Comprendre les coûts de clôture d'une hypothèque

Obtenir un prêt hypothécaire n’est pas gratuit. Avant d’obtenir les clés de la maison, vous vous rendrez à la table de clôture pour signer les documents de prêt et les documents qui transfèrent la propriété du logement du vendeur à vous.

Tout au long de votre achat de maison, des tiers, tels que votre avocat spécialisé en immobilier et votre prêteur hypothécaire, ont fourni des services. Les frais de clôture comprennent les honoraires que ces professionnels, ainsi que d’autres, facturent pour ces services afin de finaliser la transaction immobilière et votre prêt immobilier.

Points clés à retenir

Les frais de clôture sont les frais et charges dépassant le prix d’achat du bien immobilier, dus à la clôture d’une transaction immobilière
Tant les acheteurs que les vendeurs peuvent être soumis à divers frais de clôture.
Les frais de clôture peuvent inclure les frais liés à l’établissement et à la souscription d’un prêt hypothécaire, les commissions immobilières, les taxes, les primes d’assurance, les titres et le dépôt de dossiers.
La loi exige que les frais de clôture soient communiqués à l’avance aux acheteurs et aux vendeurs et qu’ils fassent l’objet d’un accord avant qu’une transaction immobilière puisse être conclue.

À combien s’élèvent les frais de clôture ?

Les frais de clôture varient généralement entre 2 et 5 % du prix d’achat de la maison. Ainsi, si vous achetez une maison de 200 000 dollars, vos frais de clôture peuvent aller de 4 000 à 10 000 dollars. Les frais de clôture varient en fonction de l’État, du type de prêt et du prêteur hypothécaire. Il est donc important de faire attention à ces frais.

Les acheteurs de maisons aux États-Unis paient, en moyenne, 5 749 dollars pour les frais de clôture, selon une étude de 2019 de ClosingCorp, une société de données sur les frais de clôture dans l’immobilier. L’enquête a révélé que les frais de clôture moyens les plus élevés se trouvent dans certaines régions du Nord-Est, notamment dans le district de Columbia (25 800 $), le Delaware (13 273 $), New York (12 847 $), le Maryland (11 876 $) et la Pennsylvanie (10 076 $). L’État de Washington figurait également parmi les coûts les plus élevés (12 406 $). Les États dont les coûts de fermeture moyens étaient les plus faibles étaient l’Indiana (1 909 $), le Montana (2 063 $), le Dakota du Sud (2 159 $), l’Iowa (2 194 $) et le Kentucky (2 276 $).

Un prêteur est tenu par la loi de vous fournir une estimation du montant du prêt dans les trois jours ouvrables suivant la réception de votre demande de prêt hypothécaire. Ce document clé indique les coûts de clôture estimés et d’autres détails sur le prêt. Bien que ces chiffres puissent fluctuer en fonction du jour de clôture, il ne devrait pas y avoir de grandes surprises. Trois jours ouvrables avant la date de clôture, le prêteur doit vous fournir un formulaire de déclaration de clôture. Vous y trouverez une colonne indiquant les coûts de clôture initiaux et finaux estimés, ainsi qu’une autre colonne indiquant la différence en cas d’augmentation des coûts. Si vous constatez de nouveaux frais qui ne figuraient pas dans l’estimation initiale du prêt ou si vous remarquez que vos frais de clôture sont nettement plus élevés, demandez immédiatement des éclaircissements à votre prêteur et/ou à votre agent immobilier.

Pourquoi la clôture des coûts est-elle nécessaire ?

Vous payez probablement déjà une mise de fonds, sans parler d’un dépôt d’arrhes pour montrer votre bonne foi et un paiement hypothécaire important dans un avenir prévisible. Pourquoi devez-vous également payer des frais de clôture ?

Une transaction immobilière est un processus quelque peu complexe, avec de nombreux acteurs impliqués et de nombreuses pièces mobiles. Certains États (et certains produits de prêt) exigent certaines inspections au-delà de l’inspection de base que vous payez directement à un inspecteur de l’habitation de votre choix. Il y a ensuite les taxes foncières et de transfert, ainsi que la couverture d’assurance et divers frais supplémentaires, abordés ci-dessous.

