Comment fonctionne WeWork et gagne de l’argent

Qu’est-ce que WeWork ?

WeWork, l’un des espaces de travail partagé les plus populaires et l’une des startups les plus en vue, s’est fait un nom en donnant aux petites entreprises et aux entrepreneurs ambitieux un moyen de poursuivre le nouveau rêve américain. Avec des espaces de co-travail partout dans le monde, WeWork laisse également sa marque au cœur de New York, où elle a acheté l’emblématique immeuble Lord & Taylor, un point de repère de la Cinquième Avenue de Manhattan, pour y installer son nouveau siège social. Alors, comment fonctionne la société et, surtout, comment gagne-t-elle son argent ?

Histoire

Fondée en 2010, WeWork Companies, Inc. fournit un espace de travail partagé aux jeunes pousses à des coûts inférieurs à ceux qu’elles devraient supporter pour leur propre espace. Avec la popularité croissante des bureaux partagés, WeWork a atteint une valeur de 47 milliards de dollars à son apogée. Cependant, lorsque la société a déposé sa demande d’introduction en bourse à l’été 2019, sa demande S-1 a révélé des pertes croissantes, des obligations de location à long terme de plusieurs dizaines de milliards de dollars et des risques importants pour sa capacité à réaliser des bénéfices. 

Points clés à retenir

  • WeWork est une entreprise qui propose des espaces de travail partagés pour les entrepreneurs, les travailleurs à distance et les indépendants en faisant payer un loyer.
  • Les membres de WeWork bénéficient d’opportunités de réseautage, d’une foule d’avantages et de commodités, et n’ont pas à s’occuper des tâches administratives de bureau telles que le paiement des factures de services publics ou le réapprovisionnement en encre de l’imprimante.
  • Autrefois évaluée à 47 milliards de dollars, WeWork a subi un examen minutieux de ses pertes croissantes et a rapidement épuisé ses liquidités et reporté indéfiniment son offre publique initiale annoncée en août 2019.

Comment WeWork gagne de l’argent

WeWork est simplement une société de location de bureaux. Elle gagne de l’argent en louant des bureaux. WeWork achète des espaces immobiliers – parfois seulement un ou deux étages dans un immeuble de bureaux – et les transforme en bureaux plus petits et en espaces communs. Elle loue des bureaux à des particuliers ou à des groupes qui souhaitent bénéficier des avantages d’un bureau bien équipé sans avoir à payer les frais d’un bureau complet.

Parmi les membres, on trouve des indépendants et des travailleurs à distance qui ont besoin d’un bureau occasionnel loin de chez eux. Ils peuvent vouloir un accès Wi-Fi illimité pour se concentrer sur une échéance. D’autres clients sont des petites entreprises comptant plusieurs employés qui ont besoin d’un lieu de travail cohérent, de se réunir et de construire leurs empires naissants, mais sans le coût élevé.

Ces baux ne sont pas bon marché. La société a déclaré des obligations de location à long terme de 17,9 milliards de dollars lors de son introduction en bourse, un chiffre qui devrait augmenter à mesure que la société poursuit son expansion mondiale.

Coûts de bureau partagés

La culture du bureau partagé a donné naissance à des sociétés comme Uber et Airbnb. Cette culture d’entreprise croissante est sans aucun doute un élément important du succès de WeWork. Mais c’est le modèle d’entreprise de WeWork qui lui permet de prospérer.

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L’adhésion la plus simple ne coûte que 45 dollars par mois et comprend l’accès aux bureaux de WeWork dans 833 lieux ouverts ou à venir dans 120 villes du monde entier. Elle comprend également l’accès au réseau social de WeWork, WeWork Commons, qui permet aux entrepreneurs d’interagir et d’échanger des idées. Toutefois, l’utilisation effective des installations coûte 50 dollars supplémentaires par jour, et convient donc mieux à ceux qui sont principalement intéressés par le réseautage et qui n’ont besoin d’un espace de bureau qu’occasionnellement.

L’entreprise propose plusieurs plans aux travailleurs et aux entreprises avec des prix variables selon le lieu. Par exemple, à Los Angeles, un travailleur peut obtenir un « Hot Desk » à partir de 320 dollars par mois, qui lui donnera un espace de travail garanti dans un lieu commun. Pour un bureau personnel au même endroit chaque jour, le tarif du « Dedicated Desk » commence à 400 dollars. Pour un bureau privé standard à Los Angeles, les frais commencent à 630 dollars par mois. Ces espaces sont équipés d’une connexion internet haut débit, d’imprimantes, d’un local pour vélos, d’un café et d’un service de réception partagé. Les autres services comprennent les fournitures de bureau, l’eau et le nettoyage quotidien.

45 $/mois

Le coût d’une adhésion de base à WeWork.

