Les bases du financement pour les acheteurs d’une première maison

L’obtention d’un prêt hypothécaire sera une étape cruciale dans l’achat de votre première maison, et plusieurs facteurs permettent de choisir le plus approprié. Si la myriade d’options de financement disponibles pour les acheteurs d’une première maison peut sembler écrasante, prendre le temps de rechercher les bases du financement immobilier peut vous faire économiser beaucoup de temps et d’argent.

Comprendre le marché où se trouve le bien immobilier et savoir s’il offre des incitations aux prêteurs peut vous permettre de bénéficier d’avantages financiers supplémentaires. Et en examinant de près vos finances, vous pouvez vous assurer que vous obtenez le prêt hypothécaire qui répond le mieux à vos besoins.

Points clés à retenir

  • L’obtention d’un prêt hypothécaire sera une étape cruciale dans l’achat de votre première maison, et plusieurs facteurs permettent de choisir le plus approprié.
  • Les prêteurs évalueront votre solvabilité et votre capacité de remboursement sur la base de vos revenus, de vos actifs, de vos dettes et de vos antécédents en matière de crédit.
  • En choisissant un prêt hypothécaire, vous devrez décider si vous optez pour un taux fixe ou variable, le nombre d’années pour rembourser votre prêt et le montant de votre mise de fonds.
  • Les prêts conventionnels sont des prêts hypothécaires qui ne sont ni assurés ni garantis par le gouvernement fédéral.
  • En fonction de votre situation, vous pouvez bénéficier de conditions plus favorables grâce à un prêt FHA ou VA (ou un autre type de prêt garanti par le gouvernement).

Types de prêts

Prêts conventionnels

Les prêts conventionnels sont des hypothèques qui ne sont pas assurées ou garanties par le gouvernement fédéral. Il s’agit généralement de prêts hypothécaires à taux fixe. Ils comptent parmi les types d’hypothèques les plus difficiles à obtenir en raison de leurs exigences plus strictes : une mise de fonds plus importante, une cote de crédit plus élevée, des ratios revenu/dette plus faibles et la possibilité d’exiger une assurance hypothécaire privée. Toutefois, si vous pouvez obtenir un prêt hypothécaire conventionnel, il est généralement moins coûteux que les prêts garantis par le gouvernement fédéral.

Les prêts conventionnels sont définis comme étant soit des prêts conformes, soit des prêts non conformes. Les prêts conformes sont conformes à des lignes directrices, telles que les limites de prêt fixées par les entreprises publiques (EPE) Fannie Mae et Freddie Mac. Ces prêteurs (et divers autres) achètent et conditionnent souvent ces prêts, puis les vendent sous forme de titres sur le marché secondaire. Toutefois, les prêts qui sont vendus sur le marché secondaire doivent répondre à des directives spécifiques afin d’être classés comme des prêts conformes.

La limite de prêt pour 2020 pour un prêt hypothécaire conventionnel est de 510 400 $ au total (bien qu’elle puisse être plus élevée pour certaines zones à coûts élevés). Un prêt supérieur à ce montant est appelé prêt jumbo, et il est généralement assorti d’un taux d’intérêt légèrement plus élevé. Ces prêts comportent plus de risques (puisqu’ils impliquent plus d’argent), ce qui les rend moins attrayants pour le marché secondaire. 

Pour les prêts non conformes, l’établissement de crédit qui garantit le prêt, généralement un prêteur de portefeuille, fixe ses propres lignes directrices. En raison de la réglementation, les prêts non conformes ne peuvent pas être vendus sur le marché secondaire.

Prêts de l’Administration fédérale du logement (FHA)

L’Administration fédérale du logement (FHA), qui fait partie du ministère américain du logement et du développement urbain, propose divers programmes de prêts hypothécaires aux Américains. Un prêt de la FHA est assorti d’une mise de fonds moins élevée et est plus facile à obtenir qu’un prêt classique. Les prêts de la FHA sont excellents pour les acheteurs d’une première maison car, en plus de coûts de prêt initiaux plus faibles et d’exigences de crédit moins strictes, vous pouvez effectuer un acompte aussi bas que 3,5 %. Les prêts FHA ne peuvent pas dépasser les limites légales décrites ci-dessus.

Toutefois, tous les emprunteurs de la FHA doivent payer une prime d’assurance hypothécaire (PIM), intégrée à leurs paiements hypothécaires. L’assurance hypothécaire est une police d’assurance qui protège le prêteur hypothécaire ou le détenteur du titre de propriété si l’emprunteur manque à ses obligations de paiement, décède ou est incapable de remplir les obligations contractuelles du prêt hypothécaire.

