Achat d’un logement : la différence entre l’argent liquide et l’hypothèque

Argent comptant contre hypothèque : Une vue d’ensemble

Partout où l’on se tourne, on entend dire à quel point il est mauvais d’avoir des dettes. Il est donc logique de penser que l’achat d’une maison avec de l’argent liquide – ou le fait d’injecter le plus d’argent possible dans votre maison pour éviter l’endettement massif associé à un prêt hypothécaire – est le choix le plus judicieux pour votre santé financière.

Mais il y a beaucoup de choses à prendre en compte quand on envisage d’acheter une maison ou de la financer. Voici quelques-unes des principales différences entre l’utilisation d’argent liquide ou la souscription d’un prêt hypothécaire pour acheter une maison.

Points clés à retenir

  • Si vous payez votre maison en liquide, vous n’aurez pas à payer d’intérêts sur un prêt ni de frais de clôture.
  • Un prêt hypothécaire peut offrir des avantages fiscaux à certains et signifie qu’un acheteur aura probablement plus de liquidités à la banque pour y puiser en cas de besoin.
  • Lorsque vous vous demandez si le paiement comptant ou le prêt hypothécaire est le plus judicieux, choisissez celui qui vous en donne le plus pour votre argent.

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Avantages de l’argent liquide

En payant comptant pour une maison, vous n’avez plus à payer d’intérêts sur le prêt ni de frais de clôture. « Il n’y a pas de frais d’établissement de prêt hypothécaire, de frais d’évaluation ou d’autres frais facturés par les prêteurs pour évaluer les acheteurs », déclare Robert Semrad, JD, associé principal et fondateur du cabinet d’avocats spécialisé dans les faillites DebtStoppers de Robert J. Semrad & Associates LLC, dont le siège est à Chicago.

Le paiement en espèces est généralement plus intéressant pour les vendeurs aussi. « Sur un marché concurrentiel, un vendeur est susceptible d’accepter une offre au comptant plutôt que d’autres offres, car il n’a pas à craindre qu’un acheteur se désiste en raison d’un refus de financement », explique Peter Grabel, directeur général de MLO Luxury Mortgage Corp à Stamford, dans le Connecticut. L’achat d’un logement en espèces peut également être conclu plus rapidement (si vous le souhaitez) qu’un achat avec prêt, ce qui peut être intéressant pour un vendeur.

Ces avantages pour le vendeur ne devraient pas être sans prix. Un acheteur au comptant pourrait obtenir le bien à un prix inférieur et bénéficier d’une sorte de « remise au comptant » », explique M. Grabel.

Le logement d’un acheteur au comptant ne fait pas l’objet d’un effet de levier, ce qui permet à un propriétaire de vendre sa maison plus facilement, même à perte, quelles que soient les conditions du marché.

Une hypothèque est-elle préférable ?

D’autre part, l’obtention d’un financement présente également des avantages importants. « Même si un acheteur a la capacité de payer comptant pour une maison, il peut être judicieux de ne pas immobiliser beaucoup d’argent pour acheter un bien immobilier », explique M. Grabel. Cela pourrait limiter vos options si d’autres besoins se présentent par la suite. Par exemple, si la maison a besoin de réparations ou de rénovations importantes, il peut être difficile d’obtenir un prêt ou une hypothèque sur la valeur nette de la maison, car vous ne savez pas à quoi ressemblera votre cote de crédit à l’avenir, combien la maison vaudra alors, ou d’autres facteurs qui déterminent l’approbation du financement.

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La vente d’une maison achetée au comptant peut également poser problème si les propriétaires font de gros efforts financiers pour l’acheter. « Si les acheteurs au comptant décident qu’il est temps de vendre, ils doivent s’assurer qu’ils disposeront de réserves de liquidités suffisantes pour verser un acompte sur la nouvelle maison », explique M. Grabel.

En bref, « les acheteurs au comptant doivent être sûrs de partir pour se laisser beaucoup de liquidités », explique M. Grabel. En optant pour un prêt hypothécaire, vous vous donnez une plus grande souplesse financière.

