Si vous effectuez un versement initial de moins de 20 % sur une maison, il est essentiel de comprendre vos options en matière d’assurance hypothécaire privée (PMI). Certaines personnes ne peuvent tout simplement pas se permettre une mise de fonds de 20 %. D’autres peuvent choisir de verser une mise de fonds moins élevée afin d’avoir plus d’argent en réserve pour les réparations, les rénovations, l’ameublement et les urgences.
1:42
Qu’est-ce que l’assurance hypothécaire privée (PMI) ?
L’assurance hypothécaire privée (PMI) est un type d’assurance qu’un emprunteur peut être tenu de souscrire comme condition d’un prêt hypothécaire classique. La plupart des prêteurs exigent une PMI lorsqu’un acheteur effectue un versement initial inférieur à 20 % du prix d’achat de la maison.
Lorsqu’un emprunteur verse une mise de fonds inférieure à 20 % de la valeur de la propriété, le ratio prêt/valeur (VV) du prêt hypothécaire est supérieur à 80 % (plus le ratio VV est élevé, plus le profil de risque du prêt hypothécaire est élevé pour le prêteur).
Contrairement à la plupart des types d’assurance, la police protège l’investissement du prêteur dans la maison, et non la personne qui achète l’assurance (l’emprunteur). Toutefois, la PMI permet à certaines personnes de devenir propriétaires plus rapidement. Pour les personnes qui choisissent de verser entre 5 % et 19,99 % du coût de la résidence, le PMI leur donne la possibilité d’obtenir un financement.
Toutefois, elle s’accompagne de coûts mensuels supplémentaires. Les emprunteurs doivent payer leur PMI jusqu’à ce qu’ils aient accumulé suffisamment de fonds propres dans la maison pour que le prêteur ne les considère plus comme à haut risque.
Les coûts du PMI peuvent varier de 0,25 % à 2 % du solde de votre prêt par an, selon le montant de l’acompte et du prêt hypothécaire, la durée du prêt et la cote de crédit de l’emprunteur. Plus vos facteurs de risque sont importants, plus le taux que vous paierez sera élevé. Et comme le PMI est un pourcentage du montant du prêt hypothécaire, plus vous empruntez, plus le PMI que vous paierez sera élevé. Il existe plusieurs grandes sociétés de PMI aux États-Unis. Elles appliquent des taux similaires, qui sont ajustés chaque année.
Si le PMI est une dépense supplémentaire, il en va de même pour les dépenses de loyer et il est possible que vous ne puissiez pas profiter de l’appréciation du marché en attendant d’économiser un acompte plus important. Toutefois, rien ne garantit que vous serez en mesure d’acheter une maison plus tard que prévu, c’est pourquoi il vaut la peine de réfléchir à l’intérêt de payer le PMI.
Certains propriétaires potentiels peuvent avoir besoin d’envisager une assurance hypothécaire de la Federal Housing Administration (FHA). Toutefois, cela ne s’applique que si vous remplissez les conditions requises pour obtenir un prêt de l’Administration fédérale du logement (prêt FHA).
Points clés à retenir
- Vous aurez besoin d’une assurance hypothécaire privée (PMI) si vous achetez une maison avec un acompte inférieur à 20 % du coût de la maison.
- Sachez que l’assurance hypothécaire privée a pour but de protéger le prêteur, et non l’emprunteur, contre les pertes éventuelles.
- Il existe quatre grands types d’assurance hypothécaire que vous pouvez souscrire : l’assurance hypothécaire à prime unique, l’assurance hypothécaire à prime payée par l’emprunteur, l’assurance hypothécaire à prime payée par le prêteur et l’assurance hypothécaire à prime fractionnée.
- Si vous obtenez un prêt de l’Office fédéral du logement pour l’achat de votre maison, vous aurez besoin d’un type d’assurance supplémentaire.
