Les acheteurs qui cherchent à financer l’achat d’une maison avec un prêt de l’Administration fédérale du logement (FHA) sont parfois surpris de ne pas être autorisés à acheter une propriété particulière parce qu’elle ne répond pas aux exigences de la FHA pour une propriété.
La FHA a mis en place ces exigences minimales en matière de normes de propriété afin de protéger les prêteurs.
Points clés à retenir
- Les prêts de l’Administration fédérale du logement (FHA) sont assortis d’exigences, notamment de normes minimales en matière de propriété, qui contribuent à protéger les prêteurs.
- Les prêts de l’administration fédérale du logement (FHA) doivent répondre à des normes de sécurité, de sûreté et de solidité, ce qui inclut des domaines comme les toits, l’électricité, les chauffe-eau et l’accès à la propriété, entre autres.
- L’Administration fédérale du logement (FHA) n’exige pas la réparation des défauts esthétiques ou mineurs, l’entretien différé et l’usure normale s’ils n’affectent pas la sûreté, la sécurité ou la solidité du logement.
- Les solutions de contournement pour satisfaire aux normes consistent à demander au vendeur d’effectuer lui-même les réparations avant de vendre la propriété.
- Les acheteurs qui ne peuvent pas bénéficier d’un prêt FHA peuvent également utiliser un autre produit de prêt, tel qu’un prêt FHA 203(k), qui permet l’achat d’une maison qui présente des problèmes importants.
Normes minimales de propriété de l’Administration fédérale du logement (FHA)
Lorsqu’un acheteur de maison contracte un prêt hypothécaire, la propriété sert de garantie pour le prêt. En d’autres termes, si l’emprunteur cesse d’effectuer les paiements hypothécaires, le prêteur hypothécaire finira par saisir la maison et en prendra possession. Le prêteur vendra alors la maison afin de récupérer le plus possible l’argent encore dû au titre du prêt.
Le fait d’exiger que la propriété réponde à des normes minimales protège le prêteur. Cela signifie que le bien doit être plus facile à vendre et que le prix doit être plus élevé si le prêteur doit le saisir.
Dans le même temps, cette exigence protège également l’emprunteur : il n’aura pas à supporter dès le départ des factures de réparation et d’entretien coûteuses. En outre, si le logement est fondamentalement sain, l’emprunteur peut être davantage incité à effectuer ses paiements afin de conserver sa maison.
Quelles sont les normes minimales de la FHA en matière de propriété ?
Selon le ministère américain du logement et du développement urbain (HUD), la FHA exige que les propriétés financées avec ses produits de prêt répondent aux normes minimales suivantes :
- Sécurité: la maison doit protéger la santé et la sécurité de ses occupants.
- Sécurité: le foyer doit protéger la sécurité de la propriété.
- Solidité: la propriété ne doit pas présenter de déficiences physiques ou de conditions affectant son intégrité structurelle.
Le HUD décrit ensuite les conditions que la propriété doit remplir pour répondre à ces exigences. Un évaluateur observera l’état de la propriété lors de l’évaluation requise et rapportera les résultats sur le formulaire d’évaluation de la FHA. L’évaluation de la propriété est l’une des nombreuses exigences que les acheteurs doivent remplir avant de conclure une affaire.
Pour les maisons individuelles, l’évaluateur est tenu d’utiliser un formulaire appelé « Rapport uniforme d’évaluation résidentielle ». Ce formulaire demande à l’évaluateur de décrire les caractéristiques de base de la propriété, telles que le nombre d’étages, l’année de construction, la superficie en pieds carrés, le nombre de pièces et l’emplacement. Il demande également à l’évaluateur de « décrire l’état de la propriété (y compris les réparations nécessaires, la détérioration, les rénovations, le remodelage, etc.) » et demande « Y a-t-il des déficiences physiques ou des conditions défavorables qui affectent l’habitabilité, la solidité ou l’intégrité structurelle de la propriété ?
