Définition des fonds de placement immobilier (REIT)

Qu’est-ce qu’un fonds de placement immobilier (REIT) ?

Un fonds de placement immobilier (REIT) est une société qui possède, exploite ou finance des biens immobiliers générateurs de revenus. Sur le modèle des fonds communs de placement, les REIT mettent en commun le capital de nombreux investisseurs. Cela permet aux investisseurs individuels de percevoir des dividendes sur leurs investissements immobiliers sans avoir à acheter, gérer ou financer eux-mêmes des biens immobiliers.

Points clés à retenir

  • Un fonds de placement immobilier (REIT) est une société qui possède, exploite ou finance des biens immobiliers productifs.
  • Les REIT génèrent un flux de revenus régulier pour les investisseurs, mais n’offrent que peu d’appréciation du capital.
  • La plupart des REIT sont cotées en bourse comme des actions, ce qui les rend très liquides (contrairement aux investissements immobiliers physiques).
  • Les REIT investissent dans la plupart des types de biens immobiliers, y compris les immeubles d’appartements, les tours de téléphonie cellulaire, les centres de données, les hôtels, les installations médicales, les bureaux, les centres commerciaux et les entrepôts.

Comment fonctionnent les FPI

Le Congrès a créé les REIT en 1960, en tant qu’amendement à l’extension de la taxe d’accise sur les cigares. Cette disposition permet aux investisseurs d’acheter des actions dans des portefeuilles immobiliers commerciaux, ce qui était auparavant réservé aux particuliers fortunés et aux grands intermédiaires financiers. 

Les biens immobiliers d’un portefeuille de REIT peuvent comprendre des complexes d’appartements, des centres de données, des établissements de santé, des hôtels, des infrastructures – sous la forme de câbles à fibres optiques, de tours de téléphonie cellulaire et de pipelines d’énergie -, des immeubles de bureaux, des centres de vente au détail, des entrepôts, des terrains forestiers exploitables et des entrepôts.

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En général, les FPI se spécialisent dans un secteur immobilier spécifique. Toutefois, les FPI diversifiées et spécialisées peuvent détenir différents types de biens dans leur portefeuille, comme par exemple une FPI qui comprend à la fois des immeubles de bureaux et des immeubles commerciaux.

De nombreuses sociétés de placement immobilier sont cotées en bourse et les investisseurs peuvent les acheter et les vendre comme des actions tout au long de la séance de bourse. Ces sociétés de placement immobilier se négocient généralement en dessous d’un volume important et sont considérées comme des instruments très liquides.

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Qu’est-ce qui peut être considéré comme une société de placement immobilier ?

La plupart des sociétés de placement immobilier ont un modèle commercial simple : La FPI loue des locaux et perçoit des loyers sur les propriétés, puis distribue ces revenus sous forme de dividendes aux actionnaires. Les FPI hypothécaires ne possèdent pas de biens immobiliers, mais financent plutôt des biens immobiliers. Ces sociétés de placement immobilier tirent des revenus des intérêts de leurs investissements.

Pour être qualifiée de FPI

, une société doit se conformer à certaines dispositions du code des impôts internes (IRC). Parmi ces exigences, on compte le fait de posséder principalement des biens immobiliers générateurs de revenus à long terme et de distribuer les revenus aux actionnaires. Plus précisément, une société doit remplir les conditions suivantes pour être considérée comme une FPI :

  • Investir au moins 75 % de l’actif total dans des biens immobiliers, des liquidités ou des titres du Trésor américain
  • tirer au moins 75 % de ses revenus bruts des loyers, des intérêts des prêts hypothécaires qui financent des biens immobiliers ou des ventes de biens immobiliers
  • Verser chaque année un minimum de 90 % du revenu imposable sous forme de dividendes d’actionnaires
  • Être une entité imposable en tant que société
  • être géré par un conseil d’administration ou des administrateurs
  • Avoir au moins 100 actionnaires après sa première année d’existence
  • ne pas avoir plus de 50 % de ses actions détenues par cinq personnes physiques ou moins
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Aujourd’hui, on estime que les FPI possèdent collectivement environ 3 000 milliards de dollars d’actifs bruts ; les FPI cotées en bourse représentent 2 000 milliards de dollars. 