Couverture de l’assurance hypothécaire privée (PMI)
Tout d’abord, vous devez comprendre comment fonctionne l’IMP. Par exemple, supposons que vous versiez 10 % et que vous obteniez un prêt pour les 90 % restants de la valeur de la propriété, soit 20 000 $ de mise de fonds et un prêt de 180 000 $. Avec l’assurance hypothécaire, les pertes du prêteur sont limitées s’il doit saisir votre hypothèque. Cela peut arriver si vous perdez votre emploi et ne pouvez pas effectuer vos paiements pendant plusieurs mois.
La compagnie d’assurance hypothécaire couvre un certain pourcentage de la perte du prêteur. Pour notre exemple, disons que ce pourcentage est de 25 %. Ainsi, si vous deviez encore 85 % (170 000 $) du prix d’achat de votre maison de 200 000 $ au moment de la saisie, au lieu de perdre la totalité des 170 000 $, le prêteur ne perdrait que 75 % de 170 000 $, soit 127 500 $ sur le capital de la maison. Le PMI couvrirait les 25 % restants, soit 42 500 $. Il couvrirait également 25 % des intérêts de retard que vous avez accumulés et 25 % des frais de saisie du prêteur.
Si le PMI protège le prêteur, vous vous demandez peut-être pourquoi l’emprunteur doit le payer. En fait, l’emprunteur compense le prêteur pour le risque plus élevé qu’il prend en vous prêtant, par opposition au prêt à une personne prête à verser un acompte plus important.
Combien de temps faut-il pour souscrire une assurance hypothécaire privée (PMI) ?
Les emprunteurs peuvent demander que les paiements mensuels de l’assurance hypothécaire soient supprimés dès que le ratio prêt/valeur tombe en dessous de 80 %. Une fois que le ratio prêt/valeur du prêt hypothécaire tombe à 78 %, le prêteur doit automatiquement annuler le PMI tant que vous êtes à jour dans votre prêt hypothécaire. Cela se produit lorsque votre mise de fonds, plus le capital du prêt que vous avez remboursé, équivaut à 22 % du prix d’achat de la maison. Cette annulation est une exigence de la loi fédérale sur la protection des propriétaires, même si la valeur marchande de votre maison a baissé.
Types d’assurance hypothécaire privée (PMI)
1. Assurance hypothèque payée par l’emprunteur
Le type de PMI le plus courant est l’assurance hypothécaire payée par l’emprunteur (BPMI). L’assurance se présente sous la forme de frais mensuels supplémentaires que vous payez avec votre versement hypothécaire. Après la clôture de votre prêt, vous payez le BPMI chaque mois jusqu’à ce que vous ayez 22 % de la valeur nette de votre logement (sur la base du prix d’achat initial).
À ce stade, le prêteur doit automatiquement annuler le BPMI, tant que vous êtes à jour dans vos paiements hypothécaires. Il faut en général environ 11 ans pour accumuler suffisamment de fonds propres grâce à des versements hypothécaires mensuels réguliers pour faire annuler le BPMI.
Vous pouvez également être proactif et demander au prêteur d’annuler la BPMI lorsque vous avez 20% de fonds propres dans votre maison. Pour que votre prêteur annule le BPMI, vos paiements hypothécaires doivent être à jour. Vous devez également avoir un historique de paiements satisfaisant et il ne doit pas y avoir de privilèges supplémentaires sur votre propriété. Dans certains cas, vous pouvez avoir besoin d’une évaluation à jour pour justifier la valeur de votre maison.
Certains services de prêts peuvent permettre aux emprunteurs d’annuler le PMI plus tôt en fonction de l’appréciation de la valeur de la maison. Supposons que l’emprunteur accumule 25 % de capitaux propres en raison de l’appréciation de la valeur de la maison entre la deuxième et la cinquième année, ou 20 % de capitaux propres après la cinquième année. Dans ce cas, l’investisseur qui a acheté le prêt peut permettre l’annulation du PMI après que l’augmentation de la valeur de la maison ait été prouvée. Cela peut se faire au moyen d’une évaluation, d’un avis de prix du courtier (BPO) ou d’un modèle d’évaluation automatisé (AVM).
