Qu’est-ce qu’un initiateur d’hypothèque ?
Un initiateur de prêt hypothécaire est une institution ou un particulier qui travaille avec un emprunteur pour réaliser une opération de prêt au logement. Un initiateur de prêt hypothécaire est le prêteur hypothécaire initial et peut être soit un courtier en prêts hypothécaires, soit un banquier spécialisé dans les prêts hypothécaires. Les initiateurs de prêts hypothécaires font partie du marché hypothécaire principal et doivent travailler avec les souscripteurs et les responsables du traitement des prêts à partir de la date de demande jusqu’à la clôture pour rassembler les documents nécessaires et guider le dossier tout au long du processus d’approbation.
les points clés à retenir
- Un initiateur de prêt hypothécaire est une institution ou un particulier qui travaille avec un souscripteur pour réaliser une opération de prêt immobilier pour un emprunteur.
- Les initiateurs de prêts hypothécaires sont des banques de détail, des banquiers spécialisés dans les prêts hypothécaires et des courtiers en prêts hypothécaires.
- Comme ils créent des prêts, les initiateurs de prêts hypothécaires font partie du marché hypothécaire primaire ; mais ils vendent souvent rapidement leurs prêts sur le marché hypothécaire secondaire.
- Les initiateurs de prêts hypothécaires gagnent de l’argent grâce aux frais facturés pour l’octroi d’un prêt hypothécaire et à la différence entre le taux d’intérêt accordé à un emprunteur et la prime qu’un marché secondaire paiera pour ce taux d’intérêt.
Comprendre un initiateur de prêt hypothécaire
L’initiateur du prêt hypothécaire est la première entreprise qui participe à la création d’un prêt hypothécaire. Les initiateurs de prêts hypothécaires sont des banques de détail, des banquiers spécialisés dans les prêts hypothécaires et des courtiers en prêts hypothécaires. Alors que les banques utilisent leurs sources de financement traditionnelles pour clôturer les prêts, les banquiers spécialisés dans les prêts hypothécaires utilisent généralement ce que l’on appelle une ligne de crédit entrepôt pour financer les prêts. La plupart des banques, et presque tous les banquiers spécialisés dans les prêts hypothécaires, vendent rapidement les prêts hypothécaires nouvellement créés sur le marché hypothécaire secondaire.
Toutefois, en fonction de sa taille et de son degré de sophistication, un initiateur de prêt hypothécaire peut regrouper des prêts hypothécaires pendant une certaine période avant de vendre l’ensemble ; il peut également vendre des prêts individuels au fur et à mesure de leur octroi. Il y a un risque pour le prêteur lorsqu’il conserve un prêt hypothécaire après qu’un taux d’intérêt a été fixé et bloqué par l’emprunteur. Si l’hypothèque n’est pas vendue simultanément sur le marché secondaire au moment où l’emprunteur fixe le taux d’intérêt, les taux d’intérêt pourraient changer, ce qui modifierait la valeur de l’hypothèque sur le marché secondaire et, en fin de compte, le bénéfice que le préparateur réalise sur l’hypothèque.
Les initiateurs qui regroupent les prêts hypothécaires avant de les vendre couvrent souvent leur réserve de prêts hypothécaires contre les variations des taux d’intérêt. Il existe un type spécial de transaction appelé « best efforts trade », conçu pour la vente d’un seul prêt hypothécaire, qui évite à l’initiateur de devoir couvrir un prêt hypothécaire. Les petits initiateurs ont tendance à recourir à ce type de transaction.
En général, les initiateurs de prêts hypothécaires gagnent de l’argent grâce aux frais qui sont facturés pour l’octroi d’un prêt hypothécaire et à la différence entre le taux d’intérêt accordé à un emprunteur et la prime qu’un marché secondaire paiera pour ce taux d’intérêt.
$260,386
Montant moyen d’un nouveau prêt hypothécaire en 2019, selon le Bureau du recensement américain
Marché hypothécaire primaire vs. secondaire
Le marché hypothécaire primaire est le marché initial sur lequel l’emprunteur se réunit avec l’initiateur du prêt hypothécaire, qu’il s’agisse d’une banque, d’une coopérative de crédit ou d’un courtier en prêts hypothécaires, pour effectuer une transaction hypothécaire. À la table de clôture, le prêteur hypothécaire principal fournit les fonds à l’emprunteur, que ce dernier utilise pour réaliser son achat de maison.
Les prêteurs cités ci-dessus ne sont que représentatifs d’une poignée de prêteurs, car le marché hypothécaire primaire est très fragmenté aux États-Unis. Si plusieurs grandes entreprises sont à l’origine d’un pourcentage élevé de prêts hypothécaires, il existe des milliers de petites entreprises et de particuliers qui représentent également un pourcentage élevé du total des prêts hypothécaires.
Une fois créés, les droits de gestion des hypothèques sont souvent vendus d’une institution à une autre. Cette activité a lieu sur le marché hypothécaire secondaire, appelé ainsi parce que l’achat et la vente sur ce marché ne peuvent avoir lieu qu’après qu’un prêt hypothécaire est déjà en vigueur. Les entreprises publiques (EPE) telles que Fannie Mae et Freddie Mac représentent certains des plus gros acheteurs sur le marché secondaire. Les acheteurs secondaires regroupent souvent des prêts en titres adossés à des créances hypothécaires (MBS) et les vendent, souvent à des banques d’investissement de Wall Street.
Le calcul du pourcentage de prêts appartenant à tel ou tel initiateur dépend de la manière dont le prêt est comptabilisé. Étant donné qu’un pourcentage important des prêts hypothécaires nouvellement émis sont immédiatement vendus sur le marché secondaire, ils peuvent être comptés par l’institution qui achète le prêt hypothécaire sur le marché secondaire comme un montage, ce qui entraîne un double comptage du montage.
Les différents types d’initiateurs de prêts hypothécaires
Les banquiers et les courtiers en prêts hypothécaires représentent deux des types d’initiateurs de prêts hypothécaires les plus courants. Bien que les titres se ressemblent, il existe des distinctions importantes entre les deux. Un banquier hypothécaire travaille pour un établissement de crédit qui finance les prêts à la clôture avec son propre argent. La plupart des banques de détail et des coopératives de crédit emploient des banquiers spécialisés dans les prêts hypothécaires.
Un courtier en prêts hypothécaires, en revanche, sert d’intermédiaire entre l’emprunteur et les différents établissements bancaires de crédit hypothécaire. Le courtier prend la demande, vérifie le crédit et les revenus, et s’occupe souvent de la majeure partie de la souscription et du traitement, mais finit par confier le prêt à un établissement de crédit pour le financer à la clôture.