Investir dans l’immobilier de luxe

L’immobilier a longtemps été considéré comme un investissement sûr, que vous soyez propriétaire, vendeur ou locataire. Si vous avez de l’argent, vous pouvez vouloir étendre votre portefeuille au marché de l’immobilier de luxe. Avant de vous lancer, voici quelques-unes des options qui s’offrent à vous pour investir dans l’immobilier de luxe.

Points clés à retenir

  • L’immobilier n’est pas considéré comme un luxe simplement parce qu’il est cher. Il doit aussi être unique, exclusif et perçu comme supérieur.
  • Les acheteurs haut de gamme veulent avoir accès à des activités de luxe comme le shopping, les restaurants et les arts, ainsi qu’à la proximité d’autres maisons de luxe.
  • Les investisseurs dans l’immobilier de luxe peuvent retourner un manoir, investir à l’étranger, acheter un appartement de luxe, acheter une propriété de vacances haut de gamme ou construire à partir de zéro.

Les prix de l’immobilier de luxe étaient très élevés et avaient monté en flèche. Un exemple concret : La vente d’immobilier résidentiel la plus chère de 2019 était un penthouse de Manhattan qui s’est vendu pour 240 millions de dollars, selon les données de Miller Samuel Inc. C’est presque 166 millions de dollars de plus que la meilleure vente de l’année précédente à New York.

Avec l’accroissement de la richesse des personnes les plus riches du monde, il semblait que le marché potentiel des propriétés de luxe était plus important que jamais. Puis la pandémie de coronavirus a frappé, et les perspectives des prix de l’immobilier et de l’immobilier en général sont devenues nettement incertaines.

Les personnes qui disposent d’argent liquide peuvent faire des affaires. Toutefois, la volonté des investisseurs potentiels de les acheter est pour le moins douteuse.

Que vous soyez intéressé maintenant ou que vous pensiez à des investissements futurs, voici les principes clés pour investir dans l’immobilier de luxe en fonction de la croissance du marché avant la pandémie.

Qu’est-ce que l’immobilier de luxe ?

Il est essentiel de comprendre les caractéristiques des propriétés de luxe avant d’investir. Un prix élevé ne suffit pas à placer un bien dans cette catégorie. « Elle doit être unique et exclusive – dans le bon sens, dans le bon sens », a déclaré Randy Char, vice-président senior des opérations du One Queensridge Place, un gratte-ciel de luxe de Las Vegas. « Les gens qui sont riches paieront une prime pour quelque chose qui est perçu comme étant supérieur. »

Les acheteurs haut de gamme veulent des lieux offrant un accès à des activités de luxe telles que le shopping haut de gamme, les restaurants et les arts, ainsi que la proximité d’autres résidences de luxe. Une adresse trophée, comme Park Avenue à New York, apporte une valeur ajoutée. Avoir une histoire bien remplie ne fait pas de mal non plus. De nombreux acheteurs de luxe recherchent la beauté naturelle d’un emplacement en bord de mer, ou au moins des vues sur une rivière, un océan ou un lac. D’autres veulent une vue sur la campagne ou sur les montagnes.

Les acheteurs de produits haut de gamme souhaitent bénéficier d’un grand nombre des mêmes caractéristiques que tous les acheteurs, mais à plus grande échelle. Ils veulent de l’intimité et de la sécurité, parfois jusqu’à l’isolement. Ils veulent de la beauté à l’intérieur comme à l’extérieur et peuvent se permettre une architecture et un design sur mesure, une attention extrême aux détails et des finitions opulentes.

Ils veulent aussi des commodités en plus des commodités : une cuisine de chef, une piscine de luxe, une vaste suite du propriétaire et un espace de vie extérieur, sans parler de la domotique, des détecteurs de mouvement, des ascenseurs de voiture et des caves à vin à température contrôlée. Beaucoup veulent aussi de l’espace, mais vous n’avez certainement pas besoin d’une énorme maison pour vivre dans le luxe.

