Lorsque vous envisagez de refinancer votre prêt hypothécaire, beaucoup de choses dépendent de l’évaluation. Si la valeur de votre maison est si faible que vous êtes sous l’eau, vous ne pouvez pas la refinancer. Si la valeur estimée de votre maison est inférieure à 20 % de sa valeur nette, vous devrez payer une assurance hypothécaire privée (PMI) ou apporter de l’argent liquide à la table pour effectuer un refinancement en espèces. De plus, vous risquez de ne pas obtenir le taux d’intérêt le plus bas, car les prêteurs considèrent que les emprunteurs ayant moins de fonds propres sont plus risqués.
Si vous envisagez un refinancement, vous devez comprendre le rôle essentiel de l’évaluation dans le processus et savoir comment préparer votre logement, ce qui est essentiel pour réussir un refinancement.
Points clés à retenir
- Un propriétaire qui envisage de refinancer un prêt hypothécaire doit d’abord obtenir une évaluation, qui coûte généralement entre 300 et 500 dollars pour une maison individuelle.
- L’évaluateur, un professionnel indépendant, évalue minutieusement une maison en personne et examine des propriétés similaires avant de parvenir à une évaluation de la maison.
- Rafraîchir la peinture d’une maison, éliminer les encombrements et mettre en évidence les caractéristiques cachées peuvent contribuer à augmenter les chances d’obtenir une évaluation élevée.
- Un propriétaire qui estime qu’une évaluation est trop basse peut faire appel, mais les chances qu’un évaluateur la modifie sont très minces, à moins qu’il n’y ait des preuves substantielles que la valeur est erronée.
Qu’est-ce qu’une évaluation de la maison ?
Une évaluation est effectuée par un professionnel agréé ou certifié, dont l’opinion sur la valeur d’une maison est fournie en tant que tierce partie désintéressée et impartiale. L’évaluateur est payé pour fournir le service d’évaluation de votre maison, mais il n’a pas la possibilité de vous refinancer en fonction de la valeur qu’il obtient.
Dans une opération de refinancement, l’évaluation protège la banque en garantissant qu’elle ne prête pas à l’emprunteur plus d’argent que la valeur du bien. Si le bien est saisi par la suite pour une raison quelconque, le prêteur veut pouvoir le revendre et récupérer son argent.
Un évaluateur se rend à votre domicile pendant 30 à 60 minutes pour en mesurer les dimensions, examiner les équipements et évaluer l’état général, tant à l’intérieur qu’à l’extérieur, en prenant des photos de l’extérieur, du garage et de chaque pièce intérieure.
Ils examinent ensuite les relevés de transactions de propriétés similaires à la vôtre – idéalement, des propriétés de votre quartier qui ont été vendues récemment. Sur la base de la visite à domicile et de ces dossiers, l’évaluateur obtient un avis professionnel sur le prix de vente de votre propriété si vous la mettez sur le marché. La banque utilise cette valeur, ainsi que vos revenus, vos actifs et vos antécédents en matière de crédit, pour déterminer le montant et les conditions du prêt qu’elle vous accordera.
Comment fonctionne l’évaluation de la maison ?
Deux types d’opérations de refinancement ne nécessitent pas d’évaluation : le refinancement de l’Administration fédérale du logement (FHA) et le prêt de refinancement de l’Administration des anciens combattants (VA) avec réduction du taux d’intérêt. Tous les autres types d’opérations de refinancement nécessitent une évaluation.
Les règlements fédéraux dictent la manière dont les prêteurs et les évaluateurs doivent se comporter tout au long du processus d’évaluation. Après la crise du logement, le gouvernement a voulu accroître l’indépendance des évaluateurs afin d’éviter que les prêts soient accordés sur la base de valeurs immobilières gonflées. La loi Dodd-Frank et la loi sur la vérité dans les prêts exigent désormais que les évaluations soient « menées de manière indépendante et sans influence ni coercition inappropriées«
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Parce que les exigences fédérales en matière d’indépendance des évaluateurs définissent un champ étroit d’interactions acceptables entre un évaluateur et les agents de prêts, les prêteurs craignent que tout contact avec les évaluateurs puisse être interprété comme une violation de la loi en essayant d’influencer l’opinion de l’évaluateur avant que l’évaluation ne soit terminée.
