Les personnes peuvent posséder des biens immobiliers pour leur résidence principale ou pour les détenir en tant qu’investissement locatif, et leur propriété est déterminée par ce que l’on appelle un titre. Il existe différents types de titres de propriété immobilière ainsi que des méthodes moins courantes de détention d’un titre de propriété immobilière. Il est important de connaître ces différences afin de pouvoir décider de la méthode la mieux adaptée à vos besoins.
Avant d’entrer dans ces distinctions, il faut d’abord comprendre que l’immobilier est un type de propriété composé de terres, ainsi que de toute structure qui s’y trouve. Les améliorations apportées à la structure comptent également pour la propriété. La définition inclut également toutes les autres ressources immobilières qui peuvent apparaître sur cette parcelle de terre, y compris la végétation, les cultures, les ressources naturelles et même l’eau.
L’immobilier peut être à la fois commercial et résidentiel. Les propriétés commerciales comprennent les immeubles de bureaux, les entrepôts, les centres commerciaux et d’autres types d’espaces de vente au détail. Les propriétés résidentielles, en revanche, sont composées de maisons, de condominiums, d’appartements et de tout autre type de propriété destinée à la vie résidentielle.
Points clés à retenir
- Le titre est un document qui énumère le propriétaire légal d’un bien.
- Les titres peuvent être délivrés pour décrire la propriété de biens personnels et immobiliers.
- Les différents types de titres de propriété immobilière sont la copropriété, la location en commun, la location intégrale, la propriété unique et la propriété collective.
- D’autres types de propriété, moins courants, sont la propriété d’une société, la propriété d’un partenariat et la propriété d’une fiducie.
Qu’est-ce qu’un titre de propriété ?
Le terme « titre » fait référence à un document qui énumère le propriétaire légal d’un bien. Les titres peuvent être délivrés pour décrire la propriété de biens personnels et immobiliers. Les biens personnels sont tout ce qui n’inclut pas les biens immobiliers, tels que les appareils électroménagers, les véhicules, les antiquités ou les œuvres d’art.
Les biens immobiliers, d’autre part, comprennent la propriété physique des biens immobiliers ainsi qu’un ensemble de droits de propriété et d’utilisation. Le titre de propriété d’un bien immobilier doit être transféré au moment de la vente du bien, et il doit être autorisé pour que le transfert puisse avoir lieu.
L’obtention d’un titre de propriété pour un bien immobilier signifie qu’il est libre de tout privilège ou de toute charge qui pourrait menacer sa propriété.
La propriété immobilière peut prendre plusieurs formes, chacune ayant des implications sur le transfert de propriété, le financement, la constitution de garanties et l’imposition. Chaque type de titre de propriété a ses avantages et ses inconvénients, en fonction de la situation particulière de l’individu et de la manière dont il souhaite que la propriété soit transmise en cas de décès, de divorce ou de vente, par exemple. Les méthodes les plus courantes de détention de titres de propriété sont les suivantes :
- Location conjointe
- Location en commun
- Locataires par ensemble
- Propriété exclusive
- Propriété communautaire
Voyons ce que signifient ces types de titres ainsi que les avantages et les inconvénients de chacun.
Location conjointe
Il y a location conjointe lorsque deux personnes ou plus détiennent conjointement un titre de propriété sur un bien immobilier, avec des droits égaux de jouissance de la propriété pendant leur vie. Si l’un des partenaires décède, son droit de propriété passe au(x) locataire(s) survivant(s) par le biais d’une relation juridique connue sous le nom de droit de survie. Les locataires peuvent conclure une location conjointe en même temps. Cela se fait généralement par le biais d’un acte.
Avantages
Comme mentionné ci-dessus, le principal avantage de la location conjointe est que la propriété est transmise au locataire survivant en cas de décès, ce qui évite l’homologation même en l’absence de testament. Un autre avantage est qu’aucune des parties à la propriété ne doit être mariée ou liée. Si les parties ne sont pas mariées, elles peuvent vendre la propriété sans requête judiciaire si toutes les parties sont d’accord pour le partage des biens. En outre, la responsabilité de la propriété est partagée entre les locataires. Cela signifie que toute charge financière relative à la propriété appartient à tout le monde, et non à une seule personne.
