Contrairement au marché boursier, où les gens comprennent et acceptent le risque que les prix puissent chuter de temps en temps – parfois sévèrement -, beaucoup de gens qui achètent une maison ne pensent pas vraiment que la valeur de leur maison diminuera un jour de tant.
En effet, historiquement, le marché du logement n’a pas été affecté par des bulles de prix par rapport à d’autres classes d’actifs. Cela pourrait être dû en partie aux coûts de transaction importants liés à l’achat d’une maison, sans parler des coûts de possession et d’entretien d’une maison, qui découragent tous les comportements spéculatifs. Cependant, les marchés immobiliers traversent parfois des périodes d’exubérance irrationnelle et voient les prix augmenter rapidement avant de retomber dans le rouge.
Dans cet article, nous discuterons des causes des bulles de prix du logement, des éléments déclencheurs qui font éclater les bulles de logement et des raisons pour lesquelles les acheteurs de logements devraient se baser sur des moyennes à long terme lorsqu’ils prennent des décisions cruciales en matière de logement.
Points clés à retenir
- Les bulles immobilières sont des périodes temporaires de plusieurs mois ou années caractérisées par une forte demande, une offre faible et des prix gonflés au-dessus des fondamentaux.
- Ces bulles sont causées par divers facteurs, notamment une prospérité économique croissante, des taux d’intérêt bas, une offre plus large de produits hypothécaires et un accès facile au crédit.
- Les forces qui font éclater une bulle immobilière comprennent un ralentissement de l’économie, une hausse des taux d’intérêt, ainsi qu’une baisse de la demande.
Qu’est-ce qu’une bulle immobilière ?
Avant d’entrer dans les causes des bulles de logement et de ce qui les fait éclater, il est important de comprendre une bulle de logement en soi. Celles-ci commencent généralement par un bond de la demande de logement, malgré un stock limité.
La demande augmente encore lorsque les spéculateurs entrent sur le marché, ce qui fait grossir la bulle, car ils s’emparent des biens d’investissement et font des fixations. Avec une offre limitée et une demande nouvelle aussi importante, les prix augmentent naturellement.
Les bulles immobilières ont un impact direct sur le secteur immobilier, mais aussi sur les propriétaires et leurs finances personnelles. L’impact qu’une bulle peut avoir sur l’économie (par exemple, sur les taux d’intérêt, les normes de prêt et les pratiques de titrisation) peut obliger les gens à trouver des moyens de maintenir leurs paiements hypothécaires lorsque les temps deviennent soudainement difficiles. Certains peuvent même devoir puiser plus profondément dans leurs poches, en utilisant leurs économies et leurs fonds de retraite juste pour garder leur maison. D’autres feront faillite et saisiront leur maison.
Toute bulle n’est normalement qu’un événement temporaire. Bien que les bulles sur les marchés des actions puissent se produire plus fréquemment, les bulles immobilières peuvent persister beaucoup plus longtemps, selon le Fonds monétaire international (FMI), et peuvent durer plusieurs années.
Les causes des bulles sur le marché du logement
Le prix du logement, comme le prix de tout bien ou service sur un marché libre, est déterminé par la loi de l’offre et de la demande. Lorsque la demande augmente ou que l’offre diminue, les prix augmentent. En l’absence d’une catastrophe naturelle quelconque, qui peut diminuer l’offre immédiate de logements, les prix augmentent lorsque la demande tend à dépasser les tendances de l’offre. L’offre de logements peut également être lente à réagir aux augmentations de la demande car il faut beaucoup de temps pour construire ou réparer une maison, et dans les zones très développées, il n’y a tout simplement plus de terrain sur lequel construire. Ainsi, en cas d’augmentation soudaine ou prolongée de la demande, les prix ne manqueront pas d’augmenter.
Une fois qu’il est établi qu’une hausse des prix du logement supérieure à la moyenne est initialement due à un choc de la demande, nous devons nous demander quelles sont les causes de cette augmentation de la demande. Il existe plusieurs possibilités :
- Une augmentation de l’activité économique générale et une prospérité accrue qui met davantage de revenus disponibles dans les poches des consommateurs et encourage l’accession à la propriété
- Une augmentation de la population ou du segment démographique de la population qui entre sur le marché du logement
- Un niveau général de taux d’intérêt bas, en particulier les taux d’intérêt à court terme, qui rend les logements plus abordables
- Produits hypothécaires innovants ou nouveaux, avec des mensualités initiales peu élevées, qui rendent les logements plus abordables pour de nouveaux segments démographiques
- Un accès facile au crédit – souvent avec des normes de souscription moins strictes – qui amène également plus d’acheteurs sur le marché
- Les obligations hypothécaires structurées à haut rendement (MBS), demandées par les investisseurs de Wall Street qui mettent davantage de crédits hypothécaires à la disposition des emprunteurs
- Une éventuelle mauvaise évaluation du risque par les prêteurs hypothécaires et les investisseurs en obligations hypothécaires qui élargit l’accès au crédit pour les emprunteurs
- La relation à court terme entre un courtier en prêts hypothécaires et un emprunteur, dans le cadre de laquelle les emprunteurs sont parfois encouragés à prendre des risques excessifs
- Un manque d’éducation financière et une prise de risque excessive de la part des emprunteurs hypothécaires.
