saisie, l’expulsion et fournissent une aide au paiement des hypothèques sont disponibles auprès du gouvernement fédéral, des États, des municipalités et des prêteurs privés dans le cadre du plan de relance contre le coronavirus.
Le candidat idéal à la location-propriété
Un contrat de location-vente peut être une excellente option si vous êtes un aspirant propriétaire mais que vous n’êtes pas tout à fait prêt, financièrement parlant. Ces contrats vous donnent la possibilité de mettre de l’ordre dans vos finances, d’améliorer votre cote de crédit et d’économiser de l’argent pour un acompte tout en « verrouillant » la maison que vous aimeriez posséder. Si l’argent de l’option et/ou un pourcentage du loyer est affecté au prix d’achat, ce qui est souvent le cas, vous pouvez également vous constituer un capital.
Alors que les contrats de location avec option d’achat sont traditionnellement destinés aux personnes qui ne peuvent pas prétendre à des prêts conformes, il existe un second groupe de candidats qui ont été largement négligés par le secteur de la location avec option d’achat : les personnes qui ne peuvent pas obtenir de prêts hypothécaires sur des marchés de prêts coûteux et non conformes. « Sur les marchés immobiliers urbains à coûts élevés, où les prêts jumbo (non conformes) sont la norme, il y a une forte demande pour une meilleure solution pour les personnes financièrement viables et solvables qui ne peuvent pas obtenir ou ne veulent pas encore d’hypothèque », explique Marjorie Scholtz, fondatrice et PDG de Verbhouse, une start-up basée à San Francisco.
« Alors que les prix des logements augmentent et que de plus en plus de villes ne respectent plus les limites de prêt et sont poussées vers des prêts géants, le problème se déplace des consommateurs vers le secteur du financement immobilier », explique M. Scholtz. Avec des directives strictes de souscription automatique et des exigences de mise de fonds de 20 à 40 %, même les personnes financièrement capables peuvent avoir du mal à obtenir un financement sur ces marchés.
Tout ce qui est inhabituel – les revenus, par exemple – fait passer les bons revenus au rang de « cas particuliers » parce que les assureurs ne peuvent pas les faire rentrer dans une boîte », explique M. Scholtz. Cela inclut les personnes qui ont des revenus non traditionnels, qui sont des travailleurs indépendants ou contractuels, ou qui n’ont pas d’antécédents de crédit aux États-Unis (par exemple, les ressortissants étrangers) – et celles qui n’ont tout simplement pas l’énorme acompte de 20 à 40 % que les banques exigent pour les prêts non conformes.
Les marchés à coûts élevés ne sont pas le lieu évident où vous trouverez des propriétés à louer, ce qui rend Verbhouse inhabituel. Mais tous les acheteurs potentiels de maisons à louer en propriété auraient intérêt à essayer d’inscrire ses caractéristiques axées sur le consommateur dans les contrats de location en propriété : Les frais d’option et une partie de chaque paiement de loyer permettent d’acheter le prix d’achat dollar pour dollar, le loyer et le prix d’achat sont bloqués pendant cinq ans au maximum, et les participants peuvent se constituer un capital et profiter de l’appréciation du marché, même s’ils décident de ne pas acheter. Selon M. Scholtz, les participants peuvent « encaisser » à la juste valeur du marché : Verbhouse vend la maison et le participant conserve la plus-value du marché plus tout capital qu’il a accumulé grâce au paiement du loyer et du prix d’achat.
Avant de signer le contrat
Quelles sont les étapes à suivre lorsque vous envisagez de louer un bien immobilier ? Veillez à le faire .
Choisissez les bons termes
Conclure un contrat de location-option plutôt qu’un contrat de location-achat.
Obtenir de l’aide
Engagez un avocat qualifié en immobilier pour vous expliquer le contrat et vous aider à comprendre vos droits et obligations. Vous voudrez peut-être négocier certains points avant de signer ou éviter le contrat s’il ne vous est pas suffisamment favorable.
Rechercher le contrat
Assurez-vous de bien comprendre :
- Les délais (ce qui est dû et quand)
- Les frais d’option et les loyers – et la part de chacun dans le prix d’achat
- Comment le prix d’achat est-il déterminé ?
- Comment exercer votre option d’achat (par exemple, le vendeur peut vous demander de l’informer à l’avance par écrit de votre intention d’acheter)
- Si les animaux de compagnie sont autorisés
- Qui est responsable de l’entretien, des cotisations aux associations de propriétaires, des taxes foncières, etc.
- Ce que signifie « entretien » : simplement tondre le gazon et ratisser, etc. ou effectuer des réparations importantes, comme la réparation d’un toit.
Recherche sur la maison
Commandez une évaluation indépendante, obtenez une inspection de la propriété, assurez-vous que les taxes foncières sont à jour et qu’il n’y a pas de privilège sur la propriété.
Rechercher le vendeur
Vérifiez le rapport de solvabilité du vendeur pour déceler des signes de difficultés financières et obtenez un rapport de titre pour savoir depuis combien de temps le vendeur est propriétaire de la propriété – plus longtemps il en est propriétaire et plus il y a de fonds propres, mieux c’est.
Vérifiez les petits caractères
Dans quelles conditions perdriez-vous votre option d’achat ? Dans certains contrats, vous perdez ce droit si vous êtes en retard sur un seul paiement de loyer ou si vous n’informez pas le vendeur par écrit de votre intention d’acheter.
Un contrat de location avec option d’achat permet aux acheteurs potentiels d’emménager immédiatement dans une maison, avec plusieurs années pour travailler à l’amélioration de leur cote de crédit et/ou épargner pour un acompte avant d’essayer d’obtenir un prêt hypothécaire. Bien entendu, certaines conditions doivent être remplies, conformément au contrat de location avec option d’achat. Même si un agent immobilier vous aide dans le processus, il est essentiel de consulter un avocat spécialisé en immobilier qui peut clarifier le contrat et vos droits avant de signer quoi que ce soit.