5 façons simples d’investir dans l’immobilier

Acheter et posséder un bien immobilier est une stratégie d’investissement qui peut être à la fois satisfaisante et lucrative. Contrairement aux investisseurs en actions et en obligations, les futurs propriétaires de biens immobiliers peuvent utiliser un effet de levier pour acheter une propriété en payant une partie du coût total à l’avance, puis en remboursant le solde, plus les intérêts, au fil du temps.

Alors qu’un prêt hypothécaire traditionnel exige généralement une mise de fonds de 20 à 25 %, dans certains cas, une mise de fonds de 5 % suffit pour acheter une propriété entière. Cette possibilité de contrôler l’actif au moment de la signature des papiers enhardit à la fois les agents immobiliers et les propriétaires, qui peuvent, à leur tour, contracter une deuxième hypothèque sur leur maison afin de verser une mise de fonds pour des propriétés supplémentaires. Voici les cinq principales façons dont les investisseurs peuvent gagner de l’argent avec l’immobilier.

Points clés à retenir

  • Les futurs propriétaires de biens immobiliers peuvent acheter une propriété en utilisant un effet de levier, en payant une partie de son coût total à l’avance, puis en remboursant le solde au fil du temps.
  • L’un des principaux moyens pour les investisseurs de gagner de l’argent dans l’immobilier est de devenir propriétaire d’un bien immobilier locatif.
  • Les personnes qui font des palmes, qui achètent des biens immobiliers sous-évalués, les réparent et les vendent, peuvent également gagner de l’argent.
  • Les groupes d’investissement immobilier sont un moyen plus direct de gagner de l’argent dans l’immobilier.
  • Les fonds d’investissement immobilier (REIT) sont essentiellement des actions qui versent des dividendes.
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1. Propriétés à louer

Posséder un logement locatif peut être une excellente opportunité pour les personnes ayant des compétences en matière de bricolage (DIY) et de rénovation, et ayant la patience de gérer les locataires. Toutefois, cette stratégie nécessite un capital important pour financer les frais d’entretien initiaux et pour couvrir les mois d’inoccupation.

Pour

  • Fournit des revenus réguliers et les propriétés peuvent apprécier

  • Maximiser le capital par l’effet de levier

  • De nombreuses dépenses associées déductibles d’impôt

Contre

  • La gestion des locataires peut être fastidieuse

  • Dommages potentiels aux biens des locataires

  • Diminution des revenus provenant de postes vacants potentiels

Selon les données du Bureau américain du recensement, les prix de vente des nouvelles maisons (un indicateur approximatif de la valeur des biens immobiliers) ont constamment augmenté en valeur de 1940 à 2006, avant de baisser pendant la crise financière. Par la suite, les prix de vente ont repris leur ascension, dépassant même les niveaux d’avant la crise. Il reste à voir quels seront les effets à long terme de la pandémie de coronavirus sur la valeur des biens immobiliers.

Sales prices of new homes chart

Source : Enquête sur la construction, U.S. Census Bureau

La discrimination en matière de prêts hypothécaires est illégale. Si vous pensez avoir été victime de discrimination fondée sur la race, la religion, le sexe, l’état civil, le recours à l’aide publique, l’origine nationale, le handicap ou l’âge, vous pouvez prendre des mesures. L’une de ces mesures consiste à déposer un rapport auprès du Bureau de protection financière des consommateurs ou du ministère américain du logement et du développement urbain

(HUD).

2. Groupes d’investissement immobilier (REIG)

Les groupes d’investissement immobilier (REIG) sont idéaux pour les personnes qui veulent posséder un bien immobilier à louer sans avoir à le gérer. L’investissement dans les REIG nécessite un coussin de capital et un accès au financement.

Les REIG sont comme de petits fonds communs de placement qui investissent dans des immeubles locatifs. Dans un groupe d’investissement immobilier typique, une société achète ou construit un ensemble d’immeubles ou d’appartements, puis permet aux investisseurs de les acheter par l’intermédiaire de la société, rejoignant ainsi le groupe.

Un seul investisseur peut posséder une ou plusieurs unités d’habitation autonomes, mais la société qui exploite le groupe d’investissement gère collectivement toutes les unités, s’occupe de l’entretien, publie les offres d’emploi et interroge les locataires. En échange de ces tâches de gestion, la société prélève un pourcentage du loyer mensuel.

Un bail type de groupe d’investissement immobilier est établi au nom de l’investisseur, et toutes les unités mettent en commun une partie du loyer pour se prémunir contre des vacances occasionnelles. À cette fin, vous recevrez un certain revenu même si votre logement est vide. Tant que le taux d’inoccupation des logements mis en commun n’atteint pas un niveau trop élevé, il devrait être suffisant pour couvrir les coûts.

Pour

  • Plus d’autonomie que de posséder une location

  • Fournit un revenu et une plus-value

Contre

  • Risques d’inoccupation

  • Frais similaires à ceux des fonds communs de placement

  • Susceptible d’être influencé par des gestionnaires peu scrupuleux

3. Retournement de maison

Le programme House flipping est destiné aux personnes ayant une expérience significative dans l’évaluation, la commercialisation et la rénovation de biens immobiliers. Le changement de maison nécessite un capital et la capacité d’effectuer ou de superviser les réparations nécessaires.