Prêts VA

Le ministère américain des anciens combattants (VA) garantit les prêts du VA. Le VA n’accorde pas de prêts lui-même, mais garantit les prêts hypothécaires accordés par des prêteurs qualifiés. Ces garanties permettent aux anciens combattants d’obtenir des prêts au logement à des conditions favorables (généralement sans mise de fonds).

Dans la plupart des cas, les prêts VA sont plus faciles à obtenir que les prêts classiques. Les prêteurs limitent généralement le montant maximum du prêt VA aux limites des prêts hypothécaires conventionnels. Avant de demander un prêt, vous devez demander votre éligibilité à la VA. Si vous êtes accepté, le VA vous délivrera un certificat d’éligibilité que vous pourrez utiliser pour demander un prêt.

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En plus de ces types de prêts et programmes fédéraux, les gouvernements et agences des États et des collectivités locales parrainent des programmes d’aide visant à accroître les investissements ou l’accession à la propriété dans certains domaines.

Exigences en matière de capitaux propres et de revenus

La tarification des prêts hypothécaires au logement est déterminée par le prêteur de deux manières : les deux méthodes sont basées sur la solvabilité de l’emprunteur. En plus de vérifier votre score FICO auprès des trois principaux bureaux de crédit, les prêteurs calculent le ratio prêt/valeur (LTV) et le ratio de couverture du service de la dette (DSCR) afin de déterminer le montant qu’ils sont prêts à vous prêter, plus le taux d’intérêt. 

La VLT est le montant des fonds propres réels ou implicites disponibles dans la garantie empruntée. Pour l’achat d’une maison, la VLT est déterminée en divisant le montant du prêt par le prix d’achat de la maison. Les prêteurs partent du principe que plus vous versez d’argent (sous la forme d’un acompte), moins vous risquez de ne pas rembourser le prêt. Plus la VLT est élevée, plus le risque de défaillance est grand, de sorte que les prêteurs vous demanderont plus. 

Le ratio de couverture du service de la dette (DSCR) détermine votre capacité à payer le prêt hypothécaire. Les prêteurs divisent votre revenu net mensuel par les coûts du prêt hypothécaire pour évaluer la probabilité que vous ne remboursiez pas votre prêt. La plupart des prêteurs exigent un DSCR supérieur à un. Plus le ratio est élevé, plus la probabilité que vous puissiez couvrir les coûts d’emprunt est grande et moins le prêteur prend de risque. Plus le ratio DSCR est élevé, plus le prêteur a de chances de négocier le taux du prêt ; même à un taux inférieur, le prêteur obtient un meilleur rendement corrigé du risque.

C’est pourquoi vous devez inclure tout type de revenu admissible que vous pouvez lors de la négociation avec un prêteur hypothécaire. Parfois, un emploi à temps partiel supplémentaire ou une autre activité génératrice de revenus peut faire la différence entre le fait d’avoir droit ou non à un prêt, ou de bénéficier du meilleur taux possible.

Assurance hypothécaire privée (PMI)

La VTL détermine également si vous serez tenu de souscrire une assurance hypothécaire privée (PMI). La PMI contribue à protéger le prêteur contre le défaut de paiement en transférant une partie du risque de prêt à un assureur hypothécaire. La plupart des prêteurs exigent une PMI pour tout prêt dont la VLT est supérieure à 80 %. Cela s’applique à tout prêt dont la valeur nette du logement est inférieure à 20 %. Le montant assuré et le programme hypothécaire détermineront le coût de l’assurance hypothécaire et son mode de recouvrement.

La plupart des primes d’assurance hypothécaire sont perçues mensuellement, ainsi que les impôts et les assurances immobilières. Dès que la VLT est égale ou inférieure à 78 %, le PMI est censé être éliminé automatiquement. Vous pouvez également annuler le PMI une fois que la maison s’est suffisamment appréciée pour vous donner 20 % de valeur nette et qu’une période déterminée s’est écoulée, par exemple deux ans.

Certains prêteurs, tels que la FHA, évaluent l’assurance hypothécaire en une somme forfaitaire et la capitalisent dans le montant du prêt.

En règle générale, essayez d’éviter l’assurance hypothécaire privée, car il s’agit d’un coût qui n’a aucun avantage pour vous.

Il existe des moyens d’éviter de payer pour le PMI. L’une consiste à ne pas emprunter plus de 80 % de la valeur de la propriété lors de l’achat d’un logement ; l’autre consiste à utiliser un financement sur fonds propres ou une seconde hypothèque pour mettre de côté plus de 20 %. Le programme le plus courant est appelé prêt hypothécaire 80-10-10. Le 80 représente la valeur de la première hypothèque, les 10 premiers représentent la valeur de la deuxième hypothèque et les 10 derniers représentent la valeur nette de la maison.