Le paiement d’un prêt hypothécaire peut également offrir des avantages fiscaux aux propriétaires qui détaillent les déductions par rapport à la déduction standard. Et si vous ne devez pas opter pour un prêt hypothécaire uniquement pour obtenir une déduction, une réduction de l’obligation fiscale ne fait jamais de mal.

« Dans la plupart des cas, les paiements d’intérêts hypothécaires sont déductibles des impôts », explique M. Semrad. La loi sur la réduction des impôts et l’emploi (TCJA) adoptée en 2017 a cependant presque doublé les déductions standard, rendant inutile pour de nombreux contribuables de détailler, ce qui signifie qu’ils renoncent entièrement à utiliser la déduction fiscale des intérêts hypothécaires. 

Bien sûr, avec un prêt hypothécaire, vous finissez par payer plus globalement, car il s’accompagne de paiements d’intérêts qui s’additionnent au fil du temps. Mais, en fonction de l’état du marché boursier, M. Semrad note également qu’il n’est peut-être pas prudent, financièrement, d’économiser sur les intérêts hypothécaires en payant comptant. Vous pourriez économiser moins que ce que vous auriez pu gagner si vous aviez contracté un prêt hypothécaire et investi l’argent que vous n’avez pas dépensé pour votre maison.

Considérations particulières

Dans certains cas, le fait d’avoir un prêt hypothécaire peut vous protéger contre certains créanciers. La plupart des États accordent aux consommateurs un certain niveau de protection contre les créanciers concernant leur logement. Certains États, comme la Floride, exemptent complètement la maison de la portée de certains créanciers. 

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D’autres États fixent des limites allant de 5 000 à 550 000 dollars. « Cela signifie que, quelle que soit la valeur de la maison, les créanciers ne peuvent pas forcer sa vente pour satisfaire leurs créances », explique M. Semrad. C’est ce qu’on appelle une exemption de propriété, mais il ne faut pas oublier qu’elle n’empêche pas ou n’arrête pas une saisie bancaire si le propriétaire n’honore pas son hypothèque. 

Voici comment cela fonctionne : Si votre maison vaut 500 000 $ et que le prêt hypothécaire est de 400 000 $, votre exemption de propriété pourrait empêcher la vente forcée de votre maison afin de payer aux créanciers les 100 000 $ de valeur nette de votre maison, à condition que l’exemption de propriété de votre État soit d’au moins 100 000 $. Si l’exonération de votre État est inférieure à 100 000 $, un administrateur judiciaire pourrait quand même forcer la vente de votre maison afin de payer les créanciers dont la valeur nette dépasse l’exonération.

Cependant, le fait d’avoir un prêt hypothécaire ne protège pas complètement votre argent. « Si un propriétaire a laissé les fonds à la banque et a financé la maison, un créancier judiciaire pourrait grever le compte bancaire d’un privilège et utiliser la majorité des fonds pour satisfaire ses créances », explique M. Semrad.

Le fait de ne pas avoir d’hypothèque pourrait annuler l’exemption de propriété si vous vous trouvez sérieusement endetté à l’avenir.

Le meilleur conseil à suivre pour déterminer si l’argent liquide ou le prêt hypothécaire est le plus judicieux est d’opter pour le choix qui vous en donne le plus pour votre argent. Demandez-vous également lequel vous procurera le meilleur rendement de votre investissement.

« Payer comptant pour le prix d’achat total d’une maison est similaire à l’investissement dans une obligation qui paie le même taux d’intérêt que celui d’un prêt hypothécaire », explique James Bregenzer, propriétaire de Bregenzer Group LLC, une société de capital-investissement et de gestion de capitaux à Indianapolis, dans l’Indiana. Par exemple, choisir de ne pas payer une hypothèque de 30 ans avec un taux d’intérêt de 5 % revient essentiellement à réaliser un rendement de 5 % sur le prix de l’investissement.

Si vous décidez d’acheter une maison avec un prêt, assurez-vous que vous pouvez facilement vous permettre de payer le principal et les intérêts chaque mois. Si vous décidez d’y aller en espèces, assurez-vous que vous aurez encore assez d’argent pour couvrir les frais courants comme les impôts fonciers, l’assurance des propriétaires, l’association des propriétaires et d’autres frais chaque mois.

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