Inconvénients
L’inconvénient est que tout financement ou utilisation de la propriété à des fins de gain financier doit être approuvé par toutes les parties et ne peut être transféré par testament à une partie externe après un passage, car il revient automatiquement au propriétaire survivant.
Un autre inconvénient important est qu’un créancier qui a obtenu un jugement de justice pour recouvrer une dette auprès d’un des propriétaires peut également demander au tribunal de diviser la propriété et de forcer une vente afin de recouvrer sa créance. En d’autres termes, chacun des propriétaires prend un risque dans les choix financiers de l’autre.
Tenancy In Common (TIC)
Dans le cas de la location en commun (TIC), deux ou plusieurs personnes détiennent conjointement le titre de propriété d’un bien immobilier, avec des pourcentages de propriété égaux ou inégaux. Sarah, par exemple, peut avoir une participation de 40 % dans un bien immobilier, tandis que Bob en a une de 60 %. Dans le même temps, tous les aspects de la propriété sont partagés par les personnes nommées sur le titre. Cela signifie que Sarah n’est pas limitée à l’accès à seulement 40% de la propriété physique ou à seulement 40% du temps, par exemple. Chaque propriétaire a le droit d’occuper et d’utiliser la totalité de la propriété. Le pourcentage d’intérêt détermine simplement la propriété financière du bien immobilier.
Contrairement à la location conjointe, les locataires en commun détiennent individuellement le titre de propriété de leur part respective et peuvent en disposer ou le grever à volonté. Ce type de titre peut être conclu à tout moment, même des années après que les autres propriétaires ont conclu un accord. La propriété peut être léguée à d’autres parties et, en cas de décès, la propriété sera transférée aux héritiers indivis de ce propriétaire.
Avantages
La location en commun permet à un propriétaire d’utiliser la richesse créée par sa partie de la propriété comme garantie pour les transactions financières, et les créanciers d’un propriétaire peuvent placer des privilèges uniquement sur la partie de la propriété de ce propriétaire. Ce type de titre facilite également beaucoup les achats.
Inconvénients
Une TIC ne permet pas d’accorder automatiquement des droits aux survivants. Tous les locataires partagent la responsabilité de toute dette sur la propriété. La responsabilité conjointe et solidaire peut s’appliquer aux impôts fonciers, par exemple. Cela signifie que chaque propriétaire est responsable jusqu’à concurrence du montant total dû. Si un propriétaire n’est pas en mesure de payer sa part, les autres propriétaires sont responsables. Tout privilège sur la propriété doit être annulé pour qu’un transfert total de propriété puisse avoir lieu.
Locataires par entité (TBE)
Cette méthode ne peut être utilisée que lorsque les propriétaires sont légalement mariés. La méthode du locataire intégral (TBE) est la propriété d’un bien immobilier en partant du principe que le couple est une seule personne à des fins juridiques. Cette méthode leur confère la propriété en tant que personne unique, le titre de propriété étant transféré à l’autre en totalité si l’un d’eux décède.
Avantages
L’avantage de cette méthode est qu’aucune action en justice n’est nécessaire au décès de son conjoint. Il n’est pas nécessaire de rédiger un testament, ni de procéder à une homologation ou à une autre action en justice.
Inconvénients
La transmission des biens doit se faire ensemble et les biens ne peuvent pas être subdivisés. En cas de divorce, ce type de titre se transforme automatiquement en un bail en commun, ce qui signifie qu’un propriétaire peut transférer la propriété de sa partie respective de la propriété à qui il veut.
Propriété unique
La propriété exclusive peut être caractérisée comme la propriété d’un individu ou d’une entité légalement capable de détenir le titre. La propriété unique la plus courante est détenue par des hommes et des femmes célibataires, et par des hommes ou des femmes mariés qui détiennent des biens en dehors de leur conjoint, ainsi que par des entreprises qui ont une structure de société leur permettant d’investir ou de détenir des intérêts dans des biens immobiliers.
Lorsque des personnes mariées souhaitent posséder des biens immobiliers en dehors de leur conjoint, les compagnies d’assurance titres exigent généralement que le conjoint renonce expressément à son droit de propriété sur ces biens.
Avantages
Le principal avantage de détenir le titre en tant que propriétaire unique est la facilité avec laquelle les transactions peuvent être effectuées, car aucune autre partie n’a besoin d’être consultée pour autoriser la transaction.