Types de FPI

Il existe trois types de FPI :

  • Les sociétés de placement immobilier à capital fixe. La plupart des sociétés de placement immobilier sont des sociétés de placement immobilier à capital variable, qui possèdent et gèrent des biens immobiliers productifs. Les revenus sont principalement générés par les loyers (et non par la revente de biens immobiliers).
  • Les FPI hypothécaires. Les FPI hypothécaires prêtent de l’argent aux propriétaires et aux exploitants de biens immobiliers, soit directement par le biais d’hypothèques et de prêts, soit indirectement par l’acquisition de titres adossés à des hypothèques. Leurs revenus sont principalement générés par la marge d’intérêt nette, c’est-à-dire l’écart entre les intérêts qu’elles perçoivent sur les prêts hypothécaires et le coût de financement de ces prêts. Ce modèle les rend potentiellement sensibles aux augmentations des taux d’intérêt.
  • Les sociétés de placement immobilier hybrides. Ces sociétés de placement immobilier utilisent les stratégies d’investissement des sociétés de placement immobilier à capital fixe et des sociétés de placement immobilier à capital variable. 

Type de FPI

Holdings

Équité

Posséder et exploiter des biens immobiliers productifs

Hypothèque

détient des hypothèques sur des biens immobiliers

Hybride

Possède des propriétés et détient des hypothèques

Les sociétés de placement immobilier peuvent être classées en fonction de la manière dont leurs actions sont achetées et détenues :

  • Les sociétés de placement immobilier cotées en bourse. Les actions des sociétés de placement immobilier cotées en bourse sont cotées sur une bourse de valeurs nationale, où elles sont achetées et vendues par des investisseurs individuels. Elles sont réglementées par la Commission américaine des valeurs mobilières et des changes (SEC).
  • Sociétés de placement immobilier non cotées en bourse. Ces REIT sont également enregistrées auprès de la SEC mais ne sont pas cotées sur les bourses de valeurs nationales. Par conséquent, elles sont moins liquides que les REIT cotées en bourse. Néanmoins, elles ont tendance à être plus stables car elles ne sont pas soumises aux fluctuations du marché.
  • Les sociétés de placement immobilier privées. Ces sociétés de placement immobilier ne sont pas enregistrées auprès de la SEC et ne sont pas cotées sur les marchés boursiers nationaux. En général, les sociétés de placement immobilier privées ne peuvent être vendues qu’à des investisseurs institutionnels. 

Comment investir dans les sociétés de placement immobilier (REIT)

Vous pouvez investir dans des REIT cotés en bourse – ainsi que dans des fonds communs de placement et des fonds négociés en bourse (ETF) – en achetant des actions par l’intermédiaire d’un courtier. Vous pouvez acheter des actions d’une FPI non cotée en bourse par l’intermédiaire d’un courtier ou d’un conseiller financier qui participe à l’offre de la FPI non cotée en bourse.

Les sociétés de placement immobilier sont également incluses dans un nombre croissant de plans d’investissement à prestations définies et à cotisations définies. On estime à 87 millions le nombre d’investisseurs américains qui possèdent des REIT par le biais de leurs fonds d’épargne-retraite et autres fonds d’investissement, selon Nareit, un cabinet de recherche sur les REIT basé à Washington, D.C. 

Les activités des sociétés de placement immobilier ont permis de distribuer 69 milliards de dollars de dividendes en 2019 (données les plus récentes disponibles). 

Il existe plus de 225 sociétés de placement immobilier cotées en bourse aux États-Unis, ce qui signifie que vous aurez du pain sur la planche avant de décider quelle société acheter. N’oubliez pas de tenir compte de l’équipe de direction de la société de placement immobilier et de suivre ses antécédents – et de découvrir comment elle est rémunérée. S’il s’agit d’une rémunération basée sur la performance, il y a de fortes chances qu’ils travaillent dur pour choisir les bons investissements et les meilleures stratégies.

