L’impôt foncier représente une dépense importante pour la plupart des propriétaires, s’élevant généralement à 1 à 3 % de la valeur de la maison chaque année. Cette dépense récurrente ne disparaît pas lorsque vous remboursez le prêt hypothécaire. Il s’agit d’un coût perpétuel de l’accession à la propriété. Certaines villes offrent ce que l’on appelle un abattement de la taxe foncière ou de l’impôt sur l’immobilier. Ces programmes peuvent permettre aux consommateurs de réaliser d’importantes économies, d’acheter une plus grande maison pour le même prix ou d’améliorer leurs chances de bénéficier d’un prêt hypothécaire en mettant à leur portée le montant total des mensualités d’un logement. En prime, l’abattement de l’impôt foncier peut améliorer la valeur de revente d’une maison tant que l’abattement est en vigueur. Dans cet article, nous allons examiner de plus près les programmes de réduction de la taxe foncière, comment en trouver un lorsque vous faites des achats à domicile et s’ils présentent des inconvénients.
Points clés à retenir
- Les programmes d’abattement fiscal réduisent ou éliminent le montant de l’impôt foncier que les propriétaires paient sur les nouvelles constructions, les réhabilitations et/ou les améliorations majeures.
- Les abattements n’élimineront pas complètement votre facture d’impôt foncier, vous devrez toujours payer des taxes sur la valeur de la propriété avant qu’elle ne soit améliorée.
- Vous pouvez acheter une propriété qui bénéficie déjà d’un abattement, ou vous pouvez acheter une propriété éligible, y apporter les améliorations requises et demander vous-même l’abattement.
- L’objectif de ces programmes est d’attirer les acheteurs vers des endroits où la demande est moins forte, comme les quartiers de la ville en cours de revitalisation.
- Cleveland, St. Louis, Portland, Ore, Philadelphie et Des Moines, Iowa, sont quelques-unes des villes qui offrent des abattements fiscaux pour les propriétés résidentielles.
- Malgré les économies réalisées, les programmes d’abattement peuvent présenter des inconvénients : Les quartiers qui remplissent les conditions requises peuvent être moins attrayants ; une fois l’abattement terminé, vos dépenses de logement augmenteront considérablement ; et si vous prenez du retard sur votre impôt foncier, l’abattement sera probablement annulé.
Qu’est-ce qu’un abattement de l’impôt foncier ?
Certaines villes ont des programmes de réduction de l’impôt foncier qui éliminent ou réduisent considérablement les paiements de l’impôt foncier sur une maison pendant des années, voire des décennies. L’objectif de ces programmes est d’attirer les acheteurs vers des endroits où la demande est moins forte, comme les quartiers de la ville qui sont en pleine revitalisation. Certaines villes offrent des réductions d’impôts dans toute la ville, tandis que d’autres ne les offrent que dans des zones désignées. Certaines villes limitent ces programmes aux propriétaires à faible ou moyen revenu, mais de nombreux programmes ne comportent aucune restriction de revenu.
Vous pouvez acheter une propriété qui bénéficie déjà d’un abattement ou vous pouvez acheter une propriété éligible, y apporter les améliorations requises et demander vous-même l’abattement. La première option est beaucoup plus facile, car elle signifie que quelqu’un d’autre a dû faire face aux problèmes de construction et de bureaucratie et qu’il vous suffit d’emménager.
Voici quelques exemples de programmes réels de réduction de l’impôt foncier aux États-Unis.
Ville de Cleveland
Les maisons unifamiliales nouvellement construites bénéficient d’un abattement fiscal de 100 % de l’augmentation de la taxe foncière pendant 15 ans. En d’autres termes, les propriétaires ne paient l’impôt foncier que sur la valeur du terrain avant qu’il ne soit amélioré par la nouvelle construction. Les projets résidentiels doivent respecter les normes de construction écologiques de Cleveland.
Ville de St. Louis
Une nouvelle construction sur un terrain vacant ou la réhabilitation d’un bâtiment existant est éligible à un abattement de l’impôt foncier d’une durée de cinq à dix ans. Pendant cette période, le taux de l’impôt foncier est gelé à la valeur du bien avant les travaux d’amélioration.
Ville de Portland, Minerai.
Les maisons unifamiliales occupées par leur propriétaire dans certains quartiers désignés comme zones d’opportunité pour l’achat d’une maison peuvent bénéficier d’un abattement de l’impôt foncier sur dix ans sur la valeur des améliorations apportées par la réhabilitation ou la nouvelle construction. Les propriétaires ne paient l’impôt que sur la valeur de la propriété avant la réhabilitation ou la nouvelle construction. Le prix de vente de la propriété doit être de 405 000 $ ou moins pour 2020. Ce montant est ajusté chaque année.
Ville de Philadelphie
Les nouvelles constructions et les logements réhabilités peuvent bénéficier d’un abattement fiscal de 100 % sur la valeur des améliorations pendant 10 ans. Les propriétaires ne payaient l’impôt que sur la valeur de la propriété avant la réhabilitation ou la nouvelle construction. À partir du 31 décembre 2020, cet abattement commencera à 100 %, mais sera ensuite réduit de 10 points de pourcentage par an pendant la période de 10 ans.
Ville de Des Moines, Iowa
Les pourcentages d’abattement de l’impôt foncier varient en fonction du type d’amélioration et de l’emplacement de la propriété. Les nouveaux ajouts et les rénovations de moins de 23 000 dollars, partout dans la ville, peuvent bénéficier d’un abattement de 115 % sur 10 ans. Les nouvelles constructions et les projets de rénovation sont éligibles à un abattement de six ans, selon un calendrier dégressif, partout dans la ville ; les propriétés situées dans d’autres endroits spécifiques sont éligibles à un abattement de dix ans, selon un calendrier dégressif.