- Un comportement spéculatif et risqué des acheteurs et des investisseurs immobiliers, alimenté par des estimations irréalistes et non durables de l’appréciation des prix des maisons.
- Une augmentation de l’inversion des prix des maisons.
Chacune de ces variables peut se combiner entre elles pour provoquer le décollage d’une bulle sur le marché du logement. En effet, ces facteurs ont tendance à se nourrir les uns des autres. Une discussion détaillée de chacun de ces facteurs n’entre pas dans le cadre de cet article. Nous nous contentons de souligner qu’en général, comme pour toutes les bulles, une hausse de l’activité et des prix précède une prise de risque excessive et un comportement spéculatif de la part de tous les acteurs du marché – acheteurs, emprunteurs, prêteurs, constructeurs et investisseurs.
Les forces qui font éclater la bulle
La bulle a finalement éclaté lorsque la prise de risque excessive est devenue omniprésente dans le système de logement et que les prix ne reflètent plus rien de proche des fondamentaux. Cela se produira alors que l’offre de logements continue d’augmenter en réponse à la hausse de la demande antérieure. En d’autres termes, la demande diminue alors que l’offre continue d’augmenter, ce qui entraîne une forte baisse des prix, car personne n’est plus en mesure de payer pour un nombre de logements encore plus important et des prix encore plus élevés.
Cette prise de conscience du risque dans l’ensemble du système est déclenchée par les pertes subies par les propriétaires, les prêteurs hypothécaires, les investisseurs hypothécaires et les investisseurs immobiliers. Ces prises de conscience peuvent être précipitées par un certain nombre de facteurs :
- Une augmentation des taux d’intérêt qui met l’accession à la propriété hors de portée de certains acheteurs et, dans certains cas, rend le logement qu’une personne possède actuellement inabordable. Cela conduit souvent à des défauts de paiement et à des saisies, qui finissent par augmenter l’offre actuelle sur le marché.
- Un ralentissement de l’activité économique générale qui entraîne une baisse du revenu disponible, une perte d’emploi ou une diminution des emplois disponibles, ce qui diminue la demande de logement. Une récession est particulièrement dangereuse.
- La demande est épuisée, ce qui met l’offre et la demande en équilibre et ralentit le rythme rapide de l’augmentation des prix des logements sur lequel comptent certains propriétaires, notamment les spéculateurs, pour rendre leurs achats abordables ou rentables. Lorsque l’appréciation rapide des prix stagne, ceux qui comptent sur elle pour se permettre d’acheter leur maison peuvent perdre leur maison, ce qui augmente l’offre sur le marché.
est que lorsque les pertes augmentent, les normes de crédit se resserrent, les emprunts hypothécaires faciles ne sont plus disponibles, la demande diminue, l’offre augmente, les spéculateurs quittent le marché et les prix baissent.
L’effondrement du marché du logement en 2007-2008
Au milieu des années 2000, l’économie américaine a connu une bulle immobilière généralisée qui a eu un impact direct sur le déclenchement de la Grande Récession. Suite à la bulle Internet, les valeurs de l’immobilier ont commencé à grimper, alimentant une hausse de l’accession à la propriété chez les acheteurs spéculatifs, les investisseurs et les autres consommateurs. Des taux d’intérêt bas, des normes de prêt assouplies – y compris des exigences de mise de fonds extrêmement faibles – ont permis à des personnes qui n’auraient jamais pu autrement acheter une maison de devenir propriétaires. Cela a fait grimper les prix des maisons encore plus.
Mais de nombreux investisseurs spéculatifs ont cessé d’acheter parce que le risque devenait trop élevé, ce qui a conduit d’autres acheteurs à se retirer du marché. En effet, il s’est avéré que lorsque l’économie s’est détériorée, un grand nombre d’emprunteurs à risque se sont retrouvés dans l’incapacité de payer leur hypothèque mensuelle. Cela a entraîné une chute des prix. Les titres adossés à des créances hypothécaires ont été vendus en grande quantité, tandis que les défauts de paiement et les saisies hypothécaires ont atteint des niveaux sans précédent.