Bien sûr, il est également judicieux d’examiner les chiffres, tels que la croissance prévue des bénéfices par action et les rendements actuels des dividendes. Les fonds provenant de l’exploitation (FFO) de la FPI sont une mesure particulièrement utile. Ils sont calculés en ajoutant les amortissements aux bénéfices, puis en soustrayant les gains réalisés sur les ventes.

Avantages et inconvénients des investissements dans les sociétés de placement immobilier

Les sociétés de placement immobilier peuvent jouer un rôle important dans un portefeuille d’investissement car elles peuvent offrir un dividende annuel fort et stable et un potentiel d’appréciation du capital à long terme. Le rendement total des REIT au cours des 20 dernières années a dépassé l’indice S&P 500, d’autres indices et le taux d’inflation. Comme tous les investissements, les REIT ont leurs avantages et leurs inconvénients.

D’un autre côté, les sociétés de placement immobilier sont faciles à acheter et à vendre, car la plupart des transactions se font sur des bourses publiques – une caractéristique qui atténue certains des inconvénients traditionnels de l’immobilier. Du point de vue du rendement, les FPI offrent des rendements attrayants ajustés au risque et un flux de trésorerie stable. En outre, une présence immobilière peut être bénéfique pour un portefeuille, car elle permet une diversification et des revenus basés sur les dividendes, qui sont souvent plus élevés que ceux d’autres investissements.

En revanche, les sociétés de placement immobilier n’offrent pas beaucoup d’appréciation du capital. Dans le cadre de leur structure, elles doivent reverser 90 % des revenus aux investisseurs. Ainsi, seuls 10 % des revenus imposables peuvent être réinvestis dans la FPI pour acheter de nouvelles participations. Autre point négatif : les dividendes des FPI sont imposés comme des revenus ordinaires, et certaines FPI ont des frais de gestion et de transaction élevés.

Pour

  • Liquidité

  • Diversification

  • Transparence

  • Un flux de trésorerie stable grâce aux dividendes

  • Des rendements attrayants ajustés en fonction des risques

Contre

  • Faible croissance

  • Les dividendes sont imposés comme des revenus réguliers

  • Soumis au risque du marché

  • Potentiel de frais de gestion et de transaction élevés

Fraude dans le secteur des FPI

La Securities and Exchange Commission (SEC) recommande aux investisseurs de se méfier de toute personne qui tente de vendre des FPI qui ne sont pas enregistrées auprès de la SEC. Elle conseille que « Vous pouvez vérifier l’enregistrement des FPI cotées en bourse et non cotées en bourse par le biais du système EDGAR de la SEC. Vous pouvez également utiliser EDGAR pour examiner les rapports annuels et trimestriels d’une société de placement immobilier ainsi que tout prospectus de placement ».

Il est également conseillé de consulter le courtier ou le conseiller en investissement qui recommande la société de placement immobilier. La SEC dispose d’un outil de recherche gratuit qui vous permet de vérifier si un professionnel de l’investissement est agréé et enregistré.

Exemple concret d’une FPI

Un autre élément à prendre en compte lors du choix d’une société de placement immobilier est d’examiner les secteurs du marché immobilier qui sont en vogue. Quels sont les secteurs de l’économie en plein essor, en général, qui peuvent être exploités via l’immobilier ? Par exemple, le secteur de la santé est l’un des secteurs qui connaît la plus forte croissance aux États-Unis, notamment en ce qui concerne les bâtiments médicaux, les centres de soins ambulatoires, les établissements de soins pour personnes âgées et les communautés de retraités.

Plusieurs FPI se concentrent sur ce secteur. Healthpeak Properties – anciennement HCP – en est un exemple. Au 22 juillet 2020, sa capitalisation boursière s’élevait à près de 14,4 milliards de dollars, avec quelque 5 millions d’actions négociées quotidiennement. Son portefeuille se concentre sur trois catégories d’actifs principales : les installations des sciences de la vie, les bureaux médicaux et les logements pour personnes âgées. 

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