Types d’honoraires avec frais de clôture

Tous les frais de clôture seront détaillés sur votre estimation de prêt et sur la déclaration de clôture. Voici quelques-uns des frais standard que vous pouvez vous attendre à voir (par ordre alphabétique) :

Frais de dossier

Le prêteur peut exiger des frais de demande de prêt pour traiter votre demande de prêt hypothécaire. Renseignez-vous auprès du prêteur avant de faire une demande de prêt hypothécaire.

Frais d’avocat

Frais facturés par un avocat spécialisé dans l’immobilier pour préparer et examiner les contrats d’achat de maison. Tous les États n’exigent pas qu’un avocat s’occupe d’une transaction immobilière.

Frais de clôture

Également appelés « frais de séquestre », ils sont versés à la partie qui s’occupe de la clôture : la société de titres, la société de séquestre ou un avocat, selon la législation de l’État.

Frais de messagerie

Si vous signez des documents papier, ces frais contribuent à accélérer leur transport. Si la clôture est effectuée par voie numérique, vous risquez de ne pas payer ces frais.

Frais de dossier de crédit

Frais (de 15 à 30 dollars) facturés par un prêteur pour obtenir vos rapports de crédit auprès des trois principaux bureaux d’information. Certains prêteurs peuvent ne pas facturer ces frais parce qu’ils bénéficient d’une réduction auprès des agences de renseignements.

Dépôt fiduciaire

Certains prêteurs exigent que vous déposiez deux mois de taxes foncières et de paiements d’assurance hypothécaire à la clôture sur un compte séquestre.

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Prime d’assurance hypothécaire FHA

Les prêts de la FHA exigent une prime d’assurance hypothécaire initiale (UPMIP) de 1,75 % du montant de base du prêt à payer à la clôture (ou elle peut être intégrée à votre hypothèque). Il existe également une prime d’assurance hypothécaire annuelle payée mensuellement qui peut varier de 0,45 % à 0,85 %, selon la durée et le montant de base de votre prêt.

Frais de détermination et de surveillance des inondations

Frais facturés à un inspecteur agréé en cas d’inondation pour déterminer si la propriété se trouve dans une zone inondable, ce qui nécessite une assurance contre les inondations (distincte de la police d’assurance de votre propriétaire). Une partie des frais comprend une observation permanente pour surveiller l’évolution de l’état d’inondation de la propriété.

Frais de transfert de l’association des propriétaires

Si vous achetez un condominium, une maison de ville ou une propriété dans un projet de développement, vous devez adhérer à l’association des propriétaires de cette communauté. Il s’agit des frais de transfert qui couvrent les coûts liés au changement de propriétaire, comme les documents. Le fait que le vendeur ou l’acheteur paie ces frais peut ou non figurer dans le contrat ; vous devez vérifier à l’avance. Le vendeur doit fournir des documents indiquant le montant des frais de la HOA et une copie des états financiers, des avis et des procès-verbaux de la HOA. Demandez à voir ces documents, ainsi que les statuts, les engagements, les conditions et les restrictions (ou CC&R) et les règles de la HOA avant d’acheter la propriété pour vous assurer qu’elle est en bonne santé financière et qu’il s’agit d’un endroit où vous voulez vivre.

Assurance de propriétaire

Un prêteur exige généralement le paiement anticipé de la prime d’assurance du propriétaire de la première année au moment de la clôture.

Assurance titres du prêteur

Frais initiaux uniques payés à la société de gestion des titres de propriété qui protège le prêteur en cas de litige sur la propriété ou de privilège qu’il n’a pas trouvé dans la recherche de titres.

Inspection de la peinture au plomb

Frais payés à un inspecteur agréé pour déterminer si la propriété est recouverte de peinture dangereuse à base de plomb.

Points

Les points (ou « points d’escompte ») désignent un versement initial facultatif au prêteur pour réduire le taux d’intérêt de votre prêt et ainsi diminuer votre mensualité. Un point équivaut à 1 % du montant du prêt. Dans un contexte de taux bas, cela peut ne pas vous faire économiser beaucoup d’argent.

Assurance de titres pour les propriétaires

Une police d’assurance titres vous protège au cas où quelqu’un contesterait votre propriété. Elle est généralement facultative mais fortement recommandée par les experts juridiques.

