Comment les agents immobiliers sont-ils rémunérés ?

Si vous êtes sur le marché pour acheter ou vendre une maison, il y a de fortes chances que vous travailliez avec un agent immobilier pour vous aider dans cette démarche. La plupart d’entre eux gagnent de l’argent grâce à des commissions basées sur un pourcentage du prix de vente d’une maison. Le montant des gains annuels des agents dépend de plusieurs facteurs, notamment du nombre de transactions qu’ils effectuent, de la commission versée à la société de courtage et de la répartition des gains entre l’agent et le courtier parrain. Nous examinons ici la manière dont les agents immobiliers sont rémunérés.

Points clés à retenir

  • La plupart des agents immobiliers gagnent de l’argent grâce aux commissions.
  • Une seule commission est souvent répartie de plusieurs façons entre l’agent et le courtier du vendeur, et l’agent et le courtier de l’acheteur.
  • Le partage de la commission que reçoivent les agents dépend de l’accord qu’ils ont passé avec le courtier qui les parraine.

Comment fonctionnent les commissions immobilières

La plupart des agents immobiliers gagnent de l’argent grâce aux commissions. Il s’agit de paiements versés directement aux courtiers immobiliers pour les services rendus lors de la vente ou de l’achat d’un bien immobilier. La commission est un pourcentage du prix de vente de la propriété, mais elle peut aussi être forfaitaire. Pour comprendre comment les agents immobiliers sont rémunérés, il est utile de connaître la relation entre un agent et un courtier. 

Les agents sont des vendeurs qui sont autorisés à travailler dans leur État sous l’égide d’un courtier désigné. Les agents ne peuvent pas travailler de manière indépendante et il leur est interdit de recevoir une commission directement de leurs clients. Les courtiers, en revanche, peuvent travailler de manière indépendante et/ou engager des agents immobiliers comme employés. Toutes les commissions immobilières doivent être payées directement à un courtier. Le courtier partage ensuite la commission avec tous les autres agents impliqués dans la transaction. 

La rémunération du courtier est spécifiée dans le contrat de cotation, qui est un contrat entre un vendeur et le courtier de cotation qui détaille les conditions de la cotation. Le taux de la commission du courtier est négociable. En fait, le fait que les membres de la profession tentent, même subtilement, d’imposer des taux de commission uniformes constitue une violation des lois antitrust fédérales. 

Les commissions varient généralement entre 5 et 6 % dans tout le pays, mais elles peuvent être plus ou moins élevées selon le lieu de la vente. Elles sont prélevées sur le produit de la vente. C’est le vendeur qui la paie, sauf si l’acheteur et le vendeur négocient un partage. La plupart des vendeurs tiennent compte de la commission dans le prix demandé, de sorte que l’on peut affirmer que l’acheteur paie au moins une partie de la commission dans les deux cas en raison du prix demandé plus élevé.

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Les agents et les courtiers sont tous deux agréés par l’État dans lequel ils travaillent.

Comment les commissions sont partagées

Les commissions immobilières sont souvent réparties entre plusieurs personnes. Dans une transaction immobilière typique, la commission peut être divisée de quatre façons.

  • Agent de référencement : C’est l’agent qui a pris l’annonce d’un vendeur
  • Courtier en valeurs mobilières : Il s’agit du courtier pour lequel l’agent de cotation travaille
  • Agent de l’acheteur : Cet agent représente l’acheteur
  • Le courtier de l’agent de l’acheteur : Le courtier pour lequel l’agent de l’acheteur travaille

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Exemple de commissions

Supposons qu’un agent prenne une annonce sur une maison de 200 000 $ avec un taux de commission de 6 %. Cela équivaut à une commission totale de 12 000 $. Si la maison se vend au prix demandé, le courtier chargé de l’inscription et le courtier de l’agent de l’acheteur reçoivent chacun la moitié de la commission, soit 6 000 $ chacun (prix de vente de 200 000 $ x 0,06 commission ÷ 2). Les courtiers se partagent ensuite les commissions avec leurs agents.

