Retournement de maisons : Est-ce mieux que l’achat et la conservation ?

La question de savoir si l’achat et la détention de biens immobiliers constituent la meilleure stratégie d’investissement dans l’immobilier n’a pas de réponse unique. Le choix d’une méthode plutôt que d’une autre doit s’inscrire dans un plan stratégique clair qui tient compte de vos objectifs généraux.

Vous devez également prendre en considération les possibilités offertes par le marché existant. Voici un aperçu de ce qu’implique la poursuite de chaque stratégie et comment décider laquelle pourrait vous convenir.

Points clés à retenir

  • L’achat de propriétés et l’achat et la détention de biens immobiliers représentent deux stratégies d’investissement différentes.
  • La possession de biens immobiliers offre aux investisseurs la possibilité d’accumuler des richesses au fil du temps et d’éviter les hauts et les bas du marché boursier.
  • L’achat d’un bien immobilier peut permettre de rentabiliser rapidement votre investissement et d’éviter les tracas permanents liés à la recherche de locataires et à l’entretien d’une propriété, mais les coûts et les taxes peuvent être élevés.
  • L’achat et la location de propriétés offrent un revenu mensuel passif et des avantages fiscaux, mais tout le monde n’est pas préparé à la gestion et aux responsabilités juridiques d’un propriétaire.

Pourquoi investir dans l’immobilier ?

C’est une bonne question. La propriété de biens immobiliers résidentiels suscite un intérêt toujours croissant de la part des investisseurs particuliers pour plusieurs des raisons suivantes :

  • L’immobilier peut offrir des rendements plus prévisibles que les actions et les obligations.
  • L’immobilier offre une couverture contre l’inflation car les taux de location et les flux de trésorerie des investissements augmentent généralement au moins autant que le taux d’inflation.
  • L’immobilier constitue un excellent placement pour les capitaux lorsque vous n’êtes pas sûr des perspectives des actions et des obligations.
  • Les capitaux propres créés dans un investissement immobilier constituent une excellente base pour le financement d’autres possibilités d’investissement. Au lieu d’emprunter pour obtenir le capital nécessaire à l’investissement (c’est-à-dire acheter des actions sur marge), les investisseurs peuvent emprunter sur leurs fonds propres pour financer d’autres projets.
  • La déductibilité fiscale des intérêts hypothécaires rend l’emprunt contre un logement attrayant.
  • En plus de fournir des liquidités aux propriétaires, les biens immobiliers résidentiels peuvent également être utilisés pour l’achat d’une maison ou à d’autres fins.

Revenu passif ou actif

Une distinction essentielle entre l’achat et la détention d’un bien immobilier et son transfert est que le premier peut vous procurer un revenu passif, tandis que le second vous offre un revenu actif.

Les revenus passifs sont l’argent qui vous parvient chaque mois, où que vous soyez, grâce à vos investissements. Il peut s’agir d’actions et d’obligations ou de la possession d’un bien immobilier à louer et de la perception d’un revenu locatif chaque mois, à condition que vous engagiez une société de gestion pour effectuer toutes les tâches requises, telles que la recherche de locataires, la perception des loyers et l’entretien.

Un revenu actif est de l’argent que vous gagnez. Cela comprend le salaire que vous tirez de votre travail, ainsi que les bénéfices que vous faites en retournant les maisons. Le retournement est considéré comme un revenu actif, que vous fassiez ou non le travail physique de décapage des sols. Il s’agit toujours d’une activité commerciale que vous exercez pour trouver une propriété à retourner, l’acheter, obtenir une assurance, superviser les entrepreneurs, gérer le projet, etc.

En ce sens, le flipping n’est pas seulement une stratégie d’investissement comme l’achat et la détention d’actions ou de biens immobiliers. Si vous avez un emploi à la journée, n’oubliez pas que votre temps libre sera probablement occupé par toutes les exigences qu’implique le flipping d’un bien immobilier.

Deux façons de retourner les propriétés

Deux grands types de biens peuvent être utilisés dans le cadre d’une approche d’achat/vente de l’investissement immobilier. Le premier est constitué de maisons ou d’appartements qui peuvent être achetés en dessous de leur valeur marchande actuelle parce qu’ils sont en difficulté financière. Le second est le « fix-upper », c’est-à-dire une propriété dont la structure, la conception ou l’état peuvent être améliorés pour créer de la valeur.

