Prêts sur la valeur nette de la maison : Ce que vous devez savoir

Un prêt sur la valeur nette de la maison, également appelé prêt hypothécaire de deuxième rang, permet aux propriétaires d’emprunter de l’argent en utilisant la valeur nette de leur maison comme levier. Les prêts sur valeur nette immobilière ont explosé en popularité à la fin des années 1980, car ils permettaient de contourner quelque peu la loi de réforme fiscale de 1986, qui a supprimé la déduction des intérêts sur la plupart des achats des consommateurs. Avec un prêt sur valeur nette immobilière, les propriétaires pouvaient emprunter jusqu’à 100 000 dollars tout en déduisant la totalité des intérêts lors de leur déclaration d’impôts.

Le problème pour les propriétaires est que ce bonheur de la déduction fiscale n’a pas duré. La loi de 2017 sur les réductions d’impôts et l’emploi a supprimé la déduction fiscale pour les prêts immobiliers à partir de 2018, sauf si vous utilisez l’argent pour des rénovations admissibles (la loi parle d' »acheter, construire ou améliorer sensiblement » le logement qui garantit le prêt). 

Il existe néanmoins plusieurs autres bonnes raisons de contracter un prêt sur valeur nette immobilière, comme les taux d’intérêt relativement bas par rapport à d’autres prêts, mais une déduction fiscale n’est peut-être plus envisageable pour eux.

Points clés à retenir

  • Un prêt sur la valeur nette de la maison vous permet de puiser dans la valeur nette de votre maison et de l’utiliser comme argent.
  • Il existe deux principaux types de prêts sur la valeur nette du logement : les prêts à taux fixe et les lignes de crédit sur la valeur nette du logement (LDCL).
  • Les intérêts payés sur les prêts sur valeur nette immobilière sont déductibles des impôts, mais seulement si le prêt est utilisé pour acheter, construire ou améliorer substantiellement l’habitation qui a garanti le prêt.
  • Les deux types de prêts doivent être remboursés intégralement si l’habitation sur laquelle ils sont empruntés est vendue.

Comment fonctionnent les prêts sur valeur nette immobilière ?

Il existe deux types de prêts sur fonds propres, les prêts à taux fixe et les lignes de crédit renouvelables.

Prêts à taux fixe

Les prêts à taux fixe prévoient le versement d’une somme forfaitaire unique à l’emprunteur, qui est remboursée sur une période déterminée, généralement de cinq à quinze ans, à un taux d’intérêt convenu. Le paiement et le taux d’intérêt restent les mêmes pendant toute la durée du prêt.

Lignes de crédit sur valeur domiciliaire (HELOC)

Une ligne de crédit sur valeur domiciliaire (HELOC) est un prêt à taux variable qui fonctionne comme une carte de crédit et qui, en fait, est parfois accompagnée d’un prêt à utiliser pour des achats sur la ligne de crédit. Les emprunteurs sont préapprouvés pour une certaine limite de dépenses et peuvent retirer de l’argent quand ils en ont besoin, par le biais d’une carte de crédit ou de chèques spéciaux.

Les paiements mensuels varient en fonction du montant d’argent emprunté et du taux d’intérêt en vigueur. La période de tirage, généralement de cinq à dix ans, est suivie d’une période de remboursement lorsque les tirages ne sont plus autorisés, généralement de dix à vingt ans. Bien que les LDCL aient généralement un taux d’intérêt variable, certains prêteurs peuvent convertir à un taux fixe pour la période de remboursement.

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Les usages populaires pour les prêts sur la valeur nette de la maison comprennent le remboursement des cartes de crédit, les améliorations de la maison et le paiement des études universitaires.

Avantages pour les consommateurs

Les prêts sur fonds propres constituent une source facilement accessible de liquidités disponibles. Le taux d’intérêt d’un prêt sur valeur nette immobilière – bien que généralement plus élevé que celui d’une première hypothèque – est toujours beaucoup plus bas que les taux des cartes de crédit et autres prêts à la consommation. En effet, l’une des raisons les plus courantes pour lesquelles les consommateurs empruntent sur la valeur de leur maison par le biais d’un prêt sur valeur nette immobilière à taux fixe est le remboursement du solde de leur carte de crédit.

En consolidant leurs dettes grâce à un prêt sur valeur domiciliaire, les consommateurs obtiennent un paiement unique et un taux d’intérêt plus bas, mais, hélas, plus d’avantages fiscaux.

Avantages pour les prêteurs

Les prêts sur fonds propres sont également un rêve devenu réalité pour le prêteur. Après avoir perçu des intérêts et des commissions sur le prêt hypothécaire initial de l’emprunteur, le prêteur perçoit encore plus d’intérêts et de commissions sur la dette liée à la valeur nette du logement. En cas de défaillance de l’emprunteur, le prêteur peut non seulement conserver tout l’argent gagné sur le prêt hypothécaire initial et le prêt sur la valeur nette de la maison, mais il peut aussi reprendre possession de la propriété, la revendre et recommencer le cycle avec le prochain emprunteur. Du point de vue du modèle économique, il est difficile de trouver un arrangement plus intéressant.

Si vous n’arrivez pas à rembourser un prêt sur la valeur nette de votre maison, vous risquez de perdre votre garantie – votre maison.

La bonne façon d’utiliser un prêt sur valeur nette immobilière

Les prêts sur fonds propres peuvent être des outils précieux pour les emprunteurs responsables. Si vous disposez d’une source de revenus régulière et fiable et que vous savez que vous serez en mesure de rembourser le prêt, son faible taux d’intérêt en fait une alternative judicieuse.

Les prêts sur valeur nette immobilière à taux fixe peuvent aider à couvrir le coût d’un seul achat important, par exemple un nouveau toit ou une facture médicale imprévue. Une LDCL est un moyen pratique de couvrir les frais récurrents à court terme, comme les frais de scolarité trimestriels pour un diplôme de quatre ans dans un établissement d’enseignement supérieur.

Reconnaître les pièges

Le principal écueil associé aux prêts sur valeur nette immobilière est qu’ils semblent parfois être une solution facile pour un emprunteur qui peut être tombé dans un cycle perpétuel de dépenses et d’emprunts, de dépenses et d’emprunts, tout en s’enfonçant encore plus dans les dettes.

Malheureusement, ce scénario est si courant que les prêteurs ont un terme pour le décrire : le « rechargement », qui est en fait l’habitude de prendre un prêt afin de rembourser une dette existante et de libérer un crédit supplémentaire, que l’emprunteur utilise ensuite pour faire des achats supplémentaires. Le rechargement peut conduire à un cycle d’endettement en spirale qui convainc souvent les emprunteurs de se tourner vers des prêts sur la valeur nette de la maison, offrant un montant équivalent à 125 % de la valeur nette de la maison de l’emprunteur. Ce type de prêt s’accompagne souvent de frais plus élevés car, comme l’emprunteur a retiré plus d’argent que la valeur de la maison, le prêt n’est pas garanti par une sûreté.

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Si vous envisagez un prêt qui vaut plus que votre maison, il est peut-être temps de faire un bilan financier. Avez-vous été incapable de vivre selon vos moyens alors que vous ne deviez que 100 % de la valeur de votre maison ? Si c’est le cas, il est probablement irréaliste de penser que votre situation s’améliorera lorsque vous augmenterez votre dette de 25 %, plus les intérêts et les frais. Cela pourrait devenir une pente glissante vers la faillite.

Un autre écueil peut surgir lorsque les propriétaires contractent un prêt sur la valeur nette de leur logement pour financer des travaux d’amélioration. Alors que la rénovation de la cuisine ou de la salle de bains ajoute généralement de la valeur à une maison, des améliorations telles qu’une piscine peuvent avoir plus de valeur aux yeux du propriétaire que sur le marché. Si vous vous endettez pour apporter des changements à votre maison, essayez de déterminer si ces changements apportent une valeur ajoutée suffisante pour couvrir leurs coûts.

Payer les études universitaires d’un enfant est une autre raison populaire de contracter un prêt sur la valeur nette de la maison. Cependant, surtout si les emprunteurs approchent de la retraite, ils doivent déterminer comment le prêt peut affecter leur capacité à atteindre leurs objectifs. Il peut être judicieux pour les emprunteurs proches de la retraite de chercher d’autres options. Notez que les deux types de prêt sur valeur nette immobilière doivent être remboursés immédiatement et intégralement si la maison sur laquelle ils sont empruntés est vendue.

La nourriture, les vêtements et le logement sont des nécessités de base, mais seul le logement peut être financé en espèces. Malgré les risques encourus, il est facile d’être tenté d’utiliser la valeur nette du logement pour faire des folies sur des articles discrétionnaires. D’autre part, en cas de crise financière, la valeur nette du logement peut être une source d’argent liquide à faible taux d’intérêt.

Pour éviter les pièges du rechargement, examinez soigneusement votre situation financière avant d’emprunter sur votre maison. Assurez-vous que vous comprenez les conditions du prêt sur la valeur nette de la maison et que vous avez les moyens d’effectuer les paiements et de rembourser confortablement la dette à la date d’échéance ou avant, sans compromettre les autres factures.

La discrimination en matière de prêts hypothécaires est illégale. Si vous pensez avoir été victime de discrimination fondée sur la race, la religion, le sexe, l’état civil, le recours à l’aide publique, l’origine nationale, le handicap ou l’âge, vous pouvez prendre des mesures. L’une de ces mesures consiste à déposer un rapport auprès du Bureau de protection financière des consommateurs ou du ministère américain du logement et du développement urbain (HUD).

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