Prêt sur valeur nette immobilière et HELOC : quelle est la différence ?

Prêt sur valeur nette immobilière et HELOC : un aperçu

Il y a deux façons fondamentales d’utiliser votre résidence comme garantie : un prêt sur la valeur nette de la maison et une ligne de crédit sur la valeur nette de la maison (HELOC). Il peut être utile de connaître ces moyens de générer des revenus si vous avez du mal à vous maintenir à flot financièrement. Cette voie peut également vous aider à éliminer, une fois pour toutes, les soldes impayés de vos cartes de crédit.

Elle peut aussi vous aider à payer une dépense importante, comme l’envoi de votre enfant à l’université ou la rénovation de votre cuisine.

Si vous avez suffisamment de fonds propres dans votre maison, vous pouvez emprunter à un taux d’intérêt assez bas. En outre, selon l’utilisation que vous faites des fonds, les intérêts peuvent être déductibles des impôts. Bien qu’ils fassent tous deux appel aux mêmes garanties, les prêts sur valeur nette immobilière et les LDCVD présentent des différences importantes. Poursuivez votre lecture pour voir si l’une ou l’autre de ces formules peut vous convenir.

Points clés à retenir

• Les prêts sur valeur domiciliaire et les lignes de crédit sur valeur domiciliaire sont différents types de prêts selon le score de crédit de l’emprunteur, ses antécédents de remboursement et la valeur nette de son logement.
• Les prêts sur valeur nette immobilière sont assortis de paiements d’intérêts fixes pour une durée déterminée, ce qui permet aux emprunteurs d’avoir des paiements prévisibles pendant toute la durée du prêt.
• Les HELOC sont des lignes de crédit renouvelables qui sont assorties de taux d’intérêt variables.
• Les périodes de tirage des HELOC permettent aux emprunteurs de retirer des fonds de leurs lignes de crédit, tant qu’ils effectuent des paiements d’intérêts.

Un prêt sur valeur nette immobilière est un prêt à terme fixe accordé par un prêteur à un emprunteur sur la base de la valeur nette de son logement. Ce type de prêt, souvent appelé prêt hypothécaire de second rang, est assorti de paiements d’intérêts fixes pour une durée déterminée. Cela permet d’éviter à l’emprunteur de devoir faire des suppositions sur le remboursement et de bénéficier de conditions de paiement fiables.

Une ligne de crédit sur valeur domiciliaire (HELOC), en revanche, est une ligne de crédit renouvelable qui fonctionne un peu comme une carte de crédit. Elle permet à l’emprunteur de prélever de l’argent sur la ligne de crédit, d’effectuer des paiements et de continuer à le faire pendant toute la durée du prêt, à condition qu’ils soient à jour et qu’il n’y ait pas de défaillance.

Prêt sur la valeur nette de la maison

Un prêt sur la valeur nette de la maison est parfois appelé prêt à tempérament ou prêt sur la valeur nette de la maison. Comme le prêteur utilise la valeur nette de votre maison comme garantie, vous prenez en fait une deuxième hypothèque sur votre maison, et cela fonctionne comme une hypothèque classique à taux fixe.

Le montant du prêt est basé sur un certain nombre de facteurs, notamment le ratio prêt/valeur combiné (CLTV) – qui est normalement de 80 à 90 % de la valeur estimée de la propriété – ainsi que votre cote de crédit et vos antécédents de paiement.

Un prêteur utilisera également votre cote de crédit et vos antécédents de paiement pour déterminer le taux d’intérêt de votre prêt participatif. Selon Bankrate, les taux d’intérêt des prêts sur fonds propres allaient de 3,50 % à 9,25 %, avec un taux moyen de 5,28 %, au 14 juillet 2020. Le taux d’intérêt est normalement bloqué, de sorte que vos paiements sont fixés à un taux d’intérêt fixe. Cela signifie que vos paiements sont égaux pendant toute la durée du prêt et peuvent durer entre un et trente ans. Quelle que soit la période, vous aurez des paiements mensuels stables et prévisibles pendant toute la durée du prêt.

Si vous êtes le genre de personne qui a une vision globale de ses décisions financières, un prêt sur la valeur nette de la maison peut être le plus judicieux. Comme vous empruntez une somme fixe à un taux d’intérêt fixe, vous devez savoir combien vous paierez pour le prêt, à long terme, à la minute où vous le contractez.