Inconvénients
L’inconvénient évident est le risque de problèmes juridiques concernant le transfert de propriété en cas de décès ou d’incapacité de l’unique propriétaire. En l’absence de documents juridiques spécifiques, tels qu’un testament, le transfert de propriété au décès peut devenir très problématique.
Propriété communautaire
La propriété communautaire est une forme de propriété du mari et de la femme pendant leur mariage qu’ils entendent posséder ensemble. Dans le cadre de la propriété communautaire, chaque conjoint possède (ou doit) tout de manière égale, indépendamment de qui a gagné ou dépensé l’argent. Ainsi, chaque conjoint obtient un partage égal des biens immobiliers en cas de divorce ou de décès. Aux États-Unis, neuf États ont adopté des lois sur la propriété collective : Californie, Arizona, Nevada, Louisiane, Idaho, Nouveau-Mexique, Washington, Texas et Wisconsin. En dehors des biens immobiliers, les biens personnels acquis pendant le mariage, tels que les véhicules, les meubles et les œuvres d’art, peuvent être considérés comme des biens communs.
Selon l’état des biens communautaires dans lequel vous résidez, les biens immobiliers acquis au cours d’un mariage de fait peuvent également être considérés comme des biens communautaires. Le Texas, par exemple, est un État de biens communautaires qui reconnaît également les mariages de fait.
Propriété communautaire avec droit de survie
La propriété communautaire avec droit de survie est un moyen pour les couples mariés de détenir un titre de propriété, bien qu’elle ne soit disponible que dans les États de l’Arizona, de la Californie, du Nevada, du Texas et du Wisconsin. Il permet à l’un des conjoints de transmettre sans frais d’homologation au conjoint survivant les intérêts qu’il détient dans les biens communautaires en cas de décès.
Autres façons de détenir un titre
Les entités autres que les particuliers peuvent détenir des titres de propriété sur des biens immobiliers dans leur intégralité :
Propriété des sociétés
La propriété d’un bien immobilier peut se faire sous la forme d’une société par actions, l’entité juridique étant une société détenue par des actionnaires mais considérée par la loi comme ayant une existence distincte de celle de ces actionnaires.
Propriétaires de partenariats
Les biens immobiliers peuvent également être détenus sous forme de partenariat. Une société de personnes est une association de deux personnes ou plus qui exercent une activité commerciale à but lucratif en tant que copropriétaires. Certaines sociétés de personnes sont constituées dans le but exprès de posséder des biens immobiliers. Ces sociétés peuvent également être structurées comme des sociétés en commandite, dans lesquelles les investisseurs assument une responsabilité limitée en ne prenant pas de décisions de gestion ou de transaction. Dans ces cas, un associé général est généralement chargé de prendre toutes les décisions commerciales au nom des commanditaires.
La propriété fiduciaire
Les biens immobiliers peuvent également être détenus par un trust. Ces entités juridiques sont propriétaires des biens et sont gérées par un fiduciaire au nom des bénéficiaires du trust. Il y a de nombreux avantages et inconvénients à détenir des biens immobiliers qui ne relèvent pas du champ d’application de cet article, mais tous ont trait aux avantages liés à l’influence de la direction et à la responsabilité financière et juridique, en plus des considérations fiscales et des bénéficiaires.
Le titre de propriété d’un bien immobilier est la méthode par laquelle la propriété est transmise et transférée lors de l’achat et de la vente de biens immobiliers. Les méthodes de possession de biens immobiliers sont déterminées par la législation de l’État. Les personnes qui tentent de déterminer la meilleure méthode pour acquérir et détenir des titres de propriété immobilière doivent donc effectuer des recherches pour déterminer les différences propres à chaque méthode, telles qu’elles sont définies par leur État.
Pour ceux qui envisagent de posséder des biens immobiliers par l’intermédiaire d’une entité commerciale, telle qu’une société, une fiducie ou une société de personnes, il est conseillé de consulter des professionnels de l’immobilier, du droit et de la fiscalité afin de déterminer quelle est la structure de propriété la plus avantageuse pour leur situation particulière.
En cas de propriété unique et conjointe par des particuliers, les futurs propriétaires doivent examiner comment leurs titres devraient ou pourraient être transférés, soit par vente, soit en cas de décès, avant de choisir une méthode plutôt qu’une autre.