La discrimination en matière de prêts hypothécaires est illégale. Si vous pensez avoir été victime de discrimination fondée sur la race, la religion, le sexe, l’état civil, le recours à l’aide publique, l’origine nationale, le handicap ou l’âge, vous pouvez prendre des mesures. L’une de ces mesures consiste à déposer un rapport auprès du Bureau de protection financière des consommateurs ou du ministère américain du logement et du développement urbain (HUD).
Réversion de la moyenne
Trop souvent, les propriétaires commettent l’erreur préjudiciable de supposer que l’évolution récente des prix se poursuivra à l’avenir sans tenir compte au préalable des taux d’appréciation à long terme des prix et du potentiel de retour à la moyenne.
Les lois de la physique stipulent que lorsqu’un objet – qui a une densité supérieure à celle de l’air – est propulsé vers le haut, il finit par retourner sur terre parce que les forces de gravité agissent sur lui. De même, les lois de la finance stipulent que les marchés qui traversent des périodes d’appréciation ou de dépréciation rapide des prix reviennent, avec le temps, à un niveau de prix qui les met en conformité avec leurs taux d’appréciation moyens à long terme. C’est ce qu’on appelle le retour à la moyenne.
Les prix sur le marché du logement suivent également cette tendance au retour à la moyenne. Après des périodes d’appréciation rapide des prix, ou dans certains cas, de dépréciation, ils reviennent là où leurs taux moyens d’appréciation à long terme indiquent qu’ils devraient être. Le retour à la moyenne des prix des logements peut être rapide ou progressif. Les prix des logements peuvent évoluer rapidement jusqu’à un point qui les remet en ligne avec la moyenne à long terme, ou ils peuvent rester constants jusqu’à ce que la moyenne à long terme les rattrape.
La valeur théorique indiquée ci-dessus a été obtenue en calculant le pourcentage d’augmentation trimestriel moyen de l’indice des prix du logement entre le premier trimestre de 1985 et le quatrième trimestre de 1998 – le point approximatif auquel les prix des logements ont commencé à augmenter rapidement au-dessus de la tendance à long terme. Le pourcentage d’augmentation trimestriel moyen calculé a ensuite été appliqué à la valeur de départ indiquée dans le graphique et à chaque valeur suivante pour obtenir la valeur théorique de l’indice des prix du logement.
Estimations de l’appréciation des prix
Trop d’acheteurs de logements n’utilisent que les performances récentes des prix comme référence pour ce qu’ils attendent au cours des prochaines années. Sur la base de leurs estimations irréalistes, ils prennent des risques excessifs. Cette prise de risque excessive est généralement associée au choix d’un prêt hypothécaire, et à la taille ou au coût de la maison que le consommateur achète.
Il existe plusieurs produits hypothécaires qui sont fortement commercialisés auprès des consommateurs et conçus pour être des prêts à relativement court terme. Les emprunteurs choisissent ces prêts hypothécaires en se fondant sur l’espoir qu’ils seront en mesure de se refinancer dans un certain nombre d’années, et ils pourront le faire en raison de la valeur nette de leur maison à ce moment-là.
Toutefois, l’évolution récente des prix des logements n’est généralement pas une bonne prédiction de l’évolution future des prix des logements. Les acheteurs de logements doivent se pencher sur les taux d’appréciation à long terme des prix des logements et tenir compte du principe financier de la moyenne de retour à la normale lorsqu’ils prennent des décisions de financement importantes. Les spéculateurs devraient faire de même.
Bien que la prise de risques ne soit pas mauvaise en soi et que, en fait, la prise de risques soit parfois nécessaire et conseillée, la clé d’une bonne décision fondée sur les risques est de comprendre et de mesurer les risques en faisant des estimations financièrement solides. Cela s’applique en particulier à la décision financière la plus importante et la plus courante que la plupart des gens prennent : l’achat et le financement d’une maison.
Un principe simple et important de la finance est le retour à la moyenne. Si les marchés du logement ne sont pas aussi sujets aux bulles que certains marchés, les bulles immobilières existent bel et bien. Les moyennes à long terme donnent une bonne indication de l’endroit où les prix du logement finiront par se situer pendant les périodes d’appréciation rapide suivies de stagnation ou de chute des prix. Il en va de même pour les périodes d’appréciation des prix inférieure à la moyenne.