Vous pouvez réduire ce montant si vous remboursez le prêt par anticipation ou si vous le refinanciez à un taux inférieur. Ainsi, si vous empruntez 30 000 $ à 5,5 % pendant 20 ans, vous pouvez facilement calculer que le coût total de l’emprunt, intérêts compris, sera de 49 527 $.

Ligne de crédit sur valeur domiciliaire (HELOC)

Les lignes de crédit sur valeur domiciliaire (LDCVD) sont des lignes de crédit garanties par la valeur nette de votre maison. Elles fonctionnent, en partie, comme une carte de crédit, c’est-à-dire qu’elles disposent d’une ligne de crédit renouvelable que vous pouvez utiliser plus d’une fois – à condition de continuer à effectuer vos paiements.

Les termes HELOC ont deux parties. La première est une période de tirage au sort, tandis que la seconde est une période de remboursement. La période de tirage, pendant laquelle vous pouvez retirer des fonds, peut durer 10 ans, et la période de remboursement peut durer 20 ans supplémentaires, ce qui fait de la LDCL un prêt sur 30 ans. Une fois la période de tirage terminée, vous ne pouvez plus emprunter d’argent.

Pendant la période de tirage de la HELOC, vous devez effectuer des paiements. Ces paiements sont généralement peu importants et ne représentent souvent que les intérêts. Pendant la période de remboursement, les paiements deviennent nettement plus élevés. C’est parce que vous devez commencer à rembourser le capital. Pendant la période de remboursement de 20 ans, vous devez rembourser tout l’argent que vous avez emprunté, plus les intérêts à un taux variable. Cette augmentation des paiements peut entraîner un choc de paiement.

Si les sommes sont suffisamment importantes et que vous vous retrouvez dans une situation financière difficile, cela peut même vous amener à faire défaut. Et si vous n’effectuez pas les paiements, vous pourriez perdre votre maison – n’oubliez pas que c’est la garantie du prêt.

Les paiements doivent être effectués sur une HELOC pendant sa période de tirage, ce qui correspond généralement au seul montant des intérêts.

Avec une HELOC, vous savez que le maximum que vous pouvez emprunter est le montant de votre limite de crédit. Mais il peut être difficile de déterminer le coût global d’une LDCL. En effet, vous ne savez pas combien vous allez réellement emprunter. Vous ne savez pas non plus quel sera le taux d’intérêt que vous paierez.

Les taux d’intérêt de la LDCVD varient entre 2,87 % et 21,00 %, avec un taux moyen de 4,87 % au 14 juillet 2020. Le taux, tout comme pour un prêt sur valeur nette immobilière, dépend de votre solvabilité, de vos antécédents de paiement et du montant que vous empruntez. Autre point important à noter : les taux d’intérêt des HELOC sont variables, ce qui signifie qu’ils peuvent augmenter ou diminuer en fonction de la situation économique.

Une question que vous devriez vous poser : Quel est le but du prêt ? Un prêt sur la valeur nette de la maison est un bon choix si vous savez exactement combien vous devez emprunter et à quoi servira l’argent. Vous avez une garantie d’un certain montant, que vous recevez intégralement lorsque le prêt est accordé.

« Les prêts sur fonds propres sont généralement préférés pour des objectifs plus importants et plus coûteux tels que la rénovation, le financement de l’enseignement supérieur ou même la consolidation de dettes, car les fonds sont reçus en une seule fois », explique Richard Airey, responsable des prêts chez First Financial Mortgage. Bien entendu, lorsque vous faites une demande, il peut être tentant d’emprunter plus que ce dont vous avez immédiatement besoin, car vous ne recevez le paiement qu’une seule fois et vous ne savez pas si vous pourrez prétendre à un autre prêt à l’avenir.

Inversement, une HELOC est un bon choix si vous n’êtes pas sûr du montant à emprunter ou du moment où vous en aurez besoin. En général, elle vous donne un accès permanent à des liquidités pendant une période déterminée, parfois jusqu’à dix ans. Vous pouvez emprunter sur votre ligne, la rembourser en tout ou en partie, puis réemprunter cet argent plus tard, tant que vous êtes encore dans la période de tirage de la HELOC.

