Le refinancement d’un prêt hypothécaire vous conviendrait-il ? Vous avez probablement déjà eu cette conversation à un moment donné. Peut-être qu’un membre de votre famille ou un voisin vous a parlé de la bonne affaire qu’il a obtenue en refinançant son hypothèque. Vous vous posez maintenant des questions : Êtes-vous perdant si vous ne faites pas de même ?
Il arrive que les propriétaires se précipitent pour se refinancer (généralement en raison d’une baisse des taux d’intérêt). Mais les taux ne sont pas la seule raison de remplacer votre prêt actuel, et le moment idéal pour un emprunteur de se refinancer n’est pas nécessairement une bonne occasion pour un autre.
Avant de prendre une décision, il est important de comprendre pourquoi vous souhaitez obtenir un nouveau prêt immobilier, puis de déterminer si cela a un sens dans votre situation particulière.
Points clés à retenir
- Les raisons de refinancer votre prêt hypothécaire sont notamment la baisse de votre taux d’intérêt, le passage à un taux fixe au lieu d’un prêt à taux variable (ARM) ou le retrait de liquidités de votre logement.
- Lorsque vous recherchez un nouveau prêt hypothécaire, n’oubliez pas d’examiner non seulement les taux d’intérêt, mais aussi les frais de clôture, les estimations de bonne foi et le seuil de rentabilité.
- Envisagez de recourir aux services d’un courtier en prêts hypothécaires, mais faites votre propre enquête pour vous assurer d’obtenir la meilleure offre.
- Décidez si vous voulez utiliser des points pour abaisser le taux d’intérêt et n’oubliez pas de bloquer le taux une fois que vous avez une bonne offre.
- Consultez vos rapports de crédit pour connaître votre cote de crédit et vérifiez s’il y a des erreurs, car un bon crédit peut vous aider à obtenir un meilleur refinancement.
Quelles sont les raisons d’un refinancement ?
Il existe des raisons évidentes et moins évidentes pour le refinancement.
1. La baisse des taux d’intérêt
C’est la raison la plus évidente de refinancement. Lorsque les taux d’intérêt baissent, un nouveau prêt signifie des coûts de financement moins élevés. Peut-être avez-vous contracté un prêt hypothécaire fixe sur 30 ans lorsque les taux étaient de 6 %, et maintenant ils sont descendus à 4,5 %. Sur un prêt de 300 000 dollars, cette seule baisse de taux entraînerait une réduction de 279 dollars de votre mensualité.
Dans un tel cas, faire un refi peut sembler une évidence. Mais n’oubliez pas que contracter un nouveau prêt signifie payer de nouveaux frais de clôture. Et ceux-ci peuvent valoir ou non les économies réalisées grâce à un taux inférieur, selon la durée de vie prévue de votre logement.
En règle générale, plus vous prévoyez de rester en place longtemps, plus il est logique de refinancer et de consommer ces frais uniques. Mais il vous faudra travailler les chiffres pour en être sûr.
2. Remplacement d’un prêt hypothécaire à taux révisable (PMR)
Une bonne raison de refinancer est si vous avez un prêt hypothécaire à taux variable (ARM) que vous souhaitez convertir en un prêt à taux fixe.
Un ARM est un prêt qui offre un taux d’intérêt de lancement bas qui « se réinitialise » après une période de temps prédéterminée (que ce soit un an à partir de votre date de clôture, cinq ans ou plus). Si les taux d’intérêt ont augmenté au moment de la réinitialisation du prêt, les emprunteurs peuvent avoir un choc lorsqu’ils voient leur nouvelle mensualité.
C’est pourquoi les emprunteurs tenteront souvent de se refinancer en un prêt à taux fixe avant la date de réinitialisation, surtout lorsque les taux sont relativement bas par rapport aux normes historiques. Le fait est que personne ne sait ce qu’il adviendra des taux d’intérêt à l’avenir. C’est pourquoi il est généralement judicieux d’opter pour un pari plus sûr, surtout si vous prévoyez de rester chez vous pendant un certain temps.