Les prêteurs privilégient la prudence pour éviter la possibilité de mesures disciplinaires sévères. Les agents et courtiers de prêts ne peuvent pas choisir l’évaluateur, ni l’emprunteur.
Le prêteur commande souvent l’évaluation par l’intermédiaire d’une tierce partie appelée société de gestion d’évaluation (SGE). « Le recours à une AMC n’est pas une obligation, mais c’est l’approche habituelle de l’indépendance de l’évaluateur », explique Joe Parsons, conseiller principal en prêts chez Pinnacle Capital Mortgage de Dublin, en Californie, un banquier régional et courtier en prêts hypothécaires.
De nombreux prêteurs, en particulier les petits prêteurs locaux, ont des relations directes avec un petit groupe d’évaluateurs individuels et n’utilisent pas forcément un CGA. Le prêteur peut également disposer d’un service d’évaluation indépendant en interne. L’évaluateur doit avoir une connaissance locale de la région (appelée compétence du marché). Les évaluateurs sont censés suivre les normes uniformes de pratique professionnelle en matière d’évaluation publiées par l’Appraisal Foundation, une organisation professionnelle, bien que ces normes n’aient pas force de loi.
Qui paie pour l’évaluation ?
Les frais d’évaluation varient selon les États, mais les évaluateurs doivent facturer des frais habituels et raisonnables pour la région. Attendez-vous à payer au prêteur entre 300 et 500 dollars pour l’évaluation d’une maison individuelle standard. « Les propriétés plus complexes sont plus chères parce que l’inspection prend plus de temps », explique Erin Benton, vice-présidente de Decorum Valuation Services, une société de gestion d’évaluations à Ellicott City, Md.
Vous devez payer l’évaluation, que votre prêt soit ou non clôturé parce que l’évaluateur a quand même fait le travail. Si les frais peuvent sembler intéressants s’ils vous permettent d’obtenir les conditions de refinancement que vous souhaitez, ils peuvent sembler être un gaspillage d’argent si une faible évaluation signifie que vous ne pouvez pas refinancer.
Étant donné que les prêteurs ne peuvent pas discuter de la valeur d’une maison ou de la « valeur cible » prévue avec un évaluateur au moment de l’attribution, les propriétaires ne peuvent pas obtenir une estimation approximative de l’évaluateur pour savoir si la valeur de leur maison est suffisamment élevée pour qu’ils puissent la refinancer avant de payer le service, comme ils le pouvaient avant la nouvelle réglementation. Au mieux, vous pouvez rechercher des ventes récentes comparables sur des sites web tels que Zillow et Redfin, mais ces données peuvent être inexactes ou incomplètes.
Une autre possibilité consiste à demander à un agent immobilier de faire une analyse comparative du marché et de vous fournir des imprimés de ventes récentes comparables du Multiple Listing Service, explique Bruce Ailion, agent de RE/MAX Greater Atlanta. Demandez-lui gentiment, car l’agent vous fera une faveur – contrairement à la vente d’une maison, il ne touchera aucune commission sur votre refinancement.
Que recherchent les évaluateurs ?
La valeur que l’évaluateur donne à votre maison dépend en grande partie des prix de vente récents de propriétés comparables. Vous vous trompez tout de même si vous pensez que vous ne pouvez rien faire pour que votre maison se situe dans la partie supérieure de sa valeur d’expertise potentielle.
Faire évaluer sa maison est comparable à un premier rendez-vous, explique M. Ailion. Bien que vous n’ayez aucune idée de la façon dont votre partenaire vous appréciera ou vous évaluera, le fait d’être bien soigné augmente considérablement vos chances d’être jugé attrayant. « Il en va de même pour l’évaluation », dit-il. « Votre propriété doit être propre et nette, sans encombrement et facile à inspecter. Les animaux domestiques doivent être confinés et leur odeur doit être masquée. Vous ne voulez pas que l’évaluateur soit pressé de sortir ».