Lorsqu’on choisit une maison de luxe, il est extrêmement important de penser aux aspects de la propriété qui ne peuvent pas être modifiés, a déclaré Mark Fitzpatrick, PDG de RUHM Destination Marketing, un service de marketing pour les propriétés de luxe. « Vous ne pouvez pas changer la trajectoire du soleil, l’emplacement de l’océan ou le fait qu’il y a une trajectoire de vol pour les grands avions au-dessus de votre tête. Le papier peint laid dans la salle de bains est bien moins important que le temps qu’il fait », a-t-il déclaré.

Combien coûte l’immobilier de luxe ?

Sur les marchés où les prix sont généralement plus bas, il peut suffire d’un demi-million pour posséder un bien immobilier de luxe. Mais il vous faudra au moins un million de dollars pour acheter une propriété de luxe dans la plupart des grandes villes, et le prix d’entrée augmente là où le coût de la vie est élevé. Selon Christie’s, il faut compter 3 millions de dollars à San Francisco, 5 millions à Los Angeles et à New York, et 7 millions à Londres.

Les acheteurs de luxe paient souvent au comptant, mais un prêt hypothécaire de grande envergure est une autre option. Si vous financez l’achat, vous aurez besoin d’une mise de fonds importante, d’un excellent crédit, de preuves de revenus et d’actifs, ainsi que d’importantes réserves de liquidités.

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Comment investir dans l’immobilier de luxe

Si vous souhaitez investir dans l’immobilier de luxe, vous pouvez emprunter plusieurs voies. Que vous achetiez pour vous-même, louiez ou flip, voici quelques options :

  • Retournez un manoir
  • Investir à l’international
  • Acheter un appartement de luxe
  • Acheter une location de vacances haut de gamme
  • Réaliser une construction sur mesure

Voici un examen plus approfondi de chaque option.

Retournez un manoir

Rénover des propriétés de luxe existantes et les revendre avec un bénéfice est un excellent investissement. Cela peut être plus facile et plus rapide que de construire une nouvelle maison. Cependant, vous êtes limité aux propriétés qui ont le bon mélange d’architecture, d’état et de style.

L’inconvénient est que, comme les maisons de luxe sont prêtes à être emménagées, vous pourriez devoir entrer en concurrence avec d’autres acheteurs qui pourraient surenchérir sur vous. Bien entendu, la concurrence entre les investisseurs et les nageoires est beaucoup plus faible sur le marché du luxe. En effet, il y a moins de personnes qui peuvent se permettre d’acheter des projets haut de gamme et encore moins de personnes qui ont le savoir-faire nécessaire pour réaliser des propriétés de haut niveau.

Investir à l’international

Investir dans l’immobilier de luxe à l’étranger peut présenter des avantages que vous ne trouverez pas dans votre pays. Par exemple, dans les îles Turks et Caicos, un petit territoire britannique situé dans l’océan Atlantique tropical, il n’y a pas d’impôts fonciers annuels ni d’impôts sur les plus-values sur les biens transférés. La propriété est protégée par un registre foncier, et le dollar américain est la monnaie officielle. Les taux de change ne jouent donc aucun rôle dans la conclusion de l’achat ou la valeur future de votre propriété.

On ne sait pas exactement comment la pandémie pourrait changer cela, mais ces îles ont été un bon endroit pour investir car le prix des terrains a augmenté régulièrement au cours des dix dernières années. Elles devraient continuer à le faire grâce à la croissance rapide du tourisme et du développement, selon Blair MacPherson, copropriétaire et courtier de RE/MAX Real Estate Groups Turks and Caicos. Cependant, c’était avant que la crise du coronavirus n’arrête les voyages et bien d’autres choses encore. Vous pouvez tirer un revenu supplémentaire de votre investissement en le louant pendant votre absence et en laissant une société de gestion s’occuper des détails, a-t-il ajouté.

