Les fonds d’investissement immobilier (REIT) sont un élément essentiel à prendre en compte lors de la constitution de tout portefeuille d’actions ou de titres à revenu fixe. Ils offrent une plus grande diversification, des rendements totaux potentiellement plus élevés et/ou un risque global plus faible. En bref, leur capacité à générer des revenus de dividendes ainsi qu’une appréciation du capital en fait un excellent contrepoids aux actions, aux obligations et aux liquidités.
Les FPI possèdent et/ou gèrent généralement des biens immobiliers commerciaux productifs, qu’il s’agisse des biens eux-mêmes ou des hypothèques sur ces biens. Vous pouvez investir dans ces sociétés individuellement, par l’intermédiaire d’un fonds négocié en bourse ou d’un fonds commun de placement. Il existe de nombreux types de FPI.
Nous examinons ici quelques-unes des principales catégories de sociétés de placement immobilier et leurs rendements historiques. À la fin de cet article, vous devriez avoir une meilleure idée du moment et du type d’achat.
Points clés à retenir
- L’utilisation des FPI pour investir dans l’immobilier peut diversifier votre portefeuille, mais toutes les FPI ne sont pas créées égales.
- Certaines sociétés de placement immobilier investissent directement dans des biens immobiliers, en percevant des revenus locatifs et des frais de gestion. D’autres investissent dans des créances immobilières, c’est-à-dire des prêts hypothécaires et des titres adossés à des créances immobilières.
- En outre, les FPI ont tendance à se concentrer sur un secteur spécifique de l’immobilier, par exemple, les centres commerciaux ou de détail, les hôtels et les centres de villégiature, ou les soins de santé et les hôpitaux.
Rendements historiques des FPI
Les fonds de placement immobilier sont historiquement l’une des catégories d’actifs les plus performantes. L’indice FTSE NAREIT Equity REIT Index est ce que la plupart des investisseurs utilisent pour évaluer les performances du marché immobilier américain. Entre 1990 et 2010, le rendement annuel moyen de l’indice a été de 9,9 %, ce qui le place en deuxième position derrière les actions de moyenne capitalisation, qui ont enregistré une moyenne de 10,38 % par an sur la même période.
En comparaison, les actifs à revenu fixe ont généré un rendement annuel de 7 % et les produits de base de seulement 4,5 % par an. L’immobilier a été la moins performante des huit classes d’actifs en seulement deux ans sur vingt. Les revenus fixes, en revanche, ont été les moins performants six fois sur la même période de 20 ans.
Plus récemment, la moyenne triennale des sociétés de placement immobilier entre mars 2013 et mars 2016 était conforme aux moyennes de la période de 20 ans, avec un taux de 11,21 % sur cette période. Historiquement, les investisseurs à la recherche de rendement ont mieux réussi à investir dans l’immobilier que dans les titres à revenu fixe, la classe d’actifs traditionnelle à cet effet. Un portefeuille soigneusement construit doit tenir compte des deux.
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Sociétés de placement immobilier au détail
Environ 24 % des investissements dans les FPI sont réalisés dans des centres commerciaux et des commerces de détail indépendants. Cela représente le plus gros investissement par type en Amérique. Quel que soit le centre commercial que vous fréquentez, il est probablement la propriété d’une société de placement immobilier (REIT). Lorsque l’on envisage un investissement dans l’immobilier commercial, il faut d’abord examiner le secteur du commerce de détail lui-même. Est-il en bonne santé financière à l’heure actuelle et quelles sont les perspectives d’avenir ?
Il est important de se rappeler que les sociétés de placement immobilier de détail gagnent de l’argent grâce au loyer qu’elles font payer aux locataires. Si les détaillants rencontrent des problèmes de trésorerie en raison de mauvaises ventes, il est possible qu’ils retardent ou même qu’ils manquent à leurs obligations de paiement mensuel, et qu’ils soient finalement acculés à la faillite. Il faut alors trouver un nouveau locataire, ce qui n’est jamais facile. Il est donc essentiel d’investir dans des sociétés de placement immobilier dont les locataires sont les plus solides possible. Il s’agit notamment de magasins d’alimentation et de rénovation.
