De nombreux acheteurs d’une première maison pensent que les caractéristiques physiques d’une maison entraîneront une augmentation de la valeur de la propriété. Mais en réalité, la structure physique d’une propriété a tendance à se déprécier avec le temps, alors que le terrain sur lequel elle se trouve prend généralement de la valeur. Bien que cette distinction puisse sembler triviale, comprendre comment la valeur des terrains potentiels influence le rendement des propriétés permet aux investisseurs de faire de meilleurs choix.
Tout simplement, la terre s’apprécie parce qu’elle est en quantité limitée. Après tout, personne ne produit plus de terre. Par conséquent, à mesure que la population augmente, la demande de terres augmente également, ce qui fait augmenter leur prix au fil du temps. Par conséquent, les investisseurs devraient examiner comment l’appréciation des terres peut compenser la dépréciation d’une maison, qui nécessite une injection de capital pour son entretien, à mesure qu’elle vieillit. L’Internal Revenue Service (IRS) reconnaît même cette inévitabilité en autorisant la dépréciation d’une structure physique pour réduire les obligations fiscales d’une entreprise ou d’un investissement.
Le degré de dépréciation et/ou d’obsolescence physique varie d’un bien à l’autre, mais si on les laisse en l’état, les biens continuent de se déprécier jusqu’à ce qu’ils n’ajoutent plus de valeur au terrain. Certains propriétaires rasent même les structures physiques pour maximiser la valeur de leurs parcelles.
Points clés à retenir
- De nombreux acheteurs d’une première maison pensent que les caractéristiques physiques d’une maison entraîneront une augmentation de la valeur de la propriété. Mais en réalité, la structure physique d’une propriété a tendance à se déprécier avec le temps, alors que le terrain sur lequel elle se trouve prend généralement de la valeur.
- Comprendre comment la valeur des terrains potentiels influence le rendement des propriétés permet aux investisseurs de faire de meilleurs choix.
- La terre s’apprécie parce que l’offre est limitée, et par conséquent, à mesure que la population augmente, la demande de terres augmente aussi, ce qui fait monter son prix au fil du temps.
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Implications pour l’investissement
Une fois qu’un investisseur comprend l’impact de la valeur d’un terrain sur la plus-value totale, le mantra de l’immobilier « localisation, localisation, localisation » prend une signification encore plus grande. Les acheteurs avertis ne se limitent pas aux attributs physiques d’une maison et se concentrent sur son emplacement physique, en prenant en considération les éléments suivants :
L’emplacement dans les quartiers aura une incidence sur la valeur des terrains.
Tous les spots d’une zone donnée ne sont pas considérés comme égaux. Une maison située au bord d’un cul-de-sac est généralement plus demandée qu’une maison située près d’une route très fréquentée, car la première a moins de circulation et est plus sûre pour les jeunes enfants. En outre, la plupart des quartiers de maisons individuelles des classes moyennes et supérieures ont des limites de construction fixées lorsque les promoteurs achètent la plupart des terrains disponibles, sur lesquels ils construisent les lotissements. Par conséquent, la plupart des quartiers développent leurs propres caractéristiques sociales, culturelles et démographiques qui ont un impact sur la demande de logements.
L’âge moyen des voisins peut fournir des indices d’appréciation.
Les acheteurs d’une nouvelle maison avec de jeunes enfants évitent souvent les lieux où se trouvent des propriétaires plus âgés qui ne fourniront pas de camarades de jeu à leurs petits. En outre, des écoles publiques spécifiques peuvent influencer la demande de logements dans des districts scolaires particuliers.
Les développements futurs peuvent modifier la valeur d’une propriété pour le meilleur ou pour le pire.
Les propriétaires doivent non seulement connaître les équipements locaux actuels, mais ils doivent également être conscients des développements commerciaux et municipaux potentiels dans la région, tels que les plans de nouvelles écoles, hôpitaux et infrastructures publiques, qui peuvent avoir un impact sur la valeur des terrains.
Les investisseurs en biens immobiliers unifamiliaux doivent également envisager le développement éventuel de copropriétés dans leur quartier. Comme les complexes de copropriétés peuvent contenir plusieurs unités sur de petites parcelles de terrain, l’augmentation de l’offre pourrait potentiellement faire baisser les prix de toutes les maisons du quartier
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Les investisseurs immobiliers qui réussissent vont au-delà des attributs stylistiques de l’achat d’une maison et se concentrent sur le potentiel d’appréciation d’un bien immobilier. Pour ce faire, il faut regarder les maisons les plus attrayantes d’un lieu donné et se concentrer sur celles qui offrent des possibilités d’amélioration, susceptibles d’accroître la valeur du terrain. Les investisseurs peuvent suivre l’appréciation en se rendant à l’Agence fédérale de financement du logement (FHFA). (Pour des lectures connexes, voir « 6 choses qui, selon vous, ajoutent de la valeur à votre maison – mais ne le font pas »)