Projets de mise en circulation en 2019

La société a déposé une demande d’introduction en bourse le 14 août 2019, révélant des pertes croissantes alors qu’elle tente d’étendre ses activités et ses implantations mondiales. Selon le prospectus, WeWork, qui s’est rebaptisée « We Company », a tenté de lever 3 à 4 milliards de dollars par le biais de l’introduction en bourse afin de trouver une croissance future. Pour les six mois se terminant le 30 juin 2019, la société a déclaré un chiffre d’affaires de 1,54 milliard de dollars, mais une perte nette de plus de 900 millions de dollars. L’effondrement de WeWork, qui a coûté un milliard de dollars, est désormais un cas d’école.

Le PDG Adam Neumann démissionne

Le 24 septembre 2019, Adam Neumann, fondateur et directeur général de la société, a quitté son poste de PDG après des semaines d’examen minutieux de son style de leadership, de l’accord particulier qu’il avait conclu avec la société, selon lequel il louerait des bureaux à WeWork à partir de propriétés qu’il avait achetées grâce à des prêts garantis par sa participation au capital, et des pertes croissantes. Dans une déclaration à la presse, M. Neumann a déclaré : « Bien que notre entreprise n’ait jamais été aussi forte, ces dernières semaines, les critiques dont j’ai fait l’objet sont devenues une distraction importante, et j’ai décidé qu’il était dans l’intérêt de l’entreprise de quitter son poste de PDG ». Il a été remplacé par les cadres supérieurs Arthur Minson et Sebastian Gunningham, qui agiront en tant que co-PDG.

Retrait de l’IPO

WeWork a reporté indéfiniment son projet d’introduction en bourse le 30 septembre 2019, car sa valorisation de 47 milliards de dollars semblait de plus en plus douteuse. Le 22 octobre 2019, elle a annoncé un accord de financement avec SoftBank. Cet accord permettra à WeWork d’obtenir 5 milliards de dollars de nouveaux prêts, d’accélérer un investissement de 1,5 milliard de dollars que SoftBank s’est engagée à faire l’année prochaine, et de lancer une offre publique d’achat de 3 milliards de dollars en actions d’autres actionnaires. SoftBank obtiendrait une participation de 80 % dans WeWork, mais elle ne détiendrait pas la majorité des droits de vote. L’opération valorise WeWork à environ 8 milliards de dollars.

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Pourquoi WeWork fonctionne

Bien sûr, le modèle de WeWork ne fonctionnerait pas s’il n’offrait pas une valeur proportionnelle à son prix. L’un des principaux avantages de l’utilisation d’un espace WeWork est que tout est pris en charge, des factures de services publics au réapprovisionnement en encre de l’imprimante. Le personnel de WeWork veille à ce que tout se passe bien afin que les membres puissent se concentrer sur leur travail.

En plus d’offrir des bureaux à la pointe de la technologie à une génération de travailleurs, WeWork a développé ses propriétés pour en faire plus que des espaces de travail. Chaque bureau est équipé d’espaces communs conçus avec style et comprenant de nombreuses activités de loisirs, telles que le baby-foot, des salles de projection, des jeux d’arcade et des terrains de pétanque.

WeWork offre également à ses membres des occasions régulières de se rencontrer, de socialiser et de créer des réseaux, en ligne et hors ligne. En plus de sa populaire plateforme en ligne WeWork Commons, chaque site de bureau accueille un certain nombre d’événements sociaux, de fêtes de lancement et d’ateliers pour aider ses membres à se connecter.

WeWork donne à ses membres l’accès à de nombreuses réductions sur les services professionnels afin de les aider à développer leurs entreprises et à vivre plus sainement. WeWork s’associe à d’autres entreprises pour proposer à ses membres des offres privilégiées sur des sujets aussi variés que l’assurance maladie, les abonnements à des clubs de gym, les ressources humaines et les services d’impression.

Expansion en cours

Bien qu’il puisse constituer une menace pour les sociétés de location de bureaux plus traditionnelles, certains dans l’industrie considèrent WeWork comme une opportunité. En fait, le président de Boston Properties, Inc – le plus grand propriétaire de bureaux cotés en bourse – a personnellement investi dans les rondes de collecte de fonds après s’être entretenu avec Neumann et avoir visité un site à New York. WeWork s’est engagé à être le principal locataire d’un projet de redéveloppement de 300 millions de dollars, détenu en copropriété par Boston Properties.

Même les petits propriétaires ne semblent pas trop menacés par ce nouveau venu. Certains pensent que le modèle économique de WeWork ne sera pas viable si l’économie connaît un ralentissement. D’autres voient WeWork comme une sorte d’incubateur où les petites entreprises peuvent se développer jusqu’à ce qu’elles soient prêtes à s’installer dans des bureaux traditionnels.

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