Investir à l’étranger peut également présenter des difficultés particulières. « Nous devons nous rappeler que le reste du monde ne fonctionne pas comme nous le faisons aux États-Unis », a déclaré M. Fitzpatrick, du RUHM. « Vous ne voulez pas acheter une propriété dans un autre pays seulement pour découvrir que le gouvernement peut vous la reprendre en cours de route ».

Faites appel à un avocat international spécialisé dans l’immobilier et à d’autres professionnels pour vous aider à faire preuve de diligence raisonnable, a déclaré M. Fitzpatrick.

Acheter un appartement de luxe

Que vous achetiez un appartement de luxe pour vous-même ou pour le louer, « dépenser de l’argent pour une maison située dans un grand immeuble de luxe avec des commodités et des possibilités de transport à proximité est la meilleure solution », a déclaré Lydia Sussek de Corcoran, une société immobilière offrant des services complets à Manhattan. Comme toujours, l’emplacement est important. « Acheter dans un immeuble de luxe avec de mauvaises options de transport est un mauvais investissement », dit-elle.

Les services et les caractéristiques que l’immeuble offre peuvent également faire ou défaire votre investissement. « Vous n’avez pas de portier à plein temps ? D’accord, mais qu’est-ce que votre maison offre d’autre ? Vues, hauts plafonds, terrasses, toutes ces caractéristiques aident à distinguer votre maison des autres appartements à l’emporte-pièce et peuvent entraîner un taux de vente plus élevé lorsqu’il est temps de déménager », a déclaré M. Sussek.

N’oubliez pas que lorsque vous achetez un bien immobilier de luxe, vous achetez un style de vie. Les terrasses privées sur les toits, les piscines, les espaces communs avec des centres de fitness, et les services d’entretien ménager ou de type hôtelier distinguent l’immobilier de luxe, dit-elle. « Même s’il y a d’autres nouveaux condos construits autour de la maison que vous achetez, ces types de propriétés ont une valeur », a déclaré Mme Sussek.

Réaliser une construction sur mesure

Si vous construisez une maison sur mesure, elle offre les marges bénéficiaires les plus élevées, mais elle est plus longue. Il n’en reste pas moins qu’une maison où tout est neuf et où l’on trouve les styles et les équipements les plus recherchés aujourd’hui est essentielle pour obtenir un bon prix.

Si vous ne construisez pas la maison pour vous-même, faites attention à la façon dont vous la personnalisez. Vous devrez choisir un agencement, des équipements et des finitions qui plairont à un large segment du marché du luxe afin de maximiser vos chances de vendre rapidement et au meilleur prix. Assurez-vous que la maison est fonctionnelle, accueillante, et qu’elle possède les caractéristiques de sécurité et de confidentialité que les acheteurs haut de gamme souhaitent. Mais la frontière est mince entre la construction d’une maison aussi attrayante et la création du caractère unique que les acheteurs de luxe recherchent.

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« Quand quelque chose n’est pas banalisé, qu’il est souhaitable et qu’il y a une demande, c’est là que vous voyez les prix vraiment bondir », a déclaré Mme Char. « Si vous regardez une bouteille de Lafitte Rothschild 1982, l’appréciation du prix augmente de façon exponentielle sur un millésime qui est moins supérieur en raison de l’offre et de la demande. C’est la même chose avec l’immobilier de luxe. Plus la maison est exclusive et difficile à trouver, plus elle mérite d’être investie ».

Choisissez une propriété de vacances haut de gamme

« Une location de vacances de luxe peut offrir une foule d’avantages, notamment une plus-value, des déductions fiscales, des possibilités de réseautage commercial et, surtout, un plaisir personnel », explique M. Fitzpatrick. Il est essentiel de choisir un endroit où le marché est généralement fort, comme une ville de station de ski, Hawaï ou une île tropicale.