Les coûteuses réinitialisations des ARM ont été l’un des facteurs qui ont conduit à la crise des prêts hypothécaires à risque, qui s’est produite entre 2007 et 2010. Les prêts immobiliers à taux révisable sont loin d’être aussi courants qu’à l’époque, même s’ils ont connu un retour en force ces dernières années. Si vous en avez un, il peut être judicieux de garder une longueur d’avance sur les problèmes potentiels.
3. Votre score de crédit s’est amélioré
Peut-être avez-vous contracté un prêt immobilier alors que votre score était bien inférieur à ce qu’il est aujourd’hui, ce qui a entraîné un taux d’intérêt supérieur à la moyenne. Depuis lors, vous avez réduit vos soldes, peut-être même en envoyant régulièrement votre paiement avant la date d’échéance. Votre capacité à rembourser le prêt à temps est l’un des principaux facteurs qui déterminent votre taux d’intérêt hypothécaire. Les prêteurs font une estimation éclairée en recueillant votre cote de crédit, qui reflète votre historique d’emprunt et de remboursement.
Si votre score de crédit s’est suffisamment amélioré, vous pouvez bénéficier d’un taux nettement plus élevé.
4. Allongement de la durée du prêt
Même lorsque leurs taux sont les mêmes, certains propriétaires peuvent réduire leur mensualité en se refinançant ; ils contractent simplement un nouveau prêt à plus long terme.
Supposons, par exemple, que vous ayez contracté un prêt hypothécaire de 250 000 dollars sur 30 ans. Dix ans plus tard, le solde du prêt n’est plus que de 200 000 dollars. En contractant un nouveau prêt sur 30 ans pour le solde restant, vous réduisez votre mensualité. Mais vous ajoutez également dix années supplémentaires à votre prêt.
Il peut être judicieux de prolonger la durée de votre prêt si vous avez du mal à faire face à vos paiements. Mais ne vous y trompez pas : en prolongeant la durée de votre prêt, vous paierez plus d’intérêts à long terme.
5. Sortir de l’argent liquide de son domicile
L’un des avantages de la propriété immobilière est la possibilité de se constituer un capital au fil du temps. Lorsque les temps deviennent soudainement difficiles, comme ce fut le cas lors de la pandémie de COVID-19, une maison peut être une source d’argent à faible coût. L’aide hypothécaire peut être utile pendant un certain temps, mais elle peut ne pas suffire à répondre à vos besoins.
L’une des façons d’obtenir de l’argent de votre maison est de la refinancer avec un prêt plus important, ce qui vous laisse des liquidités supplémentaires que vous pouvez utiliser pour divers besoins. Mais pour effectuer un refinancement avec de l’argent liquide, vous devrez respecter le seuil de quotité de financement de votre programme de prêt. Le ratio prêt/valeur est le montant de l’hypothèque divisé par la valeur estimée de la propriété.
Supposons que vous soyez propriétaire d’une maison de 200 000 dollars et que vous deviez encore 120 000 dollars sur votre prêt hypothécaire. Si votre prêteur a un ratio prêt/valeur de 80 %, vous pourriez vous refinancer en un prêt de 160 000 $ et retirer la différence de 40 000 $ en espèces.
De nombreuses personnes qui se refinancent pour rembourser des dettes à taux d’intérêt élevés se retrouvent à nouveau endettées lorsqu’elles ont accès à un crédit plus important.
Mais vous devrez payer des frais de clôture pour obtenir ce nouveau prêt et vous aurez moins de fonds propres à votre disposition lorsque vous vendrez finalement la propriété. Cela peut en valoir la peine si vous utilisez l’argent à bon escient, par exemple en remboursant une carte de crédit à taux d’intérêt élevé ou en effectuant des travaux de rénovation qui augmenteront la valeur de votre maison. Ou tout simplement parce que vous avez besoin de cet argent pour rester à flot pendant une période difficile. Ce qui a moins de sens, c’est de se refinancer pour avoir de l’argent pour acheter un bateau ou partir en vacances exotiques – ou même pour payer un mariage.