Le formulaire d’évaluation des unités de copropriété est similaire mais comporte des questions spécifiques à la copropriété concernant les parties communes, l’association des propriétaires, le nombre d’unités occupées par le propriétaire, etc.
La discrimination en matière de prêts hypothécaires est illégale. Si vous pensez avoir été victime de discrimination fondée sur la race, la religion, le sexe, l’état civil, le recours à l’aide publique, l’origine nationale, le handicap ou l’âge, vous pouvez prendre des mesures. L’une de ces mesures consiste à déposer un rapport auprès du Bureau de protection financière des consommateurs ou du ministère américain du logement et du développement urbain (HUD).
La FHA n’exige pas la réparation de défauts cosmétiques ou mineurs, l’entretien différé et l’usure normale s’ils n’affectent pas la sécurité ou la solidité du logement. La FHA indique que les exemples de tels problèmes comprennent, sans s’y limiter, les éléments suivants
- Rampes manquantes
- Portes de sortie fissurées ou endommagées qui sont autrement utilisables
- Verre de fenêtre fissuré
- Les surfaces de peinture défectueuses dans les maisons construites après 1978 (en raison des risques liés à la peinture au plomb)
- Fuites mineures de plomberie (comme les robinets qui gouttent)
- Finitions ou revêtements de sol défectueux (usure de la finition, moquette très sale)
- Preuve de dommages antérieurs (non actifs) causés par des insectes/organismes destructeurs du bois lorsqu’il n’y a pas de preuve de dommages structurels non réparés
- Comptoirs pourris ou usés
- Enduits, plaques de plâtre ou autres matériaux pour murs et plafonds endommagés dans les maisons construites après 1978
- Mauvaise qualité de travail
- Risques de trébuchement (trottoirs fissurés ou partiellement déchaussés, moquette mal installée)
- Ramper avec des débris et des déchets
- Absence d’une surface d’allée praticable par tous les temps
Les problèmes les plus courants en matière de sûreté, de sécurité et de solidité des biens
Toutefois, dans de nombreux domaines, la FHA exige que les problèmes soient résolus pour que la vente puisse être conclue. Voici quelques-uns des problèmes les plus courants auxquels les acheteurs de maison sont susceptibles d’être confrontés :
Électricité et chauffage
- Le boîtier électrique ne doit pas avoir de fils effilochés ou exposés.
- Toutes les pièces habitables doivent être équipées d’une source de chaleur fonctionnelle (sauf dans quelques villes sélectionnées où les hivers sont doux).
Toits et greniers
- La toiture doit empêcher l’humidité de pénétrer.
- La toiture doit être prévue pour durer au moins deux ans de plus.
- L’évaluateur doit inspecter le grenier afin de détecter d’éventuels problèmes de toiture.
- Le toit ne peut pas comporter plus de trois couches de couverture.
- Si l’inspection révèle la nécessité de réparer le toit et que celui-ci comporte déjà trois couches ou plus, la FHA exige un nouveau toit.
Chauffe-eau
Le chauffe-eau doit être conforme aux codes de construction locaux et doit être transporté avec la propriété.
Risques et nuisances
Un certain nombre de conditions entrent dans cette catégorie. Elles comprennent, sans s’y limiter, les éléments suivants :
- Sol contaminé
- Proximité d’un site de déchets dangereux
- Puits de pétrole et de gaz situés sur la propriété
- Trafic lourd
- Bruit et dangers des aéroports
- Autres sources de bruit excessif
- La proximité de quelque chose qui pourrait exploser, comme une conduite de pétrole à haute pression
- Proximité des lignes électriques à haute tension
- Proximité d’une tour de transmission de radio ou de télévision
Accès à la propriété
La propriété doit offrir un accès sûr et adéquat aux piétons et aux véhicules, et la rue doit avoir une surface praticable par tous les temps afin que les véhicules d’urgence puissent accéder à la propriété quelles que soient les conditions météorologiques.
