Comment fonctionnent les prêts hypothécaires à intérêt unique ?

Si vous souhaitez avoir une mensualité inférieure à celle d’un prêt à taux fixe, vous pouvez opter pour une hypothèque à intérêt unique. En n’effectuant pas de remboursement du capital pendant plusieurs années au début de la durée de votre prêt, vous aurez une meilleure trésorerie mensuelle.

Mais que se passe-t-il lorsque la période d’intérêt seulement est terminée ? Qui propose ces prêts ? Et quand est-il judicieux d’en obtenir un ? Voici un petit guide de ce type de prêt.

Comment les prêts hypothécaires à intérêt unique sont structurés

Dans le cadre d’un prêt hypothécaire à intérêt unique, vous ne payez des intérêts que pendant les premières années – généralement cinq ou dix – et, une fois cette période terminée, vous commencez à payer le capital et les intérêts. Si vous souhaitez rembourser le capital pendant la période de paiement des intérêts uniquement, vous pouvez le faire, mais ce n’est pas une exigence du prêt.

Vous verrez généralement des prêts à intérêt unique structurés comme des prêts hypothécaires à taux variable (ARM) 3/1, 5/1, 7/1 ou 10/1. Selon les prêteurs, les choix 7/1 et 10/1 sont les plus populaires auprès des emprunteurs. En général, la période de taux d’intérêt unique est égale à la période de taux fixe pour les prêts à taux variable. Cela signifie que si vous avez un ARM 10/1, par exemple, vous ne paierez des intérêts que pendant les dix premières années.

Sur un ARM à intérêt unique, après la fin de la période d’introduction, le taux d’intérêt sera ajusté une fois par an (d’où le « 1 ») sur la base d’un taux d’intérêt de référence tel que le LIBOR, plus une marge déterminée par le prêteur. Le taux de référence change en fonction de l’évolution du marché, mais la marge est prédéterminée au moment où vous contractez le prêt.

Les plafonds de taux limitent les changements de taux d’intérêt. Ceci est vrai pour tous les ARM, et pas seulement pour les ARM à intérêt unique. Le plafond initial des taux d’intérêt sur les ARM 3/1 et 5/1 est généralement de deux, explique Casey Fleming, responsable des prêts chez C2 Financial Corp à San Diego et auteur du« Guide des prêts » :How to Get the Best Possible Mortgage » (Guide du prêt :comment obtenir le meilleur prêt hypothécaire possible). Cela signifie que si votre taux d’intérêt de départ est de trois pour cent, alors, comme la période d’intérêt seulement se termine dans la quatrième ou la sixième année, votre nouveau taux d’intérêt ne sera pas supérieur à cinq pour cent. Pour les ARM 7/1 et 10/1, le plafond du taux initial est généralement de cinq.

Après cela, les augmentations de taux sont généralement limitées à deux pour cent par an, quelle que soit la période d’introduction de l’ARM. Les plafonds à vie sont presque toujours de cinq pour cent supérieurs au taux d’intérêt de départ du prêt, explique M. Fleming. Ainsi, si votre taux de départ est de trois pour cent, il peut passer à cinq pour cent la huitième année, à sept pour cent la neuvième année et atteindre un maximum de huit pour cent la dixième année.

Une fois la période de remboursement des intérêts uniquement terminée, vous devrez commencer à rembourser le capital sur le reste de la durée du prêt – sur une base entièrement amortie, en langage prêteur. Aujourd’hui, les prêts à intérêt unique ne sont pas assortis de versements forfaitaires ; ils ne sont généralement même pas autorisés par la loi, explique M. Fleming. Ainsi, si la durée totale d’un prêt 7/1 ARM est de 30 ans et que la période de remboursement des intérêts est de sept ans, la huitième année, votre mensualité sera recalculée en fonction de deux éléments : d’abord, le nouveau taux d’intérêt et ensuite, le remboursement du capital sur les 23 années restantes.

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Prêts à taux d’intérêt fixe uniquement

Les prêts hypothécaires à taux fixe ne sont pas aussi courants. Avec un prêt à taux fixe sur 30 ans, vous pouvez ne payer que les intérêts pendant dix ans, puis payer les intérêts plus le capital pendant les 20 années restantes. En supposant que vous n’investissiez rien dans le capital pendant ces dix premières années, votre mensualité augmenterait considérablement la onzième année, non seulement parce que vous commenceriez à rembourser le capital, mais aussi parce que vous le rembourseriez sur 20 ans seulement au lieu de 30 ans. Comme vous ne remboursez pas le capital pendant la période de remboursement des intérêts uniquement, lorsque le taux est remis à zéro, votre nouveau paiement d’intérêts est basé sur la totalité du montant du prêt. Un prêt de 100 000 dollars à un taux d’intérêt de 3,5 % ne coûterait que 291,67 dollars par mois pendant les dix premières années, mais 579,96 dollars par mois pendant les 20 années restantes (soit presque le double).