Vous pouvez également vous débarrasser de PMI par anticipation en vous refinançant. Toutefois, vous devrez mettre en balance le coût du refinancement et le coût de la poursuite du paiement des primes d’assurance hypothécaire. Vous pouvez également annuler votre PMI de manière anticipée en remboursant par anticipation le capital de votre prêt hypothécaire de manière à disposer d’au moins 20 % de fonds propres.
Il vaut la peine d’y réfléchir si vous êtes prêt à payer jusqu’à 11 ans à PMI pour acheter maintenant. Que vous coûtera PMI à long terme ? Que vous coûtera potentiellement l’attente pour acheter ? S’il est vrai que vous risquez de ne pas pouvoir accumuler de la valeur nette de votre logement pendant que vous le louez, vous éviterez également les nombreux coûts liés à l’accession à la propriété. Ces coûts comprennent l’assurance du propriétaire, les impôts fonciers, l’entretien et les réparations.
Les trois autres types de PMI ne sont pas aussi courants que les assurances hypothécaires payées par l’emprunteur. Vous voudrez peut-être quand même savoir comment ils fonctionnent, au cas où l’un d’entre eux vous paraîtrait plus intéressant, ou si votre prêteur vous présente plusieurs options d’assurance hypothécaire.
2. Assurance hypothécaire à prime unique
Avec l’assurance hypothécaire à prime unique (SPMI), également appelée assurance hypothécaire à paiement unique, vous payez l’assurance hypothécaire d’avance en une seule fois. Cela peut se faire soit intégralement à la clôture, soit être financé dans le cadre du prêt hypothécaire (dans ce dernier cas, on peut parler d’assurance hypothécaire à financement unique).
L’avantage du SPMI est que votre paiement mensuel sera inférieur à celui du BPMI. Cela peut vous permettre d’emprunter davantage pour acheter votre maison. Un autre avantage est que vous n’avez pas à vous soucier du refinancement pour sortir du PMI. Vous n’avez pas non plus à surveiller votre ratio prêt/valeur pour savoir quand vous pouvez faire annuler votre PMI.
Le risque est que si vous refinancez ou vendez dans les quelques années qui suivent, aucune partie de la prime unique n’est remboursable. De plus, si vous financez la prime unique, vous paierez des intérêts sur celle-ci tant que vous aurez le prêt hypothécaire. De plus, si vous n’avez pas assez d’argent pour verser un acompte de 20 %, vous risquez de ne pas avoir les liquidités nécessaires pour payer une prime unique à l’avance.
Toutefois, le vendeur ou, dans le cas d’une maison neuve, le constructeur peut payer l’assurance hypothécaire à prime unique de l’emprunteur. Vous pouvez toujours essayer de négocier cette assurance dans le cadre de votre offre d’achat.
Si vous prévoyez de rester dans la maison pendant trois ans ou plus, une assurance hypothécaire à prime unique peut vous faire économiser de l’argent. Demandez à votre agent de crédit de vérifier si c’est bien le cas. Sachez que tous les prêteurs n’offrent pas une assurance hypothécaire à prime unique.
3. Assurance hypothécaire payée par le prêteur
Avec l’assurance hypothécaire payée par le prêteur (LPMI), votre prêteur paiera techniquement la prime d’assurance hypothécaire. En fait, vous la paierez pendant toute la durée du prêt sous la forme d’un taux d’intérêt légèrement plus élevé.
Contrairement au BPMI, vous ne pouvez pas annuler le LPMI lorsque votre capital atteint 78 %, car il est intégré au prêt. Le refinancement sera le seul moyen de réduire votre mensualité. Votre taux d’intérêt ne diminuera pas lorsque vous aurez 20 % ou 22 % de fonds propres. Le PMI payé par le prêteur n’est pas remboursable.