Une fois que vous avez fait votre évaluation du secteur, vous devez vous tourner vers les sociétés de placement immobilier elles-mêmes. Comme pour tout investissement, il est important qu’elles aient de bons bénéfices, des bilans solides et le moins de dettes possible, surtout à court terme. Dans une économie pauvre, les sociétés de placement immobilier de détail disposant de liquidités importantes auront la possibilité d’acheter de bons biens immobiliers à des prix dérisoires. Les sociétés les mieux gérées en profiteront.
Cela dit, il y a des préoccupations à plus long terme pour l’espace de vente au détail des FPI dans la mesure où les achats se font de plus en plus en ligne par opposition au modèle des centres commerciaux. Les propriétaires d’espaces ont continué à innover pour remplir leurs locaux de bureaux et d’autres locataires non axés sur le commerce de détail, mais le sous-secteur est sous pression.
Sociétés de placement immobilier résidentielles
Il s’agit de sociétés de placement immobilier qui possèdent et exploitent des immeubles d’appartements locatifs multifamiliaux ainsi que des logements manufacturés. Lorsque l’on cherche à investir dans ce type de FPI, il faut tenir compte de plusieurs facteurs avant de se lancer. Par exemple, les meilleurs marchés d’appartements ont tendance à être ceux où l’accessibilité des logements est faible par rapport au reste du pays. Dans des endroits comme New York et Los Angeles, le coût élevé des maisons individuelles oblige davantage de personnes à louer, ce qui fait augmenter le prix que les propriétaires peuvent demander chaque mois. Par conséquent, les plus grandes sociétés de placement immobilier résidentiel ont tendance à se concentrer sur les grands centres urbains.
Dans chaque marché spécifique, les investisseurs doivent rechercher la croissance de la population et de l’emploi. En général, lorsqu’il y a un afflux net de personnes dans une ville, c’est parce que les emplois sont facilement disponibles et que l’économie est en croissance. Un taux d’inoccupation en baisse associé à une hausse des loyers est un signe que la demande s’améliore. Tant que l’offre d’appartements sur un marché particulier reste faible et que la demande continue d’augmenter, les FPI résidentielles devraient bien se porter. Comme pour toutes les entreprises, celles qui ont les bilans les plus solides et les capitaux les plus disponibles sont généralement celles qui réussissent le mieux.
Sociétés d’investissement immobilier dans le secteur de la santé
Les sociétés de placement immobilier dans le secteur de la santé seront un sous-secteur intéressant à observer, car les Américains vieillissent et les coûts des soins de santé continuent de grimper. Les Healthcare REITs investissent dans l’immobilier d’hôpitaux, de centres médicaux, d’établissements de soins et de maisons de retraite. Le succès de ces biens immobiliers est directement lié au système de santé. La majorité des opérateurs de ces établissements dépendent des frais d’occupation, des remboursements de Medicare et Medicaid ainsi que de la rémunération privée. Tant que le financement des soins de santé est un point d’interrogation, il en va de même pour les sociétés immobilières de soins de santé.
Les éléments que vous devez rechercher dans une FPI de santé comprennent un groupe diversifié de clients ainsi que des investissements dans un certain nombre de types de biens immobiliers différents. La concentration est bonne dans une certaine mesure, mais la répartition des risques l’est tout autant. En général, une augmentation de la demande de services de santé (qui devrait se produire avec une population vieillissante) est bonne pour l’immobilier de santé. Par conséquent, en plus de la diversification des clients et des types de biens, recherchez des entreprises dont l’expérience dans le domaine des soins de santé est importante, dont les bilans sont solides et dont l’accès à des capitaux à faible coût est élevé.
Office REITs
Les sociétés de placement immobilier de bureau investissent dans des immeubles de bureaux. Elles reçoivent des revenus locatifs de locataires qui ont généralement signé des baux à long terme. Quatre questions viennent à l’esprit de toute personne intéressée par un investissement dans une société de placement immobilier de bureaux
- Quelle est la situation de l’économie et quel est le taux de chômage ?