N’oubliez pas qu’il existe d’autres moyens d’utiliser l’argent de votre maison, comme un prêt sur la valeur nette de la maison ou une ligne de crédit sur la valeur nette de la maison, sur laquelle vous pouvez puiser selon vos besoins. En comparant les avantages et les inconvénients de chacune d’elles, vous serez sûr de faire le meilleur choix.
Comment obtenir le meilleur accord de refinancement
Si le seul fait d’acheter un prêt hypothécaire était comme acheter une télévision, il suffirait de vérifier dans les magasins et sur Internet pour savoir exactement combien vous devriez payer. Malheureusement, la recherche d’un prêt immobilier est un peu plus compliquée.
Les différents prêteurs proposent des taux différents, sans parler des frais différents, en fonction de facteurs tels que votre cote de crédit, votre situation professionnelle et votre ratio VLT. La seule façon de vous assurer que vous obtenez la meilleure offre est de faire le tour du marché avec une poignée de fournisseurs. Vous pouvez choisir parmi les grandes banques, les banques locales et les coopératives de crédit, pour voir qui peut vous offrir les conditions les plus intéressantes.
Il peut être tentant de visiter un marché en ligne qui promet des devis instantanés de diverses sociétés de crédit hypothécaire. Mais sachez que les chiffres qu’ils fournissent sont souvent des estimations et non des offres réelles.
En outre, vous n’avez pas toujours la possibilité de contrôler l’étendue du partage des informations personnelles que vous fournissez avec d’autres parties. C’est pourquoi il est généralement judicieux de contacter un à un les prêteurs de bonne réputation, même si cela prend plus de temps.
Lorsque vous faites des achats, ne vous contentez pas de regarder le taux d’intérêt. Avant même de demander officiellement un refinancement, vous pouvez demander au prêteur s’il vous fournira une « estimation de bonne foi », qui précise le montant que vous devrez également payer pour les frais de clôture. Dans certains cas, le fait de payer un taux légèrement plus élevé, s’il s’accompagne de frais initiaux moins élevés, peut en fait s’avérer avantageux pour vous.
Afin de déterminer les taux, chaque prêteur devra consulter votre rapport de crédit, ce qui peut faire baisser votre score de crédit. Vous pouvez minimiser, voire éliminer, l’impact sur votre score en effectuant vos recherches sur une courte période de temps. La société qui élabore les scores FICO, par exemple, ne vous fait pas (ou pas beaucoup) payer pour les demandes de crédit hypothécaire effectuées dans les 30 à 45 jours du scoring , selon la version de la formule FICO utilisée par le prêteur.
Pouvez-vous obtenir un meilleur refinancement auprès d’un courtier en prêts hypothécaires ?
S’adresser à plusieurs organismes de crédit hypothécaire peut sembler beaucoup de travail, surtout si vous avez peu de temps libre. C’est l’un des avantages de travailler avec un courtier en prêts hypothécaires, qui compile vos informations et contacte plusieurs prêteurs en votre nom. C’est comme un guichet unique pour vos besoins en matière de prêts hypothécaires.
Comme les courtiers sont payés par les banques et les sociétés de crédit hypothécaire avec lesquelles ils travaillent, vous n’avez pas besoin de les payer directement pour leurs services. En outre, les prêteurs les récompensent parfois pour leur apport de clients en leur accordant des taux spéciaux.
Mais l’externalisation de votre recherche présente des inconvénients. Les courtiers peuvent être rémunérés pour vous avoir accordé un prêt plus important, par exemple, même si ce n’est pas dans votre intérêt. De plus, certains prêteurs ne travaillent pas avec des courtiers, ce qui peut parfois limiter vos options.