L’avantage du PMI payé par le prêteur, malgré le taux d’intérêt plus élevé, est que votre paiement mensuel pourrait toujours être inférieur aux paiements mensuels du PMI. Ainsi, vous pourriez avoir le droit d’emprunter davantage.
4. Assurance hypothèque à prime fractionnée
L’assurance hypothécaire à prime fractionnée est le type le moins courant. C’est un hybride des deux premiers types dont nous avons parlé : BPMI et SPMI.
Voici comment cela fonctionne : Vous payez une partie de l’assurance hypothécaire sous forme de montant forfaitaire à la clôture et une autre partie mensuellement. Vous n’avez pas besoin de verser autant de liquidités supplémentaires à l’avance qu’avec la SPMI, et vous n’augmentez pas non plus votre mensualité autant qu’avec la BPMI.
L’une des raisons de choisir une assurance hypothécaire à prime fractionnée est que vous avez un ratio d’endettement élevé par rapport à vos revenus. Dans ce cas, si vous augmentez trop vos mensualités avec le BPMI, vous ne pourrez pas emprunter suffisamment pour acheter le logement que vous souhaitez.
La prime initiale peut varier de 0,50 % à 1,25 % du montant du prêt. La prime mensuelle sera basée sur le ratio prêt/valeur nette avant que toute prime financée ne soit prise en compte.
Comme pour le SPMI, vous pouvez demander au constructeur ou au vendeur de payer la prime initiale, ou vous pouvez l’intégrer à votre prêt hypothécaire. Les primes fractionnées peuvent être partiellement remboursées une fois que l’assurance hypothécaire est annulée ou résiliée.
5. Protection fédérale des prêts hypothécaires à l’habitat (MIP)
Il existe un autre type d’assurance hypothécaire. Toutefois, elle n’est utilisée que pour les prêts souscrits par l’Administration fédérale du logement. Ces prêts sont mieux connus sous le nom de prêts FHA ou hypothèques FHA. Le PMI, par l’intermédiaire de la FHA, est connu sous le nom de MIP. C’est une exigence pour tous les prêts FHA et avec des acomptes de 10 % ou moins.
En outre, il ne peut être retiré sans refinancement de la maison. Le PPI exige un versement initial et des primes mensuelles (généralement ajoutées à la note mensuelle d’hypothèque). L’acheteur doit toujours attendre 11 ans avant de pouvoir retirer le PIM du prêt s’il a versé un acompte de plus de 10 %.
Coût de l’assurance hypothécaire privée (PMI)
Le coût de vos primes PMI dépendra de plusieurs facteurs.
- Quel régime de primes choisissez-vous ?
- Que votre taux d’intérêt soit fixe ou ajustable
- La durée de votre prêt (généralement 15 ou 30 ans)
- votre mise de fonds ou votre ratio prêt/valeur (VLT) (une mise de fonds de 5 % vous donne un VLT de 95 % ; une mise de fonds de 10 % vous donne un VLT de 90 %)
- Le montant de la couverture d’assurance hypothécaire exigée par le prêteur ou l’investisseur (il peut aller de 6 % à 35 %)
- si la prime est remboursable ou non
- Votre cote de crédit
- Tout facteur de risque supplémentaire, comme le fait que le prêt soit destiné à une hypothèque géante, à un bien d’investissement, à un refinancement par encaissement ou à une résidence secondaire
En général, plus le risque que vous prenez en fonction de l’un de ces facteurs (généralement pris en compte lorsque vous contractez un prêt) est élevé, plus vos primes seront élevées. Par exemple, plus votre cote de crédit est basse et plus votre acompte est faible, plus vos primes seront élevées.
Selon les données de Ginnie Mae et de l’Urban Institute, le PMI annuel moyen se situe généralement entre 0,55 % et 2,25 % du montant initial du prêt chaque année. Voici quelques scénarios : Si vous souscrivez un prêt hypothécaire à taux fixe sur 15 ans et que vous avez une cote de crédit de 760 ou plus, par exemple, vous paierez 0,17 % car vous serez probablement considéré comme un emprunteur à faible risque. Si vous souscrivez un prêt hypothécaire à taux variable sur 30 ans, dont le taux de lancement n’est fixé que pour trois ans et que vous avez une cote de crédit de 630, votre taux sera de 2,81 %. Cela se produit parce que vous seriez considéré comme un emprunteur à haut risque dans la plupart des établissements financiers.