« Ils sont excellents pour les revenus saisonniers et se comportent bien lorsque les marchés financiers sont bons », ajoute M. Fitzpatrick. « Cependant, elles peuvent souffrir davantage en période de récession que les maisons situées à proximité des grandes villes ».

D’autre part, les marchés baissiers sont le meilleur moment pour acheter si vous avez les liquidités nécessaires.

En effet, le marché du logement de luxe a connu le plus fort rebond après le krach immobilier de 2008 dans les grandes villes, les zones de villégiature suivant le mouvement, selon un rapport de Christie’s International Real Estate pour 2019. Bien entendu, ce rapport est antérieur à la pandémie, alors il suffit de le lire pour s’en inspirer. On ne sait pas très bien comment les conséquences du coronavirus affecteront le marché dans les zones de villégiature – ou ailleurs, d’ailleurs.

En plus de choisir la bonne ville, les investisseurs devraient envisager d’acheter une propriété qui sera attrayante pour les familles en vacances, explique M. Fitzpatrick. « Cela augmentera votre taux d’occupation et votre retour sur investissement », dit-il.

Bruce Tobias, 22 fois agent immobilier le plus productif de RE/MAX Sedona en Arizona, a fait remarquer que les destinations touristiques de haut niveau sont un choix judicieux, et que les investisseurs devraient rechercher des propriétés ayant un potentiel de gains à long terme.

Prêts hypothécaires géants pour l’immobilier de luxe

Si la plupart des acheteurs de biens immobiliers de luxe choisissent d’acheter des biens en espèces, certains utilisent des prêts géants pour s’emparer de biens immobiliers de luxe. Les prêts jumbo (également appelés hypothèques jumbo) sont des prêts d’un montant supérieur à la limite fixée par l’Agence fédérale pour le financement du logement (FHA).

En général, ce montant dépasse 510 400 dollars, mais il est parfois encore plus élevé, notamment dans les comtés où le marché immobilier est plus cher.

Conseils pour investir dans l’immobilier de luxe

Si l’investissement dans l’immobilier de luxe vous semble approprié, il y a quelques points à prendre en compte avant de commencer :

  • Identifiez vos objectifs. L’objectif de tout investissement immobilier est de rentabiliser votre investissement. Lorsque vous choisissez des propriétés de luxe, réfléchissez au résultat que vous souhaitez obtenir. Par exemple, si vous prévoyez de réaliser un profit rapide, vous pouvez vous concentrer sur le flipping. Si vous voulez des revenus à long terme, vous pouvez envisager un immeuble d’appartements de luxe.
  • Trouvez un financement. Même si vous disposez de liquidités, ce n’est pas toujours la meilleure option. Par exemple, un prêt d’argent comptant pourrait être approprié pour financer un flip que vous prévoyez de réaliser en quelques mois.
  • Choisissez le bon marché. Si vous investissez dans un bien immobilier à sept chiffres, assurez-vous que le marché vous soutiendra dans votre décision. Examinez le marché de l’emploi, le coût de la vie, le revenu médian des ménages et les perspectives économiques de la région. S’il s’agit d’une location, tenez compte du trafic tout au long de l’année et en haute saison.

Investir dans l’immobilier de luxe peut être plus passionnant qu’investir dans des titres, grâce à sa nature tangible. Il existe de nombreuses façons de le faire, de la construction d’une maison sur mesure à l’achat d’une propriété de vacances, en passant par la transformation d’un manoir. Vous pouvez profiter de votre maison de luxe en tant que résident, vacancier ou propriétaire, ou vous pouvez construire des maisons de luxe pour que d’autres puissent en profiter.

Avant d’investir, assurez-vous de bien comprendre les caractéristiques qui créent une valeur durable dans cette classe d’actifs afin d’obtenir le meilleur rendement de votre investissement. Et bien sûr – à moins que vous n’achetiez pour y vivre vous-même – assurez-vous qu’il y aura un marché d’acheteurs ou de locataires pour vos biens.

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