Bien que le taux de la deuxième hypothèque soit plus élevé que celui de la première, sur une base mixte, il ne devrait pas être beaucoup plus élevé que le taux d’un prêt à 90 %. Un prêt hypothécaire 80-10-10 peut être moins cher que le paiement du PMI. Il vous permet également d’accélérer le paiement de la deuxième hypothèque et d’éliminer rapidement cette partie de la dette afin de pouvoir rembourser votre logement par anticipation.

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Hypothèques à taux fixe contre hypothèques à taux variable

Une autre considération est de savoir s’il faut obtenir un prêt hypothécaire à taux fixe ou à taux variable (également appelé taux variable). Dans le cas d’un prêt hypothécaire à taux fixe, le taux ne change pas pendant toute la durée du prêt. L’avantage évident de l’obtention d’un prêt à taux fixe est que vous savez quels seront les coûts mensuels du prêt pendant toute la durée du prêt. De plus, si les taux d’intérêt en vigueur sont bas, vous bénéficiez d’un bon taux pendant une longue période.

Un prêt hypothécaire à taux variable, tel qu’un prêt à intérêt unique ou un prêt à taux variable (ARM), est conçu pour aider les personnes qui achètent une première maison ou qui s’attendent à ce que leurs revenus augmentent considérablement pendant la durée du prêt. Les prêts à taux variable vous permettent généralement d’obtenir des taux de lancement plus bas pendant les premières années du prêt, ce qui vous permet de bénéficier de plus d’argent que si vous aviez essayé d’obtenir un prêt à taux fixe plus coûteux.

Bien entendu, cette option peut être risquée si vos revenus n’augmentent pas au rythme de la hausse des taux d’intérêt. L’autre inconvénient est que l’évolution des taux d’intérêt du marché est incertaine : s’ils augmentent de façon spectaculaire, les conditions de votre prêt monteront en flèche avec eux.

La discrimination en matière de prêts hypothécaires est illégale. Si vous pensez avoir été victime de discrimination fondée sur la race, la religion, le sexe, l’état civil, le recours à l’aide publique, l’origine nationale, le handicap ou l’âge, vous pouvez prendre des mesures. L’une de ces mesures consiste à déposer un rapport auprès du Bureau de protection financière des consommateurs ou du ministère américain du logement et du développement urbain (HUD).

Comment fonctionnent les prêts hypothécaires à taux révisable (PRM)

Les types de MRA les plus courants sont des périodes de un, cinq ou sept ans. Le taux d’intérêt initial est normalement fixé pour une certaine période et est ensuite réinitialisé périodiquement, souvent tous les mois. Une fois qu’un ARM est réinitialisé, il s’ajuste au taux du marché, généralement en ajoutant un écart (pourcentage) prédéterminé au taux du Trésor américain en vigueur.

Bien que l’augmentation soit généralement plafonnée, un ajustement de l’ARM peut être plus coûteux que le prêt hypothécaire à taux fixe en vigueur afin de compenser le prêteur pour avoir offert un taux inférieur pendant la période d’introduction.

Les prêts à intérêt unique sont un type de prêt ARM dans lequel vous ne payez que les intérêts du prêt hypothécaire et non le principal pendant la période d’introduction jusqu’à ce que le prêt redevienne un prêt à taux fixe et à remboursement du principal. Ce type de prêt peut être très avantageux pour les nouveaux emprunteurs, car le fait de ne payer que les intérêts réduit considérablement le coût mensuel de l’emprunt et vous permet de bénéficier d’un prêt beaucoup plus important. Toutefois, comme vous ne payez pas de capital pendant la période initiale, le solde du prêt ne change pas avant que vous ne commenciez à rembourser le capital.

Si vous recherchez un prêt immobilier pour la première fois, il vous sera peut-être difficile de faire le tri parmi toutes les possibilités de financement. Prenez le temps de déterminer le montant que vous pouvez réellement vous permettre d’acheter et de financer en conséquence. Si vous pouvez vous permettre de verser une mise de fonds substantielle ou si vous avez suffisamment de revenus pour créer un prêt à long terme à faible taux d’intérêt, vous aurez plus de pouvoir de négociation avec les prêteurs et disposerez de la plupart des options de financement. Si vous faites pression pour obtenir le prêt le plus important, on vous proposera peut-être un taux ajusté au risque plus élevé et une assurance hypothécaire privée.

Pesez l’avantage d’obtenir un prêt plus important avec le risque. Les taux d’intérêt flottent généralement pendant la période où les intérêts sont les plus élevés et s’ajustent souvent en réaction aux changements des taux d’intérêt du marché. Prenez également en compte le risque que votre revenu disponible n’augmente pas en même temps que les coûts d’emprunt.

Un bon courtier en prêts hypothécaires ou un bon banquier spécialisé dans les prêts hypothécaires devrait pouvoir vous aider à vous orienter parmi les différents programmes et options, mais rien ne vous servira mieux que de connaître vos priorités pour un prêt hypothécaire.

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