Frais d’origine

Les frais d’ouverture de dossier couvrent les frais administratifs du prêteur pour le traitement de votre dossier et s’élèvent généralement à 1 % du montant du prêt. Certains prêteurs ne prélèvent pas de frais d’ouverture de dossier, mais appliquent généralement un taux d’intérêt plus élevé pour couvrir les frais.

Inspection des parasites

Une redevance qui couvre le coût d’une inspection professionnelle contre les termites, la pourriture sèche ou d’autres dommages liés aux parasites. Certains États et certains prêts assurés par le gouvernement exigent cette inspection.

Frais d’intérêt quotidien prépayés

Un paiement destiné à couvrir les intérêts au prorata de votre prêt hypothécaire qui s’accumuleront de la date de clôture jusqu’à la date de votre premier versement hypothécaire.

Assurance hypothécaire privée (PMI)

Si votre acompte est inférieur à 20 %, votre prêteur peut exiger le PMI. Vous pourriez être tenu de verser le premier mois de PMI à la clôture.

Frais d’évaluation de la propriété

Frais obligatoires payés à une société professionnelle d’évaluation immobilière pour évaluer la juste valeur marchande de la maison utilisée pour déterminer votre ratio prêt/valeur (LTV).

Taxe foncière

À la clôture, attendez-vous à payer les impôts fonciers au prorata qui sont dus dans les 60 jours suivant l’achat de la maison.

Frais de blocage des taux

Frais facturés par le prêteur pour vous garantir un certain taux d’intérêt (blocage) pendant une période de temps limitée, généralement à partir du moment où vous recevez une préautorisation jusqu’à la clôture.

Commissions immobilières

Autre gros frais : les commissions immobilières. Les acheteurs ne paient généralement pas ces frais, mais les vendeurs, eux, les paient. Souvent, la commission demandée par un courtier est de 5 à 6 % du prix d’achat brut de la maison, et elle est ensuite répartie à parts égales entre l’agent du vendeur et celui de l’acheteur. Ces frais peuvent toutefois être négociés à l’occasion pour faire aboutir une transaction.

Frais d’enregistrement

Des frais d’enregistrement peuvent être perçus par votre bureau local d’enregistrement, généralement un bureau du greffier de la ville ou du comté, pour le traitement officiel des documents fonciers publics.

Frais d’enquête

Frais facturés par une société d’arpentage pour vérifier les limites de la propriété et les clôtures communes afin de confirmer les limites d’une propriété.

Frais de surveillance fiscale et de recherche sur le statut fiscal

Des frais de tiers pour surveiller le paiement de vos impôts fonciers et pour informer votre prêteur de tout problème lié au paiement de vos impôts fonciers, comme un retard ou un défaut de paiement.

Frais de recherche de titres

Frais facturés par la société de gestion des titres de propriété pour l’analyse des registres de propriété publique afin de déceler d’éventuelles divergences de propriété. La société de gestion des titres de propriété effectue des recherches dans les registres d’actes et s’assure qu’il n’y a pas de litiges de propriété ou de privilèges en suspens sur la propriété.

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Taxe de transfert

Une taxe de transfert peut être prélevée selon la juridiction lorsque le titre est transféré du vendeur à l’acheteur.

Frais de souscription

Des frais de souscription sont facturés par le prêteur pour le travail d’évaluation de votre demande et d’approbation de votre prêt. La souscription est le processus de recherche qui consiste à vérifier vos informations financières, vos revenus, votre emploi et votre crédit en vue de l’approbation finale du prêt.

Frais de financement de l’AV

Si vous êtes un emprunteur de la VA, ces frais, facturés sous forme de pourcentage du montant du prêt, aident à compenser les coûts du programme de prêt pour les contribuables américains. Le montant des frais de financement dépend de votre classification de service militaire et du montant du prêt ; les frais peuvent être payés à la clôture ou être intégrés à votre prêt hypothécaire. Certains militaires sont dispensés de payer les frais.

Comment réduire les frais de clôture

Vous aurez peut-être l’impression de ne pas pouvoir vous permettre tous ces frais en plus de l’acompte, des frais de déménagement et des réparations de votre nouveau logement. Cependant, il existe des moyens de négocier ces frais.