C’est le proverbial « côté sauvage » de l’investissement immobilier. Tout comme les opérations sur séance sont différentes de celles des investisseurs qui achètent et conservent, les flippers immobiliers se distinguent des propriétaires qui achètent et louent. Par exemple, les flippers immobiliers cherchent souvent à vendre avec profit les propriétés sous-évaluées qu’ils achètent en moins de six mois.

Souvent, les propriétaires de biens immobiliers n’investissent pas dans l’amélioration des propriétés. Par conséquent, l’investissement doit déjà avoir la valeur intrinsèque nécessaire pour réaliser un bénéfice sans aucune altération, sinon il élimine la propriété de la contestation.

Les nageurs à palmes qui ne sont pas en mesure de décharger rapidement une propriété peuvent se trouver en difficulté parce qu’ils ne gardent généralement pas assez de liquidités non engagées pour payer l’hypothèque d’une propriété à long terme. Cela peut entraîner des pertes continues qui font boule de neige.

Il existe une autre sorte de flipper qui gagne de l’argent en achetant des propriétés à prix raisonnable et en les rénovant pour leur donner une valeur ajoutée. Il peut s’agir d’un investissement à long terme, les investisseurs ne pouvant se permettre d’acquérir qu’une ou deux propriétés à la fois.

Pour

  • Lier le capital pour une période plus courte

  • Peut offrir un retour rapide

Contre

  • Nécessite une connaissance approfondie du marché

  • Les marchés chauds se refroidissent de manière inattendue

4. Fonds de placement immobilier (FPI)

Une société de placement immobilier (REIT) est la meilleure solution pour les investisseurs qui veulent une exposition de leur portefeuille à l’immobilier sans avoir recours à une transaction immobilière traditionnelle.

Une FPI est créée lorsqu’une société (ou une fiducie) utilise l’argent des investisseurs pour acheter et exploiter des biens immobiliers productifs. Les FPI sont achetées et vendues sur les grandes places boursières, comme toute autre action. 

Une société doit verser 90 % de ses bénéfices imposables sous forme de dividendes afin de conserver son statut de FPI. Ce faisant, les FPI évitent de payer l’impôt sur les sociétés, alors qu’une société ordinaire serait imposée sur ses bénéfices et devrait ensuite décider de distribuer ou non ses bénéfices après impôt sous forme de dividendes. 

Comme les actions qui versent des dividendes, les FPI sont un investissement solide pour les investisseurs boursiers qui souhaitent des revenus réguliers. Par rapport aux types d’investissements immobiliers susmentionnés, les FPI permettent aux investisseurs de s’engager dans des investissements non résidentiels, tels que des centres commerciaux ou des immeubles de bureaux, qu’il n’est généralement pas possible pour un investisseur individuel d’acheter directement.

Plus important encore, les sociétés de placement immobilier sont très liquides parce qu’elles sont négociées en bourse. En d’autres termes, vous n’aurez pas besoin d’un agent immobilier et d’un transfert de titres pour vous aider à encaisser votre investissement. En pratique, les FPI sont une version plus formelle d’un groupe d’investissement immobilier.

Enfin, lorsqu’ils examinent les sociétés de placement immobilier, les investisseurs doivent faire la distinction entre les sociétés de placement immobilier à capital social qui possèdent des immeubles et les sociétés de placement immobilier à capital hypothécaire qui fournissent des financements pour des biens immobiliers et font appel à des titres adossés à des créances hypothécaires (MBS). Les deux offrent une exposition à l’immobilier, mais la nature de cette exposition est différente. Les sociétés de placement immobilier à capital variable sont plus traditionnelles, car elles représentent la propriété de biens immobiliers, tandis que les sociétés de placement immobilier à capital fixe se concentrent sur les revenus provenant du financement hypothécaire de biens immobiliers.

Pour

  • Essentiellement des actions qui versent des dividendes

  • Les principales participations sont généralement des contrats de location à long terme qui produisent des liquidités

Contre

  • L’effet de levier associé aux biens immobiliers locatifs traditionnels ne s’applique pas

5. Plateformes immobilières en ligne

Les plateformes d’investissement immobilier sont destinées à ceux qui veulent se joindre à d’autres pour investir dans une affaire commerciale ou résidentielle plus importante. L’investissement se fait par l’intermédiaire de plateformes immobilières en ligne, également connues sous le nom de « real estate crowdfunding ». Il nécessite toujours un capital d’investissement, bien qu’il soit inférieur à celui nécessaire pour acheter des biens immobiliers.

Les plateformes en ligne mettent en relation les investisseurs qui cherchent à financer des projets avec les promoteurs immobiliers. Dans certains cas, vous pouvez diversifier vos investissements avec peu d’argent.

Pour

  • Peut investir dans des projets individuels ou dans un portefeuille de projets

  • Diversification géographique

Contre

  • Tendance à être illiquide avec des périodes d’immobilisation

  • Frais de gestion

Que les investisseurs immobiliers utilisent leurs propriétés pour générer des revenus locatifs ou pour attendre que l’occasion de vente parfaite se présente, il est possible de mettre en place un programme d’investissement solide en payant d’avance une partie relativement faible de la valeur totale d’une propriété. Comme pour tout investissement, l’immobilier offre un potentiel de profit, que le marché soit à la hausse ou à la baisse.

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