Un partage de la commission commune donne 60% à l’agent et 40% au courtier, mais le partage peut être de 50/50, 60/40, 70/30, ou tout autre ratio sur lequel l’agent et le courtier s’accordent. Il est courant que les agents les plus expérimentés et les plus productifs reçoivent un pourcentage plus élevé de la commission. 

Dans une répartition 60/40, chaque agent de notre exemple reçoit 3 600 $ (6 000 $ X 0,6) et chaque courtier conserve 2 400 $ (6 000 $ X 0,4). La répartition finale des commissions serait la suivante :

  • Agent inscripteur : 3 600
  • Courtier en valeurs mobilières : 2 400
  • Agent de l’acheteur : 3 600
  • Courtier de l’agent d’achat : 2 400

Il y a cependant des cas où les commissions sont réparties entre un nombre réduit de parties. Par exemple, si un courtier répertorie un bien immobilier et trouve un acheteur, il conserve la totalité de la commission de 6 % ou un autre taux convenu. Ou encore, si un agent de référencement vend le bien en agissant à la fois comme agent du vendeur et de l’acheteur, il partage la commission avec le courtier qui le parraine. Si la commission est de 12 000 $ comme dans l’exemple précédent, le courtier conserve 4 800 $ et l’agent reçoit 7 200 $, en supposant le même partage 60/40.

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Bien entendu, comme dans d’autres professions, les revenus d’un agent sont érodés par les impôts et les dépenses professionnelles. Les taxes fédérales, étatiques et indépendantes, ainsi que les coûts liés à l’exercice d’une activité, notamment les assurances, les cotisations, les honoraires, les frais MLS et la publicité, finissent par prélever une part importante de ce qui serait normalement considéré comme des commissions substantielles. 

$50,730

Les revenus annuels médians des agents immobiliers en mai 2019, selon le Bureau américain des statistiques du travail. 

Considérations particulières

Les commissions ne sont généralement versées que lorsqu’une transaction est réglée. Il existe cependant des cas où un vendeur est techniquement responsable de la commission du courtier même si la transaction n’est pas terminée. Si le courtier a une offre d’un acheteur qui est prêt et capable d’effectuer l’achat, il peut encore avoir droit à une commission si le vendeur.

  • change d’avis et refuse de vendre
  • a un conjoint qui refuse de signer l’acte (si ce conjoint a signé la convention d’inscription)
  • a un titre avec des défauts non corrigés
  • commet une fraude liée à la transaction
  • ne peut pas livrer la possession à l’acheteur dans un délai raisonnable
  • insiste sur des termes qui ne figurent pas dans l’accord de listage
  • accepte mutuellement d’annuler la transaction avec l’acheteur

Les accords de cotation varient d’une juridiction à l’autre et chacun est négocié individuellement, de sorte que les vendeurs doivent s’assurer d’en comprendre les termes. Un contrat peut comporter des clauses conditionnelles qui obligent les vendeurs à payer une commission même si la maison ne se vend pas.

Autres modèles de rémunération

Bien qu’il soit courant que les agents reçoivent un pourcentage de la commission, il existe des cas où les agents immobiliers qui sont employés par un courtier peuvent recevoir un salaire. Redfin.com

en est un exemple. Il s’agit d’un site de recherche de biens immobiliers en ligne qui emploie une équipe d’agents immobiliers à service complet qui perçoivent un salaire plus une prime en fonction du taux de satisfaction des clients recueilli par la société.

La plupart des agents immobiliers gagnent de l’argent grâce aux commissions qui sont versées directement aux courtiers lors du règlement des transactions. Une seule commission est souvent répartie de plusieurs façons entre l’agent immobilier, le courtier immobilier, l’agent de l’acheteur et leur courtier. La répartition de la commission qu’un agent reçoit dépend de l’accord qu’il a passé avec le courtier qui le parraine.

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