De nombreux investisseurs immobiliers enthousiastes pensent qu’ils peuvent s’enrichir en utilisant un prêt bancaire pour acheter et moderniser des rénovations locales. Bien qu’il soit préférable d’investir dans l’immobilier que dans le marché boursier – car l’existence de petits marchés immobiliers locaux crée des inefficacités que les investisseurs peuvent exploiter – vous aurez besoin d’un niveau de compréhension plus avancé pour gagner de l’argent dans l’immobilier résidentiel. Pour passer du bricoleur au magnat de l’immobilier, vous devez comprendre le marché, ainsi que les trois ingrédients clés de gains immobiliers importants.
Rechercher un marché national sain
Si des investisseurs immobiliers expérimentés et avisés peuvent être en mesure de gagner un peu d’argent dans un environnement immobilier national faible, les chances sont contre eux ; les chances de succès des nouveaux investisseurs sur un tel marché sont encore pires. La hausse des taux d’intérêt peut jeter beaucoup d’eau froide sur un marché immobilier par ailleurs chaud, car ceux qui ont acheté un bien immobilier avec des hypothèques à taux variable doivent payer plus cher pour le conserver, et tout le monde ne peut pas se le permettre. Cela entraîne une baisse de la demande de biens immobiliers, et les prix baissent en conséquence.
Ainsi, lorsque vous commencez à constituer votre portefeuille immobilier, le moment idéal se situe dans un environnement de taux d’intérêt en baisse. D’une manière générale, non seulement votre prêt sera moins cher, mais, à moins d’un resserrement momentané du crédit, la demande sera probablement plus élevée, ce qui peut être supporté par une bonne gestion du capital.
Une autre caractéristique souhaitable est un produit intérieur brut (PIB) sain, car ce chiffre témoigne réellement de la santé globale du système économique qui soutient le marché immobilier. En période de bonne santé du PIB, comme une croissance de plus de 3 % par an, il est rare de voir des faiblesses importantes dans le secteur immobilier.
Enfin, les données sur le taux de chômage sont souvent le principal indicateur de la faiblesse du marché. Si les gens voient peu de perspectives de revenus là où ils vivent, ils déménagent. En retour, cela réduit considérablement l’appréciation du prix des maisons (HPA).
Choisissez un lieu spécifique
Si vous trouvez sur le marché national des taux d’intérêt stables à la baisse, une croissance du PIB décente et des taux de chômage respectables, vous pouvez commencer à chercher un marché local souhaitable. Recherchez une zone avec un potentiel d’appréciation relativement fort, par rapport à d’autres marchés. Les données sur le chômage bien connues de l’indice des prix des logements de Case-Shiller, du Bureau of Labor Statistics ou d’autres sources sont d’excellents indicateurs de la santé future des principaux marchés immobiliers.
Les données locales sur le chômage sont souvent très révélatrices des données sur le logement. L’investisseur avisé cherche à investir dans une ville présentant des tendances de chômage saines et des données HPA relativement solides. Il est à espérer qu’il s’agit d’une ville où l’on vit, et donc où l’on connaît bien les caprices du marché local – et où l’on peut donc facilement gérer la propriété. Toutefois, avec des contrôles de gestion solides, il peut être possible d’investir avec succès dans d’autres endroits où des partenaires de gestion de qualité sont disponibles.
Trouver le point d’inflexion de l’étalement urbain
Une fois que vous avez trouvé la ville idéale pour votre investissement, recherchez le point chaud de l’expansion urbaine. Si vous voyez la ville s’étendre et que vous pouvez tolérer un certain risque, alors investissez dans l’immobilier sur le périmètre. Toutefois, si le marché vous semble sinistre ou vague, restez dans les cercles intérieurs, de manière à disposer d’un tampon contre l’étalement urbain inverse.
Les signes d’avertissement vous indiquant de rester à l’écart du périmètre comprennent des changements importants dans le chômage et/ou un ralentissement de la croissance économique dans la zone locale. Vous pouvez également examiner la santé économique sous-jacente des principaux employeurs de la région. Si elle est faible, des licenciements sont susceptibles d’arriver, ce qui pourrait commencer à faire baisser la valeur des biens immobiliers en raison de l’attrition marginale de l’offre de main-d’œuvre. Si la santé commerciale des principaux employeurs de la région est forte, c’est le contraire qui se produit.
La valeur des biens immobiliers peut varier considérablement au sein d’une même zone métropolitaine. Par exemple, si la valeur moyenne des HPA dans une ville est de 5 %, elle peut être de 2 % au centre-ville, de 6 % dans la première couronne de banlieue et de 10 % dans la deuxième couronne de banlieue. Le troisième anneau serait probablement constitué de terres agricoles avec un potentiel d’APH modeste. Notez le phénomène ici : votre appréciation immobilière la plus volatile se produira dans la couronne extérieure adjacente aux terres agricoles, car c’est la pointe extérieure de la ville. Ce levier de localisation est exploitable en possédant l’avantage sur les marchés en croissance. Logiquement, dans un marché en baisse, vous voudriez être au centre. C’est là que la dépréciation risque le moins de se produire, car les marchés immobiliers pleins en font le lieu le moins susceptible de perturber l’équilibre de l’offre et de la demande.
La compréhension du risque d’investissement dans différents quartiers de la ville est très similaire à la compréhension du comportement général des instruments financiers. Pensez à la zone urbaine d’une ville comme à des obligations de qualité investissement, à la première couronne suburbaine comme à des actions, et à la couronne extérieure comme à des produits dérivés. Comprendre où l’étalement urbain se produit dans une ville peut renforcer les rendements à la hausse ou protéger les investissements à la baisse.
Pour le plaisir, pelons l’oignon une couche plus loin, pour trouver les zones les plus chaudes. Supposons que vous décidiez d’investir dans le périmètre, puisque vous constatez une croissance économique et une demande croissante de main-d’œuvre dans la région. Vous pourriez essayer d’anticiper l’emplacement des feux de signalisation. C’est là que seront construites les futures propriétés commerciales, telles que les centres commerciaux de banlieue ; à mesure que la promotion immobilière résidentielle s’installera autour de ces futurs centres commerciaux, la valeur des propriétés augmentera probablement de manière significative par rapport au rendement moyen de l’immobilier.
La possibilité d’obtenir des taux de rendement supérieurs à la moyenne semble plus grande dans le domaine de l’immobilier que dans celui des instruments financiers, car il y a moins d’yeux qui regardent les unités non homogènes. La connaissance du marché local est également un avantage en matière d’investissement. Une stratégie à long terme ou d’achat et de conservation est préférable si vous disposez d’un capital suffisant et d’opportunités limitées, tandis qu’une stratégie à court terme ou de retournement serait plus judicieuse si vous disposez d’un capital limité et d’une excellente connaissance des points forts. Quel que soit votre horizon temporel, vous devez d’abord rechercher un marché national fort, puis une région où les données publiées montrent des opportunités HPA décentes. Enfin, jouez sur le périmètre d’expansion urbaine si vous pensez que la zone est en croissance, ou restez à l’écart si vous pensez qu’elle se réduit. La compréhension de ces points clés peut aider à maximiser la valeur de tout portefeuille immobilier.