FPI vs. fonds communs de placement immobilier : Une vue d’ensemble
Les fonds de placement immobilier (REIT) et les fonds communs de placement immobilier offrent tous deux une diversification et un moyen facile et abordable pour les investisseurs individuels d’investir dans divers segments du marché immobilier. Ils représentent également un moyen plus liquide d’investir dans ce secteur que de posséder ou d’investir directement dans l’immobilier.
Il existe une grande variété de sociétés de placement immobilier et de fonds communs de placement du secteur immobilier. Avant d’envisager l’un ou l’autre type d’instrument, vous devez comprendre les principales différences entre les deux, ainsi que leurs avantages et leurs inconvénients.
Points clés à retenir
- Investir dans des biens immobiliers peut aider à diversifier un portefeuille et à en augmenter le rendement.
- Les FPI sont des titres semblables à des actions qui donnent aux investisseurs l’accès à des portefeuilles immobiliers constitués de capitaux propres ou de dettes. Les REIT investissent généralement directement dans des propriétés ou des hypothèques.
- Les fonds communs de placement immobiliers sont des fonds gérés qui investissent dans des FPI, des actions et des indices immobiliers, ou les deux.
REITs
Une FPI est une société, une fiducie ou une association qui investit directement dans l’immobilier par le biais de propriétés ou d’hypothèques. Elles sont négociées en bourse et s’achètent et se vendent comme des actions.
Les trois principaux types sont les sociétés de placement immobilier à capital-actions, les sociétés de placement immobilier à hypothèque et les sociétés de placement immobilier hybrides. Les sociétés de placement immobilier à capital fixe possèdent et investissent dans des biens immobiliers tels que des appartements, des immeubles de bureaux, des centres commerciaux et des hôtels. Les revenus sont principalement générés par les loyers des biens qu’elles possèdent ou dans lesquels elles ont une participation. La majorité des FPI sont des sociétés de capitaux propres. (Pour en savoir plus, voir : Quels sont les risques des fonds de placement immobilier ?)
Les FPI hypothécaires investissent dans des prêts hypothécaires résidentiels et commerciaux. Ces sociétés de placement immobilier prêtent de l’argent pour des hypothèques, ou achètent des hypothèques existantes ou des titres adossés à des hypothèques (MBS). Les revenus sont principalement générés par les intérêts gagnés sur les prêts hypothécaires.
Les sociétés de placement immobilier hybrides sont une combinaison de sociétés de placement immobilier par actions et de sociétés de placement immobilier par hypothèques.
Les FPI versent des dividendes. Elles sont tenues par l’Internal Revenue Service (IRS) de verser la plupart de leurs bénéfices imposables aux actionnaires sous forme de dividendes. Les sociétés de placement immobilier ne paient pas d’impôt sur les sociétés.
Fonds communs de placement immobilier
Les fonds communs de placement sont des investissements mis en commun gérés par des professionnels qui investissent dans divers véhicules, tels que des actions et des obligations. Les investisseurs achètent des actions ou des parts de fonds communs de placement, qui sont achetées ou rachetées à la valeur liquidative (VL) actuelle du fonds. Les VNI sont calculées une fois par jour et sont basées sur les prix de clôture des titres du portefeuille du fonds. (Pour en savoir plus, voir : Les risques des fonds du secteur immobilier).
Les fonds communs de placement immobiliers investissent généralement dans des actions de sociétés de placement immobilier, des actions liées à l’immobilier ou une combinaison des deux.
Considérations particulières
Les sociétés de placement immobilier et les fonds communs de placement immobilier donnent aux investisseurs individuels dont le capital est limité un accès à des investissements immobiliers diversifiés ou concentrés, car ils ont des minimums d’investissement relativement bas. Lorsqu’ils assurent une diversification, les deux types de fonds contribuent à atténuer les risques.
Selon leur stratégie d’investissement, les fonds communs de placement immobiliers peuvent être un véhicule d’investissement plus diversifié que les sociétés de placement immobilier. Cela peut réduire les coûts de transaction pour ceux qui recherchent une plus grande diversification concentrée dans un ou quelques fonds. Ils bénéficient également d’une gestion de portefeuille et d’une recherche professionnelles.
Les fonds immobiliers offrent des revenus de dividendes et un potentiel d’appréciation du capital aux investisseurs à moyen et long terme. N’oubliez pas que les FPI doivent distribuer chaque année au moins 90 % du revenu imposable aux actionnaires sous forme de dividendes.
La valeur des biens immobiliers a tendance à augmenter en période d’inflation, à mesure que les prix de l’immobilier et les loyers augmentent. C’est pourquoi les sociétés de placement immobilier et les fonds communs de placement immobilier peuvent servir de protection potentielle contre l’inflation.
Enfin, les deux types de fonds immobiliers fournissent des liquidités dans ce qui est généralement une classe d’actifs illiquides.
Inconvénients
Comme pour tout investissement, il y a des risques à investir à la fois dans des sociétés de placement immobilier et dans des fonds communs de placement immobilier. Les rendements ne sont pas garantis.
De plus, comme tous les fonds sectoriels, ceux qui se concentrent sur l’immobilier peuvent être plus volatils que les fonds ayant des horizons d’investissement plus larges, comme un fonds qui suit l’indice S&P 500. En bref, lorsque le marché immobilier s’effondre, les fonds de ce secteur en souffrent. Bien entendu, c’est le contraire qui se produit lorsque le marché immobilier est en plein essor.
La hausse des taux d’intérêt peut également affecter le rendement des fonds immobiliers. Par exemple, les sociétés de placement immobilier ont recours à l’endettement ou à l’emprunt pour acquérir des biens immobiliers. Lorsque les taux d’intérêt augmentent, le coût de l’emprunt augmente également, ce qui peut réduire les bénéfices.
Exemple d’une société de placement immobilier (REIT) ou d’un fonds commun de placement immobilier (Real Estate Mutual Fund)
Si vous souhaitez investir dans le marché immobilier dynamique et notoirement coûteux de la ville de New York, par exemple, pensez à l’Empire State Realty Trust Inc. (ESRT) – une société de placement immobilier qui peut revendiquer l’emblématique Empire State Building comme l’un de ses biens immobiliers. Son portefeuille compte six immeubles de vente au détail et 14 immeubles de bureaux à Manhattan et dans la zone métropolitaine de New York. (Pour en savoir plus, voir : Investir dans les FPI de la ville de New York).
T. Rowe Price Real Estate (TRREX) est un exemple de fonds commun de placement du secteur (immobilier) avec des participations diverses. Avec une quarantaine de participations, il investit principalement dans des sociétés de placement immobilier (REIT) ainsi que dans des sociétés immobilières cotées en bourse. (Pour en savoir plus, voir : Posséder une société de placement immobilier à capital variable (Equity REIT) ou une société de placement immobilier à capital fixe (Mortgage REIT) : Quelle est la différence ?)
Les sociétés de placement immobilier et les fonds communs de placement immobiliers ont leurs différences, mais ils sont similaires en ce sens qu’ils offrent tous deux des liquidités et un moyen accessible d’obtenir une exposition à des actifs immobiliers diversifiés. Pour les investisseurs de détail sans capital important, ces fonds immobiliers créent un moyen d’investir dans un large éventail de biens immobiliers qui pourraient autrement être hors de portée. Les investisseurs à long terme, en particulier, ont la possibilité de récolter les fruits des revenus de dividendes et de l’appréciation du capital à terme. Avant d’investir dans l’un ou l’autre, assurez-vous de bien comprendre les différences entre les deux, ainsi que les risques et les avantages qui en découlent.