Voici comment Ralph J. Vaccari, président de Vaccari & Associates à Marblehead (Massachusetts) et évaluateur résidentiel agréé, décrit son approche du travail : « En général, peu importe si votre pelouse n’est pas tondue ou si votre maison est en désordre. Il est important de réaliser, cependant, qu’une maison sale ou mal entretenue peut augmenter son apparence d’usure au-delà de la normale, et que cet état peut, en fait, affecter la valeur ».
Selon M. Vaccari, l’évaluateur se préoccupe des points suivants :
- État extérieur et intérieur
- Nombre total de chambres, avec valeur ajoutée aux chambres et aux salles de bains
- Fonctionnalité, y compris la conception et l’agencement des pièces intérieures, et obsolescence fonctionnelle
- Améliorations apportées aux cuisines et aux salles de bain, aux fenêtres, au toit et aux systèmes de la maison (chauffage, électricité et plomberie) au cours des 15 dernières années, afin de rendre la maison plus moderne, plus fonctionnelle et plus habitable selon les normes actuelles
- l’état et l’âge de la plomberie, de l’électricité et des systèmes de chauffage, de ventilation et de climatisation
- Les aménagements extérieurs, tels que les garages, les terrasses et les porches isolés. Les piscines et les jacuzzis ajouteront également à la valeur d’une maison
- Lieu
- Des caractéristiques peu attrayantes, telles qu’une apparence extérieure qui ne correspond pas au reste du quartier, diminuent la valeur
C’est une bonne idée de mettre en évidence les caractéristiques qui ne sont pas immédiatement apparentes et qui pourraient potentiellement ajouter à l’opinion de l’évaluateur sur la valeur, dit M. Parsons.
La discrimination en matière de prêts hypothécaires est illégale. Si vous pensez avoir été victime de discrimination fondée sur la race, la religion, le sexe, l’état civil, le recours à l’aide publique, l’origine nationale, le handicap ou l’âge, vous pouvez prendre des mesures. L’une de ces mesures consiste à déposer un rapport auprès du Bureau de protection financière des consommateurs ou du ministère américain du logement et du développement urbain
Préparation d’une évaluation
La préparation de votre maison pour la visite d’un évaluateur est toutefois différente de celle d’un acheteur potentiel. « Lorsque vous ouvrez votre maison à un acheteur potentiel, vous voulez déclencher des réactions émotionnelles », explique M. Parsons. « En tant que vendeur, vous voulez que cet acheteur puisse imaginer à quel point il sera heureux et à l’aise. Aucune considération subjective de ce type ne s’applique à une évaluation ».
M. Vaccari ajoute qu’un propriétaire ne ferait pas un changement, comme par exemple arracher une vieille moquette pour révéler des planchers de bois franc, pour une évaluation, comme il le ferait pour un vendeur. Mais rafraîchir la peinture de la maison, tant à l’intérieur qu’à l’extérieur, peut aider, tout comme le désencombrement pour permettre l’accès et la visualisation de toutes les zones de la maison, y compris le sous-sol. Enfin, dit Ailion, « si les dossiers fiscaux sont incorrects, signalez-le ».
Sinon, dit M. Vaccari, il incombe à l’évaluateur de découvrir les problèmes et de poser des questions lorsque cela est justifié.
Si vous obtenez une bonne évaluation
Félicitations ! Vous avez franchi une étape importante vers le refinancement de votre hypothèque et l’économie d’argent. Il est maintenant temps de passer à la prochaine série d’étapes avec votre agent de crédit. Si vous avez obtenu une évaluation favorable, utilisez un outil tel que le calculateur de prêt hypothécaire du Bureau de la protection financière des consommateurs
pour rechercher les taux d’intérêt d’un prêt hypothécaire refinancé pour une maison de votre valeur. Le fait d’être armé de ces chiffres peut vous donner un certain pouvoir de négociation lorsque vous rencontrez votre prêteur.