- À quoi ressemblent les taux d’inoccupation ?
- Comment se porte économiquement le secteur dans lequel la société de placement immobilier investit ?
- De combien de capitaux dispose-t-elle pour ses acquisitions ?
Essayez de trouver des sociétés de placement immobilier qui investissent dans des bastions économiques. Il est préférable de posséder un tas d’immeubles moyens à Washington, D.C., que de posséder des bureaux de premier ordre à Detroit, par exemple.
FPI hypothécaires
Environ 10 % des investissements en FPI sont des prêts hypothécaires, par opposition à l’immobilier lui-même. Les investissements les plus connus, mais pas nécessairement les plus importants, sont ceux de Fannie Mae et Freddie Mac, des entreprises publiques qui achètent des hypothèques sur le marché secondaire.
Mais ce n’est pas parce que ce type de FPI investit dans des hypothèques au lieu de fonds propres qu’il est sans risque. Une hausse des taux d’intérêt se traduirait par une baisse de la valeur comptable des FPI, ce qui ferait baisser les cours des actions. En outre, les FPI hypothécaires obtiennent une part considérable de leur capital par le biais d’offres de dettes garanties et non garanties. Si les taux d’intérêt augmentent, le financement futur sera plus cher, ce qui réduira la valeur d’un portefeuille de prêts. Dans un environnement de taux d’intérêt bas avec la perspective d’une hausse des taux, la plupart des FPI hypothécaires se négocient avec une décote par rapport à la valeur d’actif net par action. L’astuce consiste à trouver le bon.
Les clés de l’évaluation d’une FPI
Il y a quelques éléments à garder à l’esprit lors de l’évaluation d’une FPI. Il s’agit notamment des éléments suivants :
- Les FPI sont de véritables investissements à rendement total. Elles offrent des rendements élevés en termes de dividendes ainsi qu’une appréciation modérée du capital à long terme. Recherchez des entreprises qui ont toujours fait un bon travail en fournissant ces deux éléments.
- Contrairement à l’immobilier traditionnel, de nombreuses sociétés de placement immobilier sont cotées en bourse. Vous bénéficiez de la diversification que l’immobilier offre sans être bloqué à long terme. La liquidité est importante.
- Les amortissements ont tendance à surestimer la baisse de la valeur d’un investissement immobilier. Ainsi, au lieu d’utiliser le ratio de distribution (ce que les investisseurs en dividendes utilisent) pour évaluer une société de placement immobilier, il faut plutôt examiner ses fonds provenant de l’exploitation (FFO). Celui-ci est défini comme le revenu net moins la vente d’un bien immobilier au cours d’une année donnée et l’amortissement. Il suffit de prendre le dividende par action et de le diviser par le FFO par action. Plus le rendement est élevé, mieux c’est.
- Une bonne gestion fait la différence. Recherchez des entreprises qui existent depuis un certain temps ou qui possèdent au moins une équipe de direction très expérimentée.
- La qualité compte. N’investissez que dans des sociétés de placement immobilier (REIT) ayant des propriétés et des locataires de qualité.
- Envisagez d’acheter un fonds commun de placement ou un ETF qui investit dans des REIT, et laissez la recherche et l’achat aux professionnels.
Dès 1960, le gouvernement fédéral a permis aux investisseurs d’acheter des projets immobiliers commerciaux de grande envergure. Toutefois, ce n’est que depuis une dizaine d’années que les investisseurs individuels ont adopté les FPI. Cela s’explique notamment par la faiblesse des taux d’intérêt, qui a obligé les investisseurs à regarder au-delà des obligations pour des investissements productifs de revenus, par l’avènement des fonds négociés en bourse et des fonds communs de placement axés sur l’immobilier et, jusqu’à l’effondrement du marché immobilier en 2007-2008, par un appétit insatiable des Américains pour la propriété de biens immobiliers et d’autres actifs corporels. Les REIT, comme tous les autres investissements en 2008, ont beaucoup souffert. Mais malgré cela, elles continuent d’être un excellent complément à tout portefeuille diversifié.