Il n’y a cependant aucun problème à utiliser les deux méthodes. Vous pouvez faire appel à un courtier pour le gros du travail, mais recherchez vous-même un ou deux devis pour voir comment ils se comparent et trouver le meilleur prêteur pour vous.
Verrouiller votre taux : Connaître la stratégie
Prévoir l’évolution des taux d’intérêt des semaines à l’avance est une tâche insensée – même les banques ne savent pas où elles vont. Une fois que vous avez trouvé une bonne offre, il est donc toujours bon de bloquer votre taux afin de savoir qu’il sera identique à la date de clôture.
Supposons, par exemple, que la banque estime que vous pouvez clôturer le prêt dans les 30 jours. Vous pouvez demander à bloquer votre taux d’intérêt pendant 45 jours pour vous assurer qu’il n’augmente pas au moment où vous finalisez la note.
Cependant, obtenir un blocage des taux plus long que nécessaire ne joue pas toujours en votre faveur. Lorsque les banques gèlent leur taux, elles assument le risque si les taux d’intérêt augmentent. Elles compensent donc généralement une période de blocage plus longue par un taux plus élevé ou des frais supplémentaires.
La discrimination en matière de prêts hypothécaires est illégale. Si vous pensez avoir été victime de discrimination fondée sur la race, la religion, le sexe, l’état civil, le recours à l’aide publique, l’origine nationale, le handicap ou l’âge, vous pouvez prendre des mesures. L’une de ces mesures consiste à déposer un rapport auprès du Bureau de protection financière des consommateurs ou du ministère américain du logement et du développement urbain (HUD).
Points ou pas de points ?
Une autre façon d’obtenir un taux d’intérêt plus bas sur votre prêt est de payer des « points », qui sont des intérêts prépayés sur votre billet. Chaque point équivaut à un pour cent de la valeur de votre prêt. Ainsi, payer deux points sur un prêt hypothécaire de 200 000 $ signifie que vous renoncez à plus de 4 000 $.
En échange, le prêteur offre un taux plus bas, ce dont vous pouvez bénéficier si vous restez chez vous suffisamment longtemps. Et comme pour les intérêts que vous payez pendant la durée du prêt, le montant que vous payez en points est généralement déductible des impôts. (Cela suppose qu’il soit toujours financièrement intéressant pour vous de détailler vos déductions plutôt que de prendre la nouvelle déduction standard plus élevée).
Bien entendu, vous devrez disposer d’un peu d’argent supplémentaire à l’heure de la fermeture pour profiter de l’utilisation des points. Si, en revanche, vous cherchez à obtenir le coût initial le plus bas possible pour votre refi, il vaut mieux éviter les intérêts prépayés et vivre avec un taux d’intérêt légèrement plus élevé.
Quel sera le coût du refinancement ?
La perspective d’un taux d’intérêt nettement inférieur sur votre prêt peut être tentante pour tout propriétaire de maison. Mais avant de procéder à un refi, vous devez vraiment savoir ce qu’il vous en coûtera. Souvent, ce qui semble être une grosse somme perd de son éclat lorsque vous voyez les frais.
C’est pourquoi il est important de comparer les estimations de bonne foi des différents prêteurs. Ces documents comprennent le taux d’intérêt ainsi qu’une ventilation des dépenses prévues pour clôturer le prêt.
L’une des principales dépenses est la « commission d’ouverture » du prêteur. Mais vous devrez également faire face à toute une série d’autres frais, comme les coûts d’une évaluation actualisée, les frais de recherche de titres et la prime d’assurance des titres. Au total, tous ces frais peuvent représenter jusqu’à 5 % de la valeur du prêt.