Une fois que vous savez quel pourcentage s’applique à votre situation, multipliez-le par le montant que vous empruntez. Ensuite, divisez ce montant par 12 pour voir ce que vous paierez chaque mois. Par exemple, un prêt de 200 000 dollars avec une prime annuelle de 0,65 % coûterait 1 300 dollars par an (200 000 dollars x 0,0065), soit environ 108 dollars par mois (1 300 dollars / 12).
Estimation des taux pour l’assurance hypothécaire privée (PMI)
De nombreuses entreprises proposent des assurances hypothécaires. Leurs taux peuvent varier légèrement et c’est votre prêteur, et non vous, qui choisira l’assureur. Néanmoins, vous pouvez avoir une idée du taux que vous paierez en étudiant la carte de taux de l’assurance hypothécaire. MGIC, Radian, Essent, National MI, United Guaranty et Genworth sont les principaux fournisseurs privés d’assurances hypothécaires.
Les cartes de taux des assurances hypothécaires peuvent être déroutantes à première vue. Voici comment les utiliser.
- Trouvez la colonne qui correspond à votre score de crédit.
- Trouvez la ligne qui correspond à votre ratio VLT.
- Identifiez la ligne de couverture applicable. Recherchez sur le web les exigences de Fannie Mae en matière de couverture d’assurance hypothécaire afin de déterminer le montant de la couverture requise pour votre prêt. Vous pouvez également demander à votre prêteur (et l’impressionner avec votre connaissance du fonctionnement du PMI).
- Identifiez le taux PMI qui correspond à l’intersection de votre cote de crédit, de votre acompte et de votre couverture.
- Le cas échéant, ajoutez ou soustrayez à ce taux le montant du tableau d’ajustement (sous le tableau des taux principaux) qui correspond à votre cote de crédit. Par exemple, si vous effectuez un refinancement d’encaissement et que votre score de crédit est de 720, vous pouvez ajouter 0,20 à votre taux.
- Comme nous l’avons montré dans la section précédente, multipliez le taux total par le montant que vous empruntez ; il s’agit de votre prime d’assurance hypothécaire annuelle. Divisez-le par 12 pour obtenir votre prime d’assurance hypothécaire mensuelle.
Votre taux sera le même chaque mois, bien que certains assureurs le baissent après dix ans. Cependant, c’est juste avant le moment où vous devriez pouvoir abandonner la couverture, de sorte que les économies éventuelles ne seront pas si importantes.
Assurance hypothécaire de l’Administration fédérale du logement (FHA)
L’assurance hypothécaire fonctionne différemment avec les prêts de la FHA. Pour la majorité des emprunteurs, elle finira par être plus chère que le PMI.
Le PMI n’exige pas que vous payiez une prime initiale, sauf si vous choisissez une assurance hypothécaire à prime unique ou à prime fractionnée. Dans le cas d’une assurance hypothécaire à prime unique, vous ne paierez aucune prime mensuelle d’assurance hypothécaire. Dans le cas d’une assurance hypothécaire à prime fractionnée, vous payez des primes mensuelles d’assurance hypothécaire moins élevées parce que vous avez payé une prime initiale. Toutefois, tout le monde doit payer une prime initiale avec l’assurance hypothécaire FHA. Qui plus est, ce paiement ne réduit en rien vos primes mensuelles.