Faites le tour du marché. Cela s’applique aux prêteurs et aux services de tiers, tels que les polices d’assurance des propriétaires occupants et les sociétés de titres. De nombreux acheteurs ne se rendent pas compte qu’ils peuvent économiser beaucoup d’argent sur les frais de clôture s’ils comparent les frais d’un prêteur à l’autre. De plus, vous n’êtes pas obligé de faire appel à la compagnie de titres, à l’inspecteur antiparasitaire ou à l’agent d’assurance du propriétaire que votre prêteur vous suggère. Faites vos devoirs, et vous pourriez économiser beaucoup d’argent sur ces frais.
Prévoyez la clôture à la fin du mois. Une date de clôture proche ou à la fin du mois permet de réduire les frais d’intérêts quotidiens prépayés. Un prêteur peut vous proposer ce scénario pour vous permettre de déterminer combien vous pourriez économiser.
Faites appel au vendeur pour qu’il vous aide. Vous pourriez obtenir d’un vendeur qu’il baisse le prix d’achat ou qu’il couvre une partie (ou la totalité, si vous avez vraiment de la chance) de vos frais de clôture. Cela est plus probable si le vendeur est motivé et si la maison est sur le marché depuis longtemps avec peu d’offres. Cependant, dans de nombreux marchés immobiliers chauds, les conditions sont favorables aux vendeurs, de sorte que vous risquez d’être repoussé ou de recevoir un « non » catégorique si vous demandez l’aide d’un vendeur. Il n’y a pas de mal à demander.
1. Comparez les formulaires d’estimation du prêt et de déclaration de clôture. Lorsque vous obtenez votre estimation de prêt initiale, passez-la au peigne fin. Si vous n’êtes pas sûr de ce qu’impliquent les frais ou de la raison pour laquelle ils sont facturés, demandez au prêteur de vous donner des éclaircissements. Un prêteur qui ne peut pas expliquer les frais ou qui refuse de répondre à une question devrait être un signal d’alarme. De même, si vous constatez de nouveaux frais ou une augmentation notable de certains frais de clôture, demandez à votre prêteur de vous expliquer les détails. Il n’est pas rare que les frais de clôture fluctuent d’une approbation préalable à l’autre, mais de gros sauts ou des ajouts surprenants pourraient avoir une incidence sur votre capacité à conclure.
  Négociez les frais spécifiques au prêt. Si vous soupçonnez un prêteur d’ajouter des frais inutiles, appelés « frais inutiles », sur votre prêt, parlez-en. Demandez au prêteur de supprimer ou de réduire les frais si vous constatez un double emploi. Les comparaisons peuvent être votre allié pour réduire les frais de clôture, ainsi que pour trouver des conditions et des taux compétitifs. Méfiez-vous particulièrement des frais de traitement et de documentation excessifs dans les domaines suivants:
  frais
  
  de dossier
2. frais de souscription
3. frais de blocage des taux
4. frais de traitement du prêt
5. rabais pour les courtiers

Inscrivez lesfrais de clôture dans votre prêt hypothécaire (en dernier recours). Dans certains cas, les prêteurs vous proposeront de payer vos frais de clôture ou de les intégrer à votre prêt. Mais vous n’êtes pas à l’abri : les prêteurs ont tendance à appliquer des taux d’intérêt plus élevés pour se rembourser en absorbant vos frais de clôture, ce qui signifie que vous finissez par payer des intérêts sur votre prêt – et sur les frais de clôture.

Les frais de clôture sont inévitables lorsque vous achetez une maison. Si vous prenez des mesures proactives pour faire le tour du marché et si vous analysez attentivement votre estimation de prêt avec votre déclaration de clôture, vous pourriez économiser beaucoup d’argent sur ces frais. Lorsque vous commencez à épargner pour un acompte, mettez aussi de côté suffisamment d’argent pour les frais de clôture.

N’oubliez pas que certaines régions du pays ont des coûts de fermeture plus élevés que d’autres. Par-dessus tout, soyez votre meilleur défenseur. Lorsque vous faites le tour du marché, demandez aux prêteurs de vous indiquer les frais qu’ils facturent et essayez de les négocier à la baisse chaque fois que cela est possible.