Déterminer le seuil de rentabilité
À moins que vous n’ayez l’intention de rester longtemps dans votre maison, ces coûts initiaux pourraient rendre un refi prohibitif. Pour le savoir, divisez les frais de clôture par le montant que vous économisez chaque mois grâce à votre nouveau taux d’intérêt. Le résultat est le nombre de mois qui s’écouleront avant que vous n’atteigniez le seuil de rentabilité de votre nouveau prêt.
Si vous détaillez vos déductions fiscales, veillez simplement à ajuster le montant que vous économisez sur les intérêts en fonction de votre taux d’imposition marginal, car le gouvernement vous accorde essentiellement une réduction sur vos coûts de financement.
Vous avez sans doute entendu parler de prêteurs qui proposent des prêts sans frais de clôture, ce qui peut sembler être le moyen idéal d’économiser de l’argent. Mais il y a un hic : Le prêteur doit vous faire payer un taux d’intérêt plus élevé pour tenir compte de ces frais. Si vous restez chez vous suffisamment longtemps, il pourrait être préférable de déduire ces frais dès maintenant en échange d’une mensualité moins élevée.
L’importance des scores de crédit
Les tendances économiques ont un impact important sur le taux d’intérêt que vous recevrez. Les hypothèques à taux fixe, par exemple, ont tendance à évoluer au même rythme que le rendement d’une obligation du Trésor à 10 ans.
Mais les facteurs individuels ont aussi beaucoup à voir avec votre taux. Vos revenus et vos antécédents professionnels jouent un rôle important, tout comme votre score de crédit, qui est basé sur les informations contenues dans votre rapport de crédit. Plus votre score est élevé, plus le taux que vous devrez payer sur votre nouveau prêt sera faible.
Selon le site web myFICO, un emprunteur ayant un score de 760 ou plus paiera généralement 194 dollars de moins par mois pour un prêt hypothécaire à taux fixe sur 30 ans d’une valeur de 216 000 dollars qu’une personne ayant un score de 620, soit 2 328 dollars de moins par an. La différence de taux dans cet exemple : 2,95 % contre 4,54 %.
Améliorer votre score
Il est donc payant d’obtenir un score de crédit aussi élevé que possible avant d’entamer le processus de refi. De nombreux fournisseurs de cartes de crédit les proposent gratuitement, bien que certains utilisent des systèmes de notation autres que le FICO, qui est le modèle le plus répandu. Vous pouvez également acheter votre score sur myFICO.com.
Vous voudrez également consulter votre rapport de crédit réel, provenant des trois agences d’évaluation : Experian, Equifax et TransUnion. Heureusement, vous pouvez obtenir un exemplaire gratuit de chacun d’entre eux une fois par an sur annualcreditreport.com. Assurez-vous que les informations sur vos comptes de crédit existants sont exactes. Si vous constatez une erreur dans votre rapport, vous devez contacter l’agence de crédit compétente pour qu’elle puisse faire une enquête.
Sauf erreur majeure dans votre rapport, il peut falloir du temps pour augmenter vos chiffres. Les principaux facteurs qui influent sur votre score sont votre utilisation du crédit et vos antécédents de paiement, qui représentent ensemble 65 % de votre numéro FICO. La meilleure chose que vous puissiez faire pour abaisser votre taux hypothécaire est donc de réduire le solde de vos autres prêts et de toujours effectuer vos paiements à temps.
Il n’y a pas de réponse unique à la question de savoir si le refinancement de votre prêt hypothécaire a un sens. Dans la plupart des cas, c’est une question de mathématiques. Si le montant que vous économisez chaque mois finit par éclipser les frais de clôture, la souscription d’un nouveau prêt peut être une bonne idée.
Si vous cherchez à obtenir un prêt, la comparaison des offres de plusieurs prêteurs est le moyen le plus sûr d’obtenir la meilleure offre. Une fois que vous l’aurez trouvée, vous voudrez bloquer le taux pour vous assurer de ne pas être coincé avec des frais d’intérêt plus élevés une fois la date de clôture approchée.