Sur 30 ans, le prêt de 100 000 $ vous coûterait 174 190,80 $ – calculé comme suit : (291,67 $ x 120 paiements) + (579,96 $ x 240 paiements). Si vous aviez contracté un prêt à taux fixe sur 30 ans au même taux d’intérêt de 3,5 % (comme mentionné ci-dessus), votre coût total sur 30 ans serait de 161 656,09 $. Cela représente 12 534,71 $ de plus en intérêts sur le prêt à intérêt unique, et ce coût supplémentaire explique pourquoi vous ne voulez pas conserver un prêt à intérêt unique pendant toute sa durée. Vos frais d’intérêt réels seront toutefois moins élevés si vous bénéficiez de la déduction fiscale des intérêts hypothécaires.

Ces types de prêts sont-ils largement disponibles ?

Comme de nombreux emprunteurs ont eu des problèmes avec les prêts à intérêt unique pendant les années de la bulle, les banques hésitent à proposer ce produit aujourd’hui, explique Yael Ishakis, vice-présidente de FM Home Loans à Brooklyn, N.Y., et auteur de« The Complete Guide to Purchasing a Home ».

Selon M. Fleming, la plupart sont des prêts jumbo à taux variable d’une durée fixe de cinq, sept ou dix ans. Un prêt jumbo est un type de prêt non conforme. Contrairement aux prêts conformes, les prêts non conformes ne peuvent généralement pas être vendus aux entreprises publiques, Fannie Mae et Freddie Mac – les plus grands acheteurs de prêts conformes et une des raisons pour lesquelles les prêts conformes sont si largement disponibles.

Lorsque Fannie et Freddie achètent des prêts auprès de prêteurs hypothécaires, ils mettent plus d’argent à la disposition des prêteurs pour qu’ils puissent accorder des prêts supplémentaires. Les prêts non conformes, comme les prêts à intérêt unique, ont un marché hypothécaire secondaire limité, de sorte qu’il est plus difficile de trouver un investisseur qui souhaite les acheter. Les prêteurs sont plus nombreux à conserver ces prêts et à les gérer en interne, ce qui signifie qu’ils disposent de moins d’argent pour accorder des prêts supplémentaires. Les prêts à intérêt unique ne sont donc pas aussi répandus. Même si un prêt à intérêt unique n’est pas un prêt gigantesque, il est toujours considéré comme non conforme.

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Les prêts à taux d’intérêt unique n’étant pas aussi répandus que les prêts à taux fixe sur 30 ans, par exemple, « la meilleure façon de trouver un bon prêteur à taux d’intérêt unique est de passer par un courtier réputé disposant d’un bon réseau, car il faut faire de sérieuses recherches pour trouver et comparer les offres », explique M. Fleming.

Comparaison des coûts

« L’augmentation du taux pour l’option « intérêts uniquement » varie selon le prêteur et le jour, mais prévoyez une majoration d’au moins 0,25 % du taux d’intérêt », explique M. Fleming.

De même, Whitney Fite, présidente d’Angel Oak Home Loans à Atlanta, affirme que le taux d’un prêt hypothécaire à intérêt unique est environ 0,125 à 0,375 % plus élevé que le taux d’un prêt à taux fixe amortissable ou ARM, selon les détails.

Voici à quoi ressembleraient vos paiements mensuels avec un prêt de 100 000 $ à intérêt seulement, par rapport à un prêt à taux fixe ou à un prêt à taux variable entièrement amortissable, chacun à un taux typique pour ce type de prêt :

  • ARM de 7 ans, à intérêt unique, 3,125 % : paiement mensuel de 260,42
  • Prêt conventionnel à taux fixe sur 30 ans (sans intérêt), 3,625 % : 456,05 $ par mois
  • 7 ans, ARM entièrement amortissable (amortissement sur 30 ans), 2,875 % : 414,89 $ par mois

À ces taux, à court terme, un ARM à intérêt unique vous coûtera 195,63 dollars de moins par mois par tranche de 100 000 dollars empruntée pendant les sept premières années par rapport à un prêt à taux fixe sur 30 ans, et 154,47 dollars de moins par mois par rapport à un ARM 7/1 entièrement amorti.

Il est impossible de calculer le coût réel d’un prêt à taux d’intérêt variable lorsque vous le contractez, car vous ne pouvez pas savoir à l’avance à quel taux d’intérêt il sera réinitialisé chaque année. Il n’y a pas non plus d’estimation du coût, explique M. Fleming, mais vous pouvez déterminer le plafond et le plancher du taux d’intérêt à vie à partir de votre contrat. Cela vous permettrait de calculer le coût minimum et maximum sur toute la durée de vie et de savoir que votre coût réel se situerait quelque part entre les deux. « La fourchette serait toutefois très large », explique M. Fleming.

Les prêts hypothécaires à intérêt unique peuvent être difficiles à comprendre, et vos paiements augmenteront considérablement une fois la période d’intérêt unique terminée. Si votre prêt à intérêt unique est un ARM, vos paiements augmenteront encore plus si les taux d’intérêt augmentent, ce qui est une valeur sûre dans le contexte actuel de taux bas. Ces prêts conviennent mieux aux emprunteurs avertis qui comprennent parfaitement leur mode de fonctionnement et les risques qu’ils prennent.

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