Californie (dans tout l’État)
La loi Mills prévoit des incitations fiscales pour la restauration et la préservation des résidences historiques qualifiées. Les gouvernements locaux négocient ces réductions d’impôts fonciers au cas par cas avec les propriétaires de propriétés historiques qualifiées. Les propriétaires peuvent réaliser des économies d’impôts fonciers de 40 à 60 % par an. Le programme de la loi Mills est considérablement plus complexe que les autres programmes d’abattement fiscal énumérés ici.
Comment fonctionnent les programmes d’abattement fiscal
Les programmes d’abattement fiscal réduisent ou éliminent le montant de l’impôt foncier que les propriétaires paient sur les nouvelles constructions, les réhabilitations et/ou les améliorations majeures. Ils n’élimineront pas complètement votre facture d’impôt foncier, car vous devrez toujours payer des taxes sur la valeur de la propriété avant qu’elle ne soit améliorée. Mais les économies peuvent être substantielles. Par exemple, le Bureau du logement de Portland affirme que son programme de réduction des impôts pourrait permettre aux propriétaires d’économiser environ 175 dollars par mois, soit environ 2 100 dollars par an, ce qui représente une économie totale de 21 000 dollars sur dix ans. Sans abattement, ils pourraient dépenser environ 3 100 $ par an en impôts fonciers ; avec cet abattement, ils pourraient dépenser environ 1 000 $ par an.
Les propriétés doivent souvent rester occupées par leur propriétaire pour continuer à bénéficier de l’abattement fiscal. Si la propriété est vendue d’un propriétaire-occupant à un autre, l’abattement fiscal restera dans la maison. Toutefois, la période d’abattement ne recommence pas lorsque la propriété change de propriétaire. Si le vendeur a bénéficié de sept années d’abattement d’impôt foncier, le nouvel acheteur recevra les trois années restantes d’un abattement de dix ans.
Le moyen le plus simple de savoir s’il existe des programmes de réduction de la taxe foncière dans la région où vous souhaitez acheter est de faire une recherche sur Internet avec la mention « réduction de la taxe foncière » et le nom de votre ville. Pour les grandes villes, un nom de quartier peut être un terme de recherche plus efficace qu’un nom de ville. Le nom de votre ville ou de votre quartier, plus « annonces immobilières » et « réduction de la taxe foncière » est une autre chaîne de recherche efficace. Les agents immobiliers bien informés seront au courant de ces programmes.
Inconvénients potentiels de l’achat d’un bien immobilier exonéré d’impôt
La réduction d’impôt réduit vos impôts fonciers. Comment donc économiser de l’argent tout en vivant dans une propriété neuve ou récemment réhabilitée pourrait-elle présenter des inconvénients ? Eh bien, il y a plusieurs choses qui pourraient mal tourner.
Un problème important est que les propriétés exonérées d’impôt se trouvent parfois dans des quartiers moins désirables. L’abattement fiscal est une incitation à encourager les gens à réaménager et à s’installer dans ces zones. La question de savoir si les efforts de revitalisation seront finalement couronnés de succès est un grand point d’interrogation. Si le quartier ne s’améliore pas, la valeur de votre propriété pourrait rester stable, voire diminuer, ce qui pourrait rendre la vente difficile et vous faire perdre de l’argent.
Si vous continuez à vivre dans la maison après la fin de la période de réduction, vous constaterez une augmentation importante de vos dépenses annuelles de logement. Il est impératif que vous gardiez un œil sur cette échéance et que vous planifiez cette augmentation, afin de pouvoir vous la permettre le moment venu. Si vous vendez le bien après la fin de la période de réduction, vous devrez peut-être baisser le prix demandé pour tenir compte de l’augmentation des impôts.
En outre, l’abattement fiscal ne vous donne pas une certitude absolue quant à ce que vous allez dépenser en impôts fonciers. Même pendant la période de réduction, votre facture fiscale peut changer. Comme vous payez toujours des impôts sur une partie de la valeur de votre propriété, une modification du taux d’imposition ou une évaluation spéciale pourrait entraîner une augmentation de votre facture d’impôts fonciers. Étant donné que vous êtes imposé sur un montant inférieur et que les taxes foncières sont basées sur un pourcentage de ce montant, toute augmentation ne frappera probablement pas trop durement votre budget, mais vous devez être conscient de la possibilité d’une augmentation. Bien entendu, les changements de taux d’imposition ou de valeur des biens immobiliers peuvent également entraîner une diminution de votre facture.
Enfin, la ville peut se réserver le droit de mettre fin à votre réduction d’impôts si vous devenez en retard dans le paiement de vos impôts fonciers. Si vous êtes responsable de ces paiements, n’en manquez aucun. Si votre société de crédit hypothécaire paie vos impôts, surveillez attentivement vos relevés mensuels pour vous assurer que vos factures d’impôts sont payées.
Si la réduction de la taxe foncière est une grande incitation à acheter une maison particulière, elle ne doit pas être le facteur décisif de votre achat. Assurez-vous que vous voulez vraiment la propriété et que vous êtes à l’aise avec son emplacement. Le fait d’avoir quelques centaines de dollars de plus par mois sur votre compte bancaire ne compensera pas la haine que vous éprouvez pour votre lieu de résidence.