Si vous souhaitez faire appel d’une faible évaluation, vous aurez plus de chances de réussir si vous présentez des données solides à l’appui de votre affaire.
Obtenir un deuxième avis
Parfois, la valeur de l’expert est non seulement inférieure à ce que vous aimeriez qu’elle soit, mais aussi à ce que vous pensez que votre maison vaut. « Une évaluation n’est que l’opinion d’une personne », explique M. Ailion. « Bien qu’il s’agisse d’une opinion formée et éduquée, comme pour toutes les professions, il y a de bons et de mauvais praticiens ».
Compte tenu de la réglementation fédérale stricte qui régit le processus, pouvez-vous faire quelque chose contre une faible évaluation ? « Si le propriétaire n’apprécie pas la valeur de l’évaluation, il peut écrire une lettre d’appel au prêteur ou à l’AMC, mais les chances qu’un évaluateur change d’avis sont très minces, à moins que le propriétaire n’ait des preuves irréfutables que la valeur est erronée », explique M. Benton.
Votre appel ne sera accueilli que si vous pouvez démontrer que l’évaluateur a commis une erreur importante, par exemple en indiquant incorrectement la superficie ou le nombre de pièces, qu’il a négligé un élément d’agrément important comme une piscine ou un spa, ou qu’il a négligé une vente comparable qui pourrait avoir une valeur plus élevée tout en « sélectionnant » un élément comparable moins approprié qui indiquerait une valeur inférieure, explique M. Parsons.
Vous pourriez également faire valoir, selon M. Ailion, que les éléments de comparaison utilisés se trouvaient dans un district scolaire inférieur ou dans un lotissement inférieur qui n’avait pas de piscine ou de court de tennis, que tous les éléments de comparaison étaient en difficulté ou qu’il s’agissait de ventes de biens immobiliers, ou qu’ils avaient d’autres externalités négatives influençant la valeur, comme le fait de se trouver dans une rue très fréquentée.
« Expliquez pourquoi ils sont différents et pas égaux aux vôtres », dit Ailion. « Vous devez prouver que quelque chose est en erreur avec les comparables sélectionnés ».
Vos options lorsque l’évaluation est faible
Si vous n’êtes pas en mesure de contester avec succès une faible évaluation, comment vous assurez-vous que le refinancement est accordé ? Si l’évaluation vous fixe à moins de 80 % de fonds propres, vous n’atteindrez pas le ratio prêt/valeur de 80 % nécessaire et devrez payer le PMI, à moins que vous ne choisissiez de procéder à un refinancement en espèces.
Si l’évaluation vous place à moins de 80 % de fonds propres, vous pouvez procéder à un refinancement en espèces, en ajoutant suffisamment d’argent à la clôture pour atteindre ce ratio magique de 80 % de prêt sur valeur et éviter le PMI.
Vous pouvez choisir de payer le PMI pour l’instant. Si la valeur des maisons continue d’augmenter, vous pourrez plus tard proposer des ventes comparables à votre conseiller hypothécaire et lui demander de supprimer le PMI, même si vous n’avez pas encore remboursé une grande partie de votre capital.
Si l’évaluation révèle que vous êtes sous l’eau, cependant, tout ce que vous pouvez faire est d’attendre que le marché s’améliore, à moins que vous ne remplissiez les conditions requises pour un programme tel que l’option de refinancement de Fannie Mae pour les prêts à haut risque ou un refinancement de Freddie Mac Enhanced Relief. Le programme HARP (Home Affordable Refinance Program), qui avait offert une aide gouvernementale aux propriétaires de maisons submergées, a expiré fin 2018.
Comprendre le fonctionnement du processus d’évaluation vous donnera les meilleures chances d’obtenir d’un évaluateur qu’il attribue la valeur la plus élevée possible à votre propriété. L’évaluation n’atteint pas toujours les valeurs souhaitées par l’emprunteur, et il s’agit d’un processus humain qui laisse place à la subjectivité et aux erreurs. Vous pouvez faire appel d’une faible évaluation, mais vous ne réussirez qu’avec des données suffisamment solides pour étayer votre demande.