En août 2020, la prime d’assurance hypothécaire initiale (UFMIP) est de 1,75 % du montant du prêt. Vous pouvez payer ce montant à la clôture ou le financer dans le cadre de votre prêt hypothécaire. La prime initiale d’assurance hypothécaire vous coûtera 1 750 dollars pour chaque tranche de 100 000 dollars empruntée. Si vous la financez, vous paierez également des intérêts, ce qui la rendra plus coûteuse à terme. Le vendeur est autorisé à payer votre UFMIP tant que sa contribution totale aux frais de clôture ne dépasse pas 6 % du prix d’achat.
Avec un prêt hypothécaire FHA, vous paierez également une prime mensuelle d’assurance hypothécaire (PMA) de 0,45 % à 1,05 % du montant du prêt, en fonction de votre mise de fonds et de la durée du prêt. Comme le montre le tableau FHA ci-dessous, si vous avez un prêt de 200 000 $ sur 30 ans et que vous payez l’acompte minimum de 3,5 % de la FHA, votre PMI sera de 0,85 % pendant toute la durée du prêt. Ne pas pouvoir annuler vos PMI peut être coûteux.
Source : Département américain du logement et du développement urbain.
Pour les prêts FHA avec un acompte de 10 % ou plus, vous pouvez annuler vos PMI mensuels après 11 ans. Mais si vous avez 10 % à verser, pourquoi obtenir un prêt FHA ? Vous ne voudriez le faire que si votre cote de crédit est trop basse pour vous permettre d’obtenir un prêt classique. Autre bonne raison : si votre faible cote de crédit vous donne un taux d’intérêt ou des frais de PMI beaucoup plus élevés avec un prêt classique qu’avec un prêt FHA.
Vous pouvez obtenir un prêt de la FHA avec un score de crédit aussi bas que 580 et peut-être même plus bas (bien que les prêteurs puissent exiger que votre score soit de 620 ou plus). Et vous pouvez bénéficier du même taux que pour un prêt classique, même si votre cote de crédit est plus faible : 660 contre 740, par exemple.
Sans mettre de côté 10 % ou plus sur un prêt hypothécaire FHA, la seule façon d’arrêter de payer les PMI FHA est de se refinancer en un prêt conventionnel. Cette étape sera la plus logique lorsque votre cote de crédit ou votre VLT aura considérablement augmenté. Cependant, le refinancement implique le paiement de frais de clôture, et les taux d’intérêt peuvent être plus élevés lorsque vous êtes prêt à refinancer. Des taux d’intérêt plus élevés et des frais de clôture pourraient annuler les économies réalisées grâce à l’annulation de l’assurance hypothécaire FHA. En outre, vous ne pouvez pas vous refinancer si vous êtes au chômage ou si vous avez trop de dettes par rapport à vos revenus.
En outre, les prêts de la FHA sont plus généreux en permettant aux vendeurs de contribuer aux frais de clôture de l’acheteur : jusqu’à 6% du montant du prêt contre 3% pour les prêts classiques. Si vous ne pouvez pas vous permettre d’acheter une maison sans une aide substantielle pour les frais de clôture, un prêt de la FHA pourrait être votre seule option.
L’assurance hypothécaire coûte de l’argent aux emprunteurs, mais elle leur permet de devenir propriétaires plus rapidement en réduisant le risque pour les institutions financières d’accorder des prêts hypothécaires à des personnes ayant une petite mise de fonds. Il peut être intéressant de payer des primes d’assurance hypothécaire si vous souhaitez devenir propriétaire plus tôt que tard pour des raisons de style de vie ou d’accessibilité financière. Ces raisons sont d’autant plus importantes : Les primes peuvent être annulées lorsque la valeur nette de votre maison atteint 80 % si vous payez une assurance hypothécaire mensuelle PMI ou à prime fractionnée.
Cependant, vous pourriez y réfléchir à deux fois si vous faites partie de la catégorie des emprunteurs qui devraient payer des primes d’assurance FHA pendant la durée du prêt. Vous pourriez être en mesure de refinancer un prêt FHA plus tard pour vous débarrasser de PMI. D’autre part, rien ne garantit que votre situation professionnelle ou les taux d’intérêt du marché rendront un refinancement possible ou rentable.