Solidité structurelle
Toute condition structurelle défectueuse et toute autre condition qui pourrait entraîner des dommages structurels futurs doivent être réparées avant que le bien puisse être vendu. Il s’agit notamment d’une construction défectueuse, d’une humidité excessive, de fuites, de dégradation, de dégâts causés par les termites et d’un tassement continu.
Amiante
Si une zone de la maison contient de l’amiante qui semble être endommagée ou se détériorer, la FHA exige une inspection supplémentaire par un professionnel de l’amiante.
Salles de bains
Le foyer doit disposer de toilettes, d’un lavabo et d’une douche. (Cette exigence peut sembler stupide, mais vous seriez surpris de voir ce que les gens emporteront avec eux lorsqu’ils seront saisis et ce que les vandales voleront dans une maison vide).
Appareils électroménagers
Des preuves anecdotiques suggèrent que la FHA exige que les propriétés aient des appareils de cuisine en état de marche, en particulier une cuisinière en état de marche. Cependant, les documents de la FHA ne mentionnent aucune exigence concernant les appareils.
Recours pour les propriétés en dessous des normes minimales
Il existe des options pour les acheteurs de maison qui sont tombés amoureux d’une propriété qui présente l’un de ces problèmes potentiellement mortels.
La première étape devrait consister à demander au vendeur d’effectuer les réparations nécessaires. Si le vendeur n’a pas les moyens d’effectuer les réparations, il est possible d’augmenter le prix d’achat afin que les vendeurs puissent récupérer leur argent à la clôture. En général, la situation est inverse : si un bien immobilier présente des problèmes importants, l’acheteur demandera un prix inférieur pour compenser. Toutefois, si le prix de la propriété est déjà inférieur au prix du marché ou si l’acheteur le souhaite suffisamment, il est possible d’augmenter le prix pour garantir que les réparations seront effectuées (et que la transaction sera conclue).
Si le vendeur est une banque, il peut ne pas être disposé à effectuer des réparations. Dans ce cas, le marché est mort. Le bien devra être vendu à un acheteur au comptant ou à un acheteur non-FHA dont le prêteur lui permettra d’acheter le bien dans l’état actuel.
De nombreux acheteurs devront simplement continuer à chercher jusqu’à ce qu’ils trouvent une meilleure propriété qui répondra aux normes de la FHA. Cette réalité peut être frustrante, en particulier pour les acheteurs disposant de fonds limités et de biens immobiliers peu nombreux dans leur fourchette de prix.
Certains acheteurs de maison peuvent être en mesure d’obtenir l’approbation d’un produit de prêt différent. Un prêt non-FHA peut offrir une plus grande marge de manœuvre quant à l’état de la propriété, mais le prêteur aura toujours ses propres exigences. Cette approche risque donc de ne pas réussir. Une autre option consiste à demander un prêt FHA 203(k), qui permet d’acheter une maison qui présente des problèmes importants de réparation et d’entretien.
Les prêts de la FHA permettent aux emprunteurs de bénéficier plus facilement d’un prêt hypothécaire, mais ils ne facilitent pas nécessairement l’achat d’un bien immobilier. Si une propriété ne répond pas aux normes minimales pour un prêt FHA, de nombreux acheteurs devront simplement continuer à chercher jusqu’à ce qu’ils trouvent une meilleure propriété qui réponde aux normes FHA – un processus qui peut être frustrant, en particulier pour les acheteurs ayant des fonds limités et peu de propriétés dans leur gamme de prix.
Toutefois, les emprunteurs FHA qui savent à quoi s’attendre lors de l’achat d’une maison peuvent limiter leur recherche aux propriétés susceptibles de répondre aux directives de la FHA, ou du moins éviter de placer leurs espoirs dans une propriété à rénover avant de la faire évaluer.