L’obtention d’une HELOC pourrait être plus difficile en 2020 : En mai, deux grandes banques, Wells Fargo et JPMorgan Chase, ont gelé les nouvelles HELOC en raison de la pandémie de coronavirus. D’autres banques pourraient mettre un frein au crédit à l’avenir.

La discrimination en matière de prêts hypothécaires est illégale. Si vous pensez avoir été victime de discrimination fondée sur la race, la religion, le sexe, l’état civil, le recours à l’aide publique, l’origine nationale, le handicap ou l’âge, vous pouvez prendre des mesures. L’une de ces mesures consiste à déposer un rapport auprès du Bureau de protection financière des consommateurs ou du ministère américain du logement et du développement urbain (HUD).

N’oubliez pas non plus qu’une ligne de crédit est révocable, tout comme une carte de crédit. Si votre situation financière se détériore ou si la valeur marchande de votre maison baisse, votre prêteur pourrait décider de réduire votre ligne de crédit ou de la fermer complètement.

Ainsi, bien que l’idée derrière une HELOC soit que vous pouvez utiliser les fonds comme vous en avez besoin, votre capacité à accéder à cet argent n’est pas une chose sûre. « Les HELOC sont mieux utilisées pour des objectifs à court terme, disons de 12 à 20 mois, car le taux d’intérêt peut fluctuer et est généralement lié au taux préférentiel », déclare Airey.

Considérations particulières

Au début, il y avait une certaine confusion quant à savoir si les propriétaires de maison pourraient déduire les intérêts de leurs prêts sur la valeur nette de leur maison et de leurs LDCVD dans leurs déclarations d’impôts après l’adoption de la loi sur les réductions d’impôts et l’emploi. Contrairement à la loi précédente, les propriétaires ne peuvent pas déduire les intérêts de leurs prêts sur valeur nette immobilière et de leurs LDCVD, sauf si les fonds sont utilisés pour « acheter, construire ou améliorer sensiblement » votre maison et que l’argent que vous dépensez pour ces améliorations doit être consacré à la propriété utilisée comme valeur nette pour le prêt.

Vous ne pouvez donc plus déduire les intérêts de ces prêts si vous utilisez l’argent pour payer l’université de votre enfant ou pour éliminer la dette.

Cela s’applique aux années fiscales 2018 à 2025. Les déductions sont limitées aux intérêts des prêts admissibles de 750 000 $ ou moins (375 000 $ pour une personne mariée qui fait une déclaration séparée). Il existe des règles supplémentaires, en particulier si vous avez également une première hypothèque, alors assurez-vous de vérifier auprès d’un expert fiscal avant d’utiliser cette déduction. 

N’oubliez pas que ce n’est pas parce que vous pouvez emprunter sur la valeur nette de votre maison que vous devez le faire. Mais si vous devez le faire, il y a de nombreux facteurs à prendre en compte pour décider quelle est la meilleure façon d’emprunter : Comment vous utiliserez l’argent, ce qui pourrait arriver aux taux d’intérêt, vos plans financiers à long terme et votre tolérance au risque et à la fluctuation des taux.

Certaines personnes ne sont pas à l’aise avec le taux d’intérêt variable de la HELOC et préfèrent le prêt sur valeur nette immobilière pour la stabilité et la prévisibilité de savoir exactement à combien s’élèveront leurs paiements et combien ils devront au total. Comme le souligne Airey, il est beaucoup plus facile d’intégrer les prêts sur valeur nette immobilière dans un budget.

De plus, « les prêts à taux fixe sur la valeur nette de la maison entraînent des dépenses moins frivoles », explique M. Airey. Avec une HELOC, « les faibles paiements d’intérêts et la facilité d’accès peuvent être tentants pour ceux qui ne sont pas disciplinés financièrement. Il peut devenir facile de dépenser pour des articles inutiles, tout comme une carte de crédit », poursuit-il.

Toutefois, si vous avez cette discipline, que vous aimez l’idée d’une source de fonds plus ouverte et que vous ne payez des intérêts que sur l’argent dont vous avez besoin maintenant – et que vous ne craignez pas que la banque ferme soudainement votre ligne de crédit – la LDCVD pourrait être l’option qui vous convient.