Qu’est-ce qu’un modèle d’évaluation automatisé (MEA) ?
Le modèle d’évaluation automatisé (MEA) est un service qui utilise une modélisation mathématique ou statistique combinée à des bases de données de propriétés et de transactions existantes pour calculer la valeur des biens immobiliers. La majorité des modèles d’évaluation automatisés (AVM) comparent les valeurs de propriétés similaires à un même moment. De nombreux évaluateurs, et même des institutions de Wall Street, utilisent ce type de modèle pour évaluer des propriétés résidentielles.
Des MAV prêts à l’emploi sont également disponibles, notamment « Zestimate » de Zillow et d’autres outils d’évaluation immobilière sur Internet.
Points clés à retenir
- Les modèles d’évaluation automatisés (MEA) sont des modèles d’évaluation basés sur des logiciels utilisés sur le marché immobilier pour évaluer les propriétés.
- Les MAV sont plus efficaces et plus cohérents qu’un évaluateur humain, mais ils sont aussi aussi précis que les données qui les sous-tendent, ce qui signifie qu’ils peuvent être obsolètes ou incorrects.
- Les fournisseurs de MAV comprennent des plateformes commerciales comme CoreLogic, Freddie Mac et Equifax, ainsi que des sites gratuits pour les consommateurs comme Zillow et Trulia.
Comprendre les modèles d’évaluation automatisés
Les fournisseurs de modèles d’évaluation automatisés (MEA) offrent leurs services à des clients tels que les agents et courtiers immobiliers, les prêteurs hypothécaires et les principales institutions financières. Parmi les principaux fournisseurs de MAV figurent CoreLogic, la Federal Home Loan Mortgage Corporation (Freddie Mac), VeroValue et Equifax. Les principaux fournisseurs vantent leur précision, leur couverture complète et leur gain de temps.
Les rapports de l’AVM sont pilotés par la technologie, y compris des algorithmes propriétaires, et peuvent être obtenus en quelques secondes par les prêteurs et les agents. Ils contiennent généralement un modèle hédonique (un type d’analyse de régression statistique) et un indice de ventes répétées, qui sont tous deux pondérés et analysés afin de générer l’estimation du prix. Les MAV comprennent généralement la valeur de l’expert fiscal, toutes les informations pertinentes sur le bien en question, comme son historique de vente, et une analyse des ventes de biens de même nature. Pour que le modèle fonctionne bien, ils ont besoin de données de haute qualité et en quantité suffisante pour être représentatifs. Bien que ces modèles soient rapides et peu coûteux, ils ne tiennent pas compte de l’état du bien pour déterminer sa valeur.
Ils sont également utilisés pour soutenir la souscription de prêts hypothécaires et de prêts sur valeur domiciliaire, les décisions de refinancement ainsi que pour aider à atténuer les pertes et à gérer les risques de crédit, comme l’évaluation à la valeur du marché des biens immobiliers dans les portefeuilles d’investissement institutionnels. Alors qu’à l’origine, les MAV étaient utilisées pour évaluer l’immobilier résidentiel, leur utilisation s’est étendue à d’autres types de biens, notamment l’immobilier commercial.
MAV et évaluations physiques
Malgré leur utilisation généralisée de nos jours, des questions subsistent quant à la précision de ces modèles automatisés par rapport aux évaluations physiques. Un document de conférence de 2017 intitulé « Automated Valuation Models (AVMs) : a brave new world » par George Andrew Matysiak de l’université d’économie de Cracovie, fait référence à d’autres études sur ce sujet en abordant les forces ainsi que les faiblesses de ces modèles en tant qu’outil d’évaluation. Pour des raisons de précision, certains participants du secteur suggèrent de considérer les résultats de plusieurs MAV comme un moyen d’accroître la confiance dans les résultats.
Bien que leur utilisation se développe, ils n’ont pas supplanté les évaluateurs humains, notamment parce que la plupart des transactions hypothécaires exigent que l’évaluation du bien en question soit effectuée par des évaluateurs agréés.