Les investisseurs qui se concentrent sur les propriétés en difficulté le font en identifiant les propriétaires qui ne peuvent plus gérer ou maintenir leur propriété ou en trouvant des propriétés qui sont surendettées et qui risquent de faire défaut. D’autre part, ceux qui préfèrent les travaux de réparation remodèlent ou améliorent une propriété afin qu’elle fonctionne mieux pour les propriétaires ou qu’elle soit plus efficace pour les locataires d’un appartement.

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L’acheteur d’un fixateur qui utilise cette tactique compte sur le travail investi pour augmenter la valeur au lieu de se contenter d’acheter une propriété à bas prix pour obtenir un rendement élevé. Bien sûr, il est possible de combiner ces deux stratégies lors d’un changement de propriété, et c’est ce que font de nombreuses personnes.

Cependant, trouver ces opportunités de façon constante peut être difficile à long terme. Pour la plupart des gens, l’achat d’une propriété doit être considéré davantage comme une stratégie tactique que comme un plan d’investissement à long terme.

Les avantages et les inconvénients du renversement

Pour

  • Un rendement plus rapide de votre argent

  • Des investissements potentiellement plus sûrs

Contre

  • Coûts

  • Taxes

Pro : Un retour sur investissement plus rapide

L’un des grands avantages de l’inversion des propriétés est la réalisation rapide de gains, ce qui libère le capital pour d’autres fins. La durée moyenne d’une transaction est d’environ six mois, mais les nouveaux propriétaires doivent s’attendre à ce que le processus soit plus long.

Pro : Un investissement potentiellement plus sûr

Contrairement à la bourse, qui peut tourner en milieu de journée, les marchés immobiliers sont souvent plus prévisibles. Dans un sens, le retournement des propriétés pourrait être considéré comme une stratégie d’investissement plus sûre, car il vise à maintenir le capital à risque pendant une période minimale. Cette stratégie ne comporte pas non plus les risques de gestion et de location inhérents à la détention d’un bien immobilier, sans parler des difficultés à trouver des locataires, à percevoir les loyers et à entretenir une propriété.

Contre : Coûts

Le fait de retourner les maisons peut créer des problèmes de coûts auxquels vous ne faites pas face avec les investissements à long terme. Les dépenses liées à l’achat d’une maison peuvent exiger beaucoup d’argent, ce qui entraîne des problèmes de trésorerie. Les coûts de transaction étant très élevés, tant du côté de l’achat que de la vente, ils peuvent affecter considérablement les bénéfices. Si vous renoncez à votre emploi de jour et comptez sur le flipping pour vos revenus, vous renoncez également à un salaire régulier.

Contre : les taxes

La rotation rapide des propriétés (et la rapidité est l’élément clé des transactions réussies) peut créer des fluctuations de revenus qui peuvent faire augmenter votre facture fiscale. Cela est particulièrement vrai si les choses évoluent trop rapidement pour profiter des règles d’imposition des plus-values à long terme. Dans ce cas, vous devrez payer un taux d’imposition plus élevé sur les plus-values en fonction de vos revenus si vous possédez une propriété depuis moins d’un an.

Les avantages et les inconvénients de l’achat et de la détention

Pour

  • Revenu continu

  • Augmentation de la valeur des biens immobiliers

  • Taxes

Contre

  • Coûts d’inoccupation

  • Gestion et questions juridiques

Pro : Revenu continu

La possession d’un bien locatif vous assure un revenu régulier, quel que soit l’endroit où vous vous trouvez ou ce que vous faites. De plus, l’achat et la détention d’un bien immobilier est une recette connue pour accumuler une grande richesse. Beaucoup de « vieil argent » aux États-Unis et à l’étranger a été accumulé grâce à la propriété foncière. Malgré des périodes de baisse des prix, la valeur des terres a presque toujours rebondi à long terme, car l’offre de terres est limitée.

Pro : Augmentation de la valeur des biens immobiliers

Plus vous gardez votre bien d’investissement longtemps, plus vous avez de chances de profiter de l’inflation. La valeur du bien s’en trouvera accrue, tandis que le montant de votre prêt hypothécaire diminuera au fur et à mesure que vous le rembourserez. Supposons que vous puissiez acheter pendant un marché d’acheteurs et vendre pendant un marché de vendeurs. Il existe alors un réel potentiel de retour sur investissement.

Pro : Taxes

La possession d’un bien de location présente des avantages fiscaux dont ne bénéficient pas les palmes. La propriété locative est taxée comme un revenu d’investissement, avec des taux d’imposition plus bas. Vous pouvez également amortir vos dépenses, y compris les réparations, l’entretien ou la maintenance, la rémunération d’un gestionnaire immobilier et les frais de déplacement vers ou depuis votre propriété.

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En outre, vous paierez des impôts au taux des plus-values à long terme si vous décidez de vendre après avoir été propriétaire du bien pendant plus d’un an.

Contre : Coûts des postes vacants

L’impossibilité de trouver des locataires est l’un des risques liés à la possession d’un bien locatif. Cela est vrai que vous le fassiez vous-même ou que vous fassiez appel à une société de gestion pour le faire à votre place. Si votre propriété reste vide pendant des mois ou des années, vous êtes responsable de la couverture de l’hypothèque pendant cette période. Avant d’investir dans un bien immobilier à l’achat, vous devez vous assurer que votre budget couvrira un à trois mois de vacance par an.

Contre : Gestion et questions juridiques

La propriété immobilière à long terme est une activité de gestion intensive qui ne fait pas partie des compétences de nombreux investisseurs. Certains investisseurs, en particulier les nouveaux propriétaires, sont mal préparés ou mal équipés pour faire face aux responsabilités et aux problèmes juridiques liés au statut de propriétaire. Le processus de recherche de locataires de qualité et de satisfaction de leurs besoins peut être une entreprise stressante et longue. Cependant, une gestion immobilière réussie est nécessaire pour assurer la continuité des flux de trésorerie de son investissement.

Choisir une stratégie

Vous devez répondre à quelques questions essentielles pour décider si la meilleure stratégie consiste à retourner les propriétés ou à les conserver à long terme. Vous devez décider si votre allocation de capital à l’immobilier est un investissement permanent ou simplement un moyen de profiter d’une hausse attendue des prix de l’immobilier.

Il serait également utile que vous déterminiez quel est le ratio de risque et de rendement approprié pour cette partie de votre portefeuille d’investissement. Enfin, vous devez avoir la tolérance au risque et les compétences nécessaires pour assumer les responsabilités de gestion qui vont de pair avec l’un ou l’autre type d’investissement.

Supposons que le capital n’est pas disponible pour acheter un portefeuille diversifié. Dans ce cas, l’investisseur potentiel doit être prêt à prendre un risque non systématique. Cela inclut les risques liés à la propriété individuelle et l’absence potentielle de demande pour la propriété, que ce soit par les propriétaires ou les locataires.

Si vous envisagez une stratégie d’achat et de vente, vous devez également déterminer si vous avez les compétences nécessaires pour découvrir des propriétés en difficulté ou des réparations. Dans le cadre de cette stratégie transactionnelle, il est essentiel de déterminer si le capital peut être retourné suffisamment de fois au cours d’une période d’investissement donnée pour surmonter les coûts de transaction. Ceux-ci comprennent les frais de courtage, de financement et de clôture.

Vous pouvez profiter des avantages de ces deux stratégies en développant une entreprise qui fait tourner des maisons et en utilisant vos bénéfices pour investir dans des immeubles à revenus locatifs à long terme.

Le choix entre les deux stratégies en question dépend de votre situation financière et de vos objectifs particuliers. Néanmoins, la stratégie de détention à long terme est généralement plus appropriée pour ceux qui utilisent l’immobilier comme une partie essentielle de leur portefeuille d’investissement global.

D’autre part, il est généralement préférable de retourner les propriétés lorsque l’immobilier est utilisé comme un complément ou une tactique d’amélioration du rendement.

Les investisseurs qui souhaitent accumuler des richesses et tirer des revenus de leurs investissements immobiliers doivent envisager de détenir des biens immobiliers à long terme. Ils peuvent utiliser les fonds propres constitués dans le portefeuille pour financer d’autres opportunités d’investissement, avec la possibilité de vendre les propriétés à terme sur un marché haut de gamme.

L’inversion des propriétés est une tactique qui convient le mieux aux périodes où les perspectives sur les marchés boursiers et obligataires sont faibles. Elle peut également s’appliquer aux personnes qui tentent de réaliser des plus-values à